孙宏斌：房地产的下半场 投资美好生活

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投资逻辑是什么？为什么每个人都在投资技术创新和人工智能？目标是提升消费。几年前，我们谈到了消费升级。自第十九次全国代表大会以来，消费升级已经转变为更好的生活。

2018年2月27日至3月1日，第18届亚布力中国企业家论坛年会在黑龙江省亚布力滑雪场地中海俱乐部举行。本次论坛的主题是“新时代的创业——改革开放40周年”，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌出席并致辞。

为什么叫房地产下半年？孙宏斌认为，它可以改变到任何行业。例如，在人工智能的后半部分，人工智能的后半部分是找到一个对象，也是更好的生活的一部分；例如，互联网的后半部分也是对更美好生活的投资。

近年来我们进行了大量投资。投资逻辑是什么？为什么每个人都在投资技术创新和人工智能？目标是提升消费。几年前，我们谈到了消费升级。自第十九次全国代表大会以来，消费升级已经转变为更好的生活。

不过，我还是喜欢下半年的房地产。为什么？首先，因为我们是一家房地产公司，我们的主要业务是房地产。如果房地产做得不好，就没有钱，更不用说投资别人了；第二，事实上，这也是一个非常有趣的行业。这是一个众所周知的行业。因此，今天我想说的第一件事是什么是房地产。我想谈的第二件事是什么是美好的生活。为什么现在投资美好生活，不是去年，不是五年前，不是从一开始；第三，我想谈谈投资更好的生活有多难，投资更好的生活不那么容易。

房地产绝对不可能大幅上涨或下跌

首先，我想谈谈房地产。前半部分的概念是什么？我认为房地产行业有三个特点:第一个特点是它的规模其实很大。去年，房地产的规模已经超过了全球汽车行业。去年，全球汽车工业总值为两万亿美元。去年，房地产销售额超过了全球汽车行业，因为中国汽车行业占全球销售额的三分之一，约为四五万亿元。此外，世界是一辆价值两万亿美元的汽车，房地产行业已经超越了它。这是一个巨大的市场。

因此，根据我的估计，房地产应该是一个15万亿元的产业。去年，房地产行业的规模在13万亿到14万亿之间，这是这个行业的第一个特点。

第二个特征是什么？这个行业正在迅速整合，因为许多人认为房地产行业没有护城河，也就是说，很容易买地和卖房子。我想说的是这个行业的护城河其实很深。

为什么它很深？我一直说这个行业分为两部分，一部分是投资，另一部分是建房。如果你投错了房子，你会赔钱的。如果你投对了票，如果你买对了房子，你就会赚钱。这是这个行业中最难的事情。

今天在座的许多人都在投资。投资本来就很困难，房地产行业更是如此。为什么？因为你要过好几年才能知道扔了它之后会发生什么。

这里很多人都装饰过房子。我知道你买的房子很大，但是你基本上很难找到一个好的设计师，因为世界上有很多好的设计师，他们基本上都被像我们这样的大公司“占领”了。基本上，小公司没有机会雇佣这些优秀的设计师。因此，一个好的设计师实际上是一条护城河。许多朋友请我装饰他的房子。他真的很想找一个好的设计师，但是他找不到，因为你可能连和他说话的机会都没有。

第二个特点是行业整合更快，小公司做不到。我们可以看到，近年来，大公司发展迅速，产业融合迅速。很难进入前几名。事实上，房地产行业很难整合。汽车行业也很难整合。有这么多来自不同国家的品牌，美国、日本和德国，很难整合到如此高的市场份额，其他行业就更难了。

第三个特点是这个行业有很多政策。我总是说，我们做生意时应该从宏观和微观两方面考虑。“微观”是我们自己的工作，宏观是这个行业的发展方向。

事实上，很多时候，人们看到的是一个全面的观点，例如，今天制定了什么政策，这是一个全面的观点。我觉得全面的观点可能不是最重要的。最重要的是宏观，也就是判断这个行业的未来。如果它是错的，你应该调整它。如果你往前走两年，当你遇到墙的时候，你会调整它。如果你清楚地了解这件事，其他事情就不那么重要了。

我们也承认这个行业是一个周期性的行业，它与宏观有关，政策每年都在变化。然而，这个行业，不仅是我们，而且是顶尖公司每年都在大幅增长。为什么？因为这些政策实际上是为我们准备的，不管你做什么行业，不管什么政策，任何政策都可以成为你的优势之一，你可以把坏事变成好事。这实际上是一件非常困难的事情。

因此，这个行业的三个特点非常大。如果你想做好这个行业，这个行业的前十名都在世界500强之列，或者前20名也可以排在世界500强之列；第二个特点是这个行业的快速整合。第三个特点是，行业的政策一直在变化，但无论什么政策，都会有好处。你应该把政策的改变变成你的优势。这是这个行业的三个特征，也是指导我们做事的特征。

