直击降准之后的北京楼市：新房淡定二手房降温 刚需刚改心动

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随着房地产市场的持续下滑，最新发布的RRR降息政策未能成为房企的生命线。当RRR降息遭遇中秋节时，北京的房地产市场并没有如期升温。《今日北京商报》记者最近的一项调查发现，与此前大肆宣传的“春天来了”不同，在等待市场机会的同时，在RRR降息政策出台后，大多数开发商保持了冷静，北京和环京的新住房市场没有出现大的变化；然而，二手房市场仍在降温。根据我爱我家研究所(000560)的数据，截至9月16日，北京9月份有4827套二手房在网上签约，与去年同期相比下降了52.69%，这并没有受到RRR降价的推动。但是，必须提到的是，虽然央行的RRR降息没有给北京楼市带来太多积极影响，但在一定程度上提振了购房者的信心，一些刚刚需要或刚刚换了房子的人开始考虑入市。

新房:销售低迷且较低

今年中秋节前夕，央行再次宣布RRR降息，但这一中秋礼包很难改变此前房地产降温的局面。

在北京，一位《北京商报》的记者今天走访发现，与之前大肆宣传的“春天来了”和等待营销机会不同，房地产销售人员在向买家介绍项目时并没有提到所谓的购房“红利”。

“央行的RRR降息举措对当前市场没有太大影响，对资本银行的要求也越来越严格，首付款保持不变。现在这个市场没有受到RRR降息的刺激。”一批现场销售人员，包括万科城市光东旺、中海玉环天下、华润未来城等。，直截了当地告诉《今日北京商报》记者，他们不仅没有向客户谈及此事，而且在营销圈里也很轻视此事。这种被反复炒作的买房“红利”，此刻就像一根“鸡肋”。

尽管销售人员对RRR降价优惠的发布非常平静，但在中秋节期间，当《今日北京》记者访问一个月前被踩在盘子上的同一批项目时，他们发现游客数量显著增加。“小假期里有更多的因素。现在开发商们正在努力奋斗。销售办公室建得像一个游乐园，或者就像一个咖啡馆。你看房子的时候，也应该休息。”

上述项目的销售人员一致认为，来访客户的增加与RRR降价的好处关系不大。

与北京市区的项目类似，中秋节期间，北京周边的楼市也迎来了许多租户。同样，央行RRR降息的“红利”也没有反映在这些“18线”市场上。

“如果你要说这次RRR降息会给房地产带来什么积极影响，那就是RRR降息会对你需要的心理产生影响。”如果你觉得你必须尽快购买，你可以发布一些。另外，投资者担心你手里的钱一文不值。此外，在RRR降息后，这将刺激银行增加发放个人贷款，买家数量也将增加。”固安孔雀城的一名销售人员直言不讳。

过去的经验似乎告诉我们，只要RRR贬值，总会给房地产市场带来一定程度的好处。然而，业内人士认为，在“房无投机”的背景下，房地产调控力度不断加大，房地产投资的相应性不断减弱。以投资为出发点的买家将变得更加谨慎，并有强烈的观望情绪。

“监管水平继续收紧，RRR方面的削减很难流入房地产市场。”中原地产首席分析师张大伟也认为，只要信贷政策没有明显变化，其他政策的调整对房地产市场的影响将非常有限。总的来说，今年的房地产政策除了信贷之外仍然越来越微调，但总体政策基本面仍然相对紧张。

事实上，RRR减持“红利”对房地产市场的影响也可以从数据方面看到:根据我爱我家研究所的数据，截至9月16日，北京在9月份新建了商品房(不包括经济适用房和商品房)。交易1557套，同比下降7.92%，同比下降6.93%；共售出746套房产，较上月同期增长284.54%，但仍较去年同期下降40.75%。我爱我家的研究所。根据目前的数据，RRR降息对中国新住房市场没有产生太大影响。9月上半月，只有共有房产增加更多，但这主要与供应和政策有关。

