专家支招破解长租公寓潜在金融风险

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最近，总部位于南京的乐嘉公寓宣布将停止运营。据不完全统计，这是过去一年半以来被宣布关闭的第23个长期租赁公寓品牌。从“投资窗口”到“风头”，为什么长期租赁公寓经常出现运营问题？如何防范未来潜在的金融风险？专家指出，目前的长期租赁公寓市场不是简单的“房东-房客”关系，而是涉及更多的财务因素，相关风险需要加强。

期待长期资本流入

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，目前，各类长期租赁公寓的发展正处于瓶颈期，呈现萎缩迹象。

从项目投资者的角度来看，长期租赁公寓的投资者主要包括房地产开发商、初创企业和房地产中介机构。创业型长期租赁公寓如魔方公寓和你+主要依靠资本祝福如A轮融资；万科公园、龙湖冠宇等房企长期租赁公寓，靠自有资金；房地产中介拥有的长期租赁公寓主要是资产轻策略，房屋大多是分散的。

中国住房经济贸易协会会长胡景晖表示，行业集中度正在上升，综合实力强的龙头企业优势进一步显现，实力弱、规模小的企业不可避免地被吞并。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，大多数小型长期租赁公寓处于经营困难和破产状态，主要集中在上海、杭州和南京等大中城市。目前，大规模的长期租赁公寓只是在放缓，还没有破产。未来的长期租赁公寓仍有良好的前景。

保险基金等长期基金对长期租赁公寓感兴趣。平安集团总经理任汇川表示，他正与当地政府研究1000亿元保险资金进入人才长期租赁公寓和经济适用房的项目。

胡景晖指出，从发达国家的经验来看，长期租赁业需要长期、大规模和廉价的资金。但实际上，目前国内资本市场基本上是短钱、热钱、贵钱，并突然离开市场，而且资本属性与产业属性不匹配。"在国外，基本上所有的养老、保险或风险业务基金都进入这个行业."

警惕金融化的风险

胡景晖表示，截至今年上半年，中国约有95万套集中长期租赁公寓和240万套分散长期租赁公寓，覆盖近20个一线和二线城市的400多万租户和100多万小业主。据他计算，房租贷款、押金和房租不匹配形成的资金存款规模高达200多亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，长期租赁公寓的问题不仅在于推高租金，还在于金融化带来的“资金池”，资金池的风险在于掩盖运营问题，转移投资风险。“现在一些长期出租公寓的公司不再是租赁公司，而是成为标准的‘金融企业’。装修和转租只是补充资金。”

对此，李表示，要避免长期租赁公寓与互联网金融平台对接，以防范长期租赁公寓产生的互联网金融产品风险。

严跃进补充说，如果长期租赁公寓能够妥善解决“在不向房东支付租金的情况下如何保护承租人的租赁权利”的问题，那么它仍有很好的市场机会。目前，长期租赁公寓的压力在于管理上的诸多问题。虽然很多项目都有很大的融资努力，但是资金退出的效果并不好。

多管齐下加强监管

李认为，要防范长期租赁市场的金融风险，必须首先加强对互联网金融平台和长期租赁公寓公司的监管，禁止出租贷款等非法融资，避免形成资金池。在租金方面，要建立监管制度，防止资金被挪用甚至潜逃。

严跃进认为，新政策在保证金和准备金方面可以适当执行。首先，建立“防火墙”将有助于形成租户的保险角色；第二，它可以抑制企业的盲目扩张，形成成本概念；三是有利于对长期租赁公寓资金的后续监控，为企业稳定运营提供保障。

胡景晖建议尽快启动相关立法，保护租户的隐私、财产和生命安全。同时，要尽快建立行业标准和企业登记制度，大幅提高长期租赁公寓经营者的保证金额度和准入门槛。鉴于企业的“雷声”和住户的“无家可归”，城市应紧急储备公共租赁住房、廉租房和廉租房，用于住户安置。目前，大型国有企业、中央企业和国有银行已经进入长期租赁领域，有望成为未来行业的主导力量，将大大降低行业“雷爆”的风险。随着住宅租赁业务在国家统计中被认定为一个新的产业类别，在税收减免和费用减免方面有一个/0，这将对该行业现有的财务模型和经济计量指标产生实际影响，提高整个行业的利润率。