每个人都在买房子和股票，但我想说的是，虽然没有人能判断未来，但我觉得房地产行业绝对没有大幅上涨或大幅下跌的可能，在未来5年甚至10年内都会出现波动。当然，每个城市都会不同。

因为这几年这个行业确实发展得很好，我们自己的现金流也比较好，这个行业在未来几年会发展的很快，特别是对于大公司来说，会迅速整合市场资源，快速成长。这是我们对这个行业的第一个判断。

现在是投资改善生活的最佳时机

其次，近年来我们一直在谈论投资和消费升级。什么是消费升级？你有房子和汽车。你吃了东西，穿上暖和的衣服后想做什么？旅行之类的，对吧？因此，更好的生活是你在基本生活需求得到满足后想要追求和享受的。下一步是文化旅游、文化娱乐、养老、休闲和教育……这些都是我们下一步要投资的东西，也就是消费升级。

什么是美好生活，什么是美好生活？我想，如果我不说，每个人都知道，你不知道他们说了什么，你知道我说了什么。

你为什么现在要投票？因为现在人们很富有。事实上，我个人认为中国人开始拥有财富的概念是从2008年开始的。你想想2008年之前谁有钱，2008年之后，很多企业有钱，很多人有钱，房地产行业在2015年和2016年开始好转。

中国富人的数量逐渐增加，尤其是在座的人和你周围的员工。你此时已经到了。因此，根据收入或财富水平，你应该为收入最高的30%的人过上更好的生活，他们可以在春节期间外出旅游。也许他们中的40%在春节期间出去旅游了。如果你投资20%，什么都行。如果我们投资5%，我们就能买得起我们所有的房子，我们也能买得起双倍的房子。

我记得我第一次去海南是在1985年。当我从北京飞往广州时，普通舱是146元，经济舱是190元。当我从广州飞往海南时，我住在南天大酒店试运行。每晚75元。谁能负担得起？我当时的工资是97元。想想吧。我靠月薪住了一晚。我说过这家酒店肯定会关门。那天我离开的时候带着拖鞋。现在海南的酒店是10，000元。

我只想说，是时候投资于更好的生活了。什么时候？现在是时候了。例如，在2008年，中国的电影市场一年只有40多亿，现在已经达到500-600亿元，一部电影的票房就有几十亿元，因为它很富有。过去，据说买一张影碟是5元，去看电影是10元。现在谁还在卖DVD？为什么？是更多的钱。

在那个时候，花100元和一个女孩约会是很高的消费。现在，即使看电影和洗脚，1000元也是最基本的消费。这意味着你很富有，你不在乎花几百美元看电影。看电影是最便宜的事情。电影一年赚5600亿元，所以是时候投资更好的生活了。

美好生活:投资困难，前景可观

最后，我想说为什么投资更好的生活是困难的。为什么很难？困难在哪里？我对东升的大哥正在铸造的医疗和护理的结合特别乐观。为什么？我们现在在文化旅游和医疗保健方面有很高的门槛。你可以在任何旅游项目上投资100多亿元。现在，万达项目建成后，可能会拥有2000亿元的文化旅游地产，比如哈尔滨万达城。最终，酒店集团、万达商场和游乐场，加上展示厅，加起来超过100亿元，而青岛有200多亿元，门槛非常高。

第二个门槛是回报率很低，目前的回报率可能是1%，或者0.5%，甚至持平，因为我们已经开了四个万达城市，哈尔滨、西双版纳、南昌和合肥。我们今年的目标是持平，明年可能会赚些钱。

因为回报率很低，投资很大，门槛很高。但是这个行业有什么好处呢？因为门槛高，回报率低，所以供给少。你看，高端文化旅游很少见，但随着需求的增加，这东西会越来越好。你今年持平，明年1%，明年2%，三年、五年和十年后20%。

商业地产呢？中国的商业零售总额增长了10%，而商业面积增长了50%。如果你投资商业，你肯定会赔钱。如果你在生意上做得好，你可以马上赚钱，但是如果你做得不好，你就不能。然而，文化旅游会越来越好，因为门槛很高，包括医疗和护理的结合，这需要很多钱。只有保险公司可以投资，这个门槛非常高。

包括文化和娱乐，也是一个很高的门槛。视频网站、英美烟草和视频网站每年损失200亿英镑。中国一年制作800部电影，电影院的电影不多，所以赚钱的行业很少。你必须投资很多钱，有些赔钱，有些扔了，所以你需要投资很多钱。我还没有说精彩的事情，还有乐视。

我说过，不是每个人都可以投票支持消费升级和这个行业更好的生活。这件事的门槛很高，但是如果你坚持下去，你的优势就会非常明显。这是我想说的，但我不会说。

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