多因素致资金面恶化 271家房企宣告破产清算

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许多年前，房地产开发商用房地产偿还债务的情况并不少见。今年年初，一位朋友问记者，有些开发商总是拖延还钱，说他们想拿几套房子来还债，想要房子还是等着还钱。话还在耳边，像一个预兆。几个月后，开发商宣布破产。

纵观房地产行业经过30多年的发展，今天的格局就像一个被强者包围的狩猎场，内生造血能力不足的中小房企越来越难以突围。由于“倒卖房子”的时代早已过去，强者的逻辑越来越明显，“生存欲望”越来越强，一些企业最终还是难以避免地要离开市场。

昨日，《证券日报》记者在人民法院公告网站上查询到，截至7月23日，2019年全国共有271家房地产企业宣布破产清算。这里有许多森林，许多地方都被覆盖了。

“今年上半年，市场不景气，这对小企业不利。小企业融资贷款等方面无法与大企业相比，抵御风险的能力较弱。”壳牌研究院首席分析师徐小乐在接受《证券日报》采访时表示，下半年的市场环境预计将比上半年更差。到时候，可能会有更多的并购。

出售资产和断臂以求生存

自去年以来，资金链紧张一直是房地产企业普遍存在的问题，就连万科也高喊“活”。不同的是，不同的企业有不同的“自助”策略。当目前的网上市场远低于60%时，万科的做法是加快支付速度，为冬天储备现金；一些房地产公司选择多元化布局，并转向新的轨道；越来越多的企业面临财务困境，纷纷出售项目以求生存。

已经看到一线市场衰退并做出更果断决策的企业通常会启动资产转移计划，保留部分股权以寻找高质量的合作伙伴，并拥有一定的发言权。例如，今年5月，福建一家房地产企业转让了几个项目的股权，寻求合作伙伴共同交易，返还现金，并降低了独立交易的比例，从而降低了风险。

其他企业被迫转售项目。仍处于舆论中心的新城控股有限公司(601155)最近宣布，约40个项目(包括合资项目)已通过协商和谈判售出，交易总额约为24亿元，约占2018年归属于母公司的未经审计净资产的8%。

关于收购方，新城控股相关人士对《证券日报》记者表示，以公告为准。然而，另一位业内人士表示，个别公司投资部门的人与新城联系是正常的，但很难说他们最终能否吃到它，价格是多少。

事实上，今年以来，已有271家中小房地产企业宣布破产清算，其中有许多大型房地产企业。例如，今年6月，中国500强房地产上市企业之一的伊尹集团在高达500亿元人民币的债务压力下破产重组。

房地产企业的转型将会增加

随着房地产行业集中度的进一步提高，百强房企仍然难以“自保”,对于小型房企来说，空的生存空间更加有限。

从以上破产案例来看，大部分都是小型房企，四线城市的房企更多。随着融资环境的收紧，相对于大型房企融资成本不足5%和融资实力，许多资金储备不足的中小房企很难融资。

“一些房企的资本成本已经超过了15%。当债务过高时，大多数金融机构无法再为这些企业提供资金。”一家房地产企业的高管告诉《证券日报》，一旦债务到期无法偿还，将导致资金链断裂，最终走向破产清算。

“中小型企业的破产与住房销售不佳和土地收购机会少有关。从政策角度来看，实际上包括限购和限售在内的政策也会影响其房屋的销售，最终对一些中小房屋企业形成限制和约束。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，在破产企业增多的背后，房企的资金状况在融资环境收紧下恶化，对相关房企的影响更大，一些企业自然会通过并购来处置项目。事实上，如果下半年市场有所好转，一些有竞争力的住房企业，包括一些中小住房企业，可能有机会在市场前景上升。

然而，中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》，一些小企业的失败在2019年已经不是第一次了。与2014年关闭的2000家房地产企业相比，目前的数据仍然很低。然而，这种现象令人担忧，这代表了市场对房地产企业资金链的担忧。

与此同时，张大伟表示，随着转型房地产企业的增多和资金链压力的加大，预计中小房企将加速撤离。