40家典型房企前9个月融资6130亿元 融资利率超10%已较常见

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根据通策咨询公司的监测数据，2019年前9个月，40家典型房企共融资6130亿元，相当于2018年前11个月的融资额。国内银行贷款、公司债券等债权融资出现不同程度的波动，融资渠道持续收紧，融资成本明显上升。

对“现金流”的争夺不仅仅是销售方的房屋折价销售，还包括融资方的融资规模。目前，随着国内外融资环境的全面收紧，大大小小的住房企业都面临融资困难，融资成本不断上升。超过10%的海外债务融资不再是一个行业案例。

根据通策咨询机构的监测数据，《证券日报》记者了解到，2019年前9个月，40家典型房企共融资6130亿元，相当于2018年前11个月的融资额。国内银行贷款、公司债券等债权融资出现不同程度的波动，融资渠道持续收紧，融资成本明显上升。

通策研究所的陈萌萌表示，尽管房企的融资额在9月份有所回升，但房企仍面临融资困难。住宅企业应采取多元化创新的融资方式，拓宽融资渠道。

住房企业有很强的融资需求

2019年9月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资689.56亿元，比上个月增长87.25%。

据不完全统计，2019年第三季度，95家典型房企融资金额为3187亿元，同比增长11.6%，环比增长0.85%。主要是7月初，房企抓住窗口积极筹集资金，每月融资额反弹至1646亿元，仅次于1月份；8月和9月，在融资环境趋紧的影响下，房企融资持续低迷，月融资规模降至770亿元左右，处于全年较低水平。

无独有偶，据《证券日报》记者观察，根据上述40家典型房企全年融资的波动情况，与月平均水平680亿元至880亿元相比，仅3月份就超过了1000亿元，而5月和8月是融资最低的时期，月平均融资额不足370亿元。

如华夏幸福(600340)子公司九通投资与中信信托有限公司签订了《可持续债务投资合同》，计划通过信托计划下的信托基金投资九通投资，投资金额为40亿元人民币；金科有限公司(000656)9月份开展了19笔银行贷款融资，融资金额达到81.92亿元，占9月份国内银行贷款融资总额的50%以上。

"房地产公司使用了几乎所有的融资工具，但仍未达到预期."一些房地产企业的高管告诉记者，现在的融资环境不太好，成本上涨很快。现在，融资成本直接从过去的8%左右上升到10%以上，甚至有些企业达到了13%。更重要的是，筹集的大部分资金用于偿还旧债，而不是用于土地收购的新投资。许多负责融资部门的房企高管压力很大。

“房企在第三季度有很强的筹资意愿。一个是缺乏资金，没有钱来获得土地。如果你不能借钱，你只能在战略上退缩；一是融资到手，等待地价回落到合理区间，果断补仓，尤其是从现在到第四季度。”通策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》采访时表示，企业赚钱并不坏。

融资成本大幅上升

筹集资金不容易，更难找到便宜的钱。

自2018年以来，融资能力已成为住宅企业竞争的关键因素。房地产融资差异显著，最高利率与最低利率之差高达15.4%。公司债券利率波动较大，部分企业可以达到5%以下的利率，但主要是国有企业、中央企业和大型房企，也有极少数民营房企将融资成本控制在5%以内，如龙湖集团(港股0960)。

9月9日，龙湖集团成功完成了8.5亿美元10年期债券的发行和定价，最终发行收益率为4.064%，票面利率为3.95%，这在近期市场上是非常罕见的。据记者了解，此次交易创造了中国民营房地产企业近两年来首次十年发行、中国民营房地产企业十年发行规模最大、中国民营房地产企业十年发行票面利率和收益率最低、中国民营企业十年发行规模最大、bbb区间评级等业绩。这也是龙湖融资史上的一次里程碑式的交易。

总体而言，万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本接近一条水平线，但规模较大的中型房企的融资成本超过10%。根据同一政策的监测数据，第三季度，公司债券融资利率最高，尤其是美元债券，融资利率均在8.95%以上，三种美元债券融资利率均在10%以上。全年以来，融资利率超过15%的美元债券依然存在。

根据《2019年第三季度中国房地产市场概要及房企融资前景》，从单个企业的融资成本来看，今年前三季度，55%的房企发债成本较2018年全年下降了45%。与2018年全年相比，住房企业的融资成本有所增加，融资成本上升的企业大多相对增加，从而增加了住房企业的整体发债成本。这些住房企业大多是扩张性的中小型住房企业。

如上图所示，2019年前三季度，房地产企业海外发债成本为8.00%，比2018年全年增长1.17个百分点。自2018年以来，海外债券的发行成本一直居高不下，特别是2018年10月至2019年7月，海外债券的发行成本在7.50%以上，2019年大部分企业迎来了偿债高峰期，即使成本较高，企业也会不惜任何代价发行债券。