二手房:交易不是增加而是减少

与新的住房市场类似，央行RRR降息的刺激措施在二手房市场也同样平淡无奇。

过去的经验是，在RRR降价政策出台后，二手房市场最直接的表现是交易周期缩短和上市价格高。

事实并非如此。《北京商报》记者从几家中介商店了解到，由于市场寒冷，北京上市二手房的平均价格最近一直在下降。虽然降幅很小，单价约为一两百元，但下降趋势日益明显。

一家连锁店和平里的中介今天告诉《北京商报》，北京的二手房市场最近几周波动不大，在RRR降价的消息传出后，前来看房的顾客数量与以前没有太大的不同。“金九银十”是房地产市场普遍活跃的时期，但由于今年严格调控政策的影响，这一概念没有得到体现。“从目前的情况来看，今年的房子越来越难卖，二手房市场很难继续上涨，实现往年的销售业绩。”中介进一步说道。

我爱我家同一地区的中介今天向《京华商报》记者透露，在RRR降息的消息传出后，少数业主表达了"提价"的愿望，但总体上看，目前房价没有大幅上涨的趋势，更多的人是"吃老"和注重稳定。

最近，北京二手房的成交量并不理想。根据我爱我家研究所的数据，截至9月16日，北京二手房网上签约量为4827套，较上月同期的6232套下降了22.54%，较去年同期的10203套下降了52.69%。

对于北京下一阶段的房地产市场趋势，我爱我家的研究所。尽管RRR降息后资金仍有动力流向房地产，但这将与政策产生一定的冲突和博弈。然而，今年，中国资本流向房地产的渠道受到了严格的防范。目前的房地产调控形势仍在严格收紧，而北京作为首都是市场的焦点。因此，北京的房地产市场在未来很难有大的回暖。无论是新房还是二手房，市场往往会稳定在一个较低的水平。这种情况可能是，

近两年来，央行对RRR减息的思路基本一致，其核心是对实体经济进行减压，有针对性地扶持中小企业，稳定经济发展，避免资本流向房地产，促进经济脱离虚拟现实，这与当前国家整体经济形势和国际经济形势密切相关。

买家:只需“等待时机”

与卖家的冷静不同，那些只需要买房子的人仍然对RRR降价有反应。

35岁的许薇终于在中秋节期间在北京大兴买了她的第一套房。她酝酿这个购房计划已经两年了。“市场一直不好，我总觉得我可以等，也许它会下跌。”然而，在RRR被砍的消息被公布后，徐渭变得不再平静。“也许市场会下跌，但我不知道是否有任何谈判空.”徐伟透露，他从来没有借过钱，从来没有买过房子，家里给的首付也很充足，这让他在开发商眼里成了“优质客户”，他谈的折扣点也比较客观。

“目前，急需的客户应把握最后一个时间窗口，及时拍摄乐观的房地产，并在前期加快首付、签约和贷款申请程序，以最大限度地降低购房成本上升的可能性。”和硕首席分析师郭毅认为，在“禁止炒房”和“按市决策”的调控方案下，楼市过热城市的购房者很可能在10月8日之后面临“惩罚性”的高利率。如果还没有选择合适的房地产项目，可以考虑通过提高首付比例和降低贷款金额来降低单套的总价和控制购买成本，这对新客户来说尤为重要。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从今年的房价调整来看，实际效果相当明显，各地已经开始降价。然而，盲目降价很容易引起市场恐慌，如果只是需要买房的买家由于各种限制而没有进入市场，那么市场交易的萧条也不利于经济的稳定。

在严跃进看来，正常的购房需求，包括急需和改善的需求，实际上需要货币政策的刺激，这是一个非常合理的消费需求。因此，楼市后续调控的基调可能会略有调整。过去对“无房炒房”的理解是通过降低房价来达到“无房炒房”的效果。然而，在后续工作中，更有必要加强对交易秩序的控制，以落实“房无投机”的指导思想。