每经热评丨旋紧融资龙头 防范楼市工具化

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每个特别评论员张经伟

没有投机的住房和生活是需求方所期望的，因为城市政策是正确的含义。

在经济放缓和内外市场的压力下，房地产不可能成为经济的刺激因素，否则楼市很容易失控，很难走出楼市逐利炒作的怪圈。

最近，央行发布了《关于2019年第三季度中国货币政策执行情况的报告》(以下简称《报告》)，重申房地产的长期管理机制应按照城市政策的基本原则执行，房地产不应被用作刺激经济的短期手段。该报告的核心信息是坚持稳健的货币政策，不实施洪水灌溉，不推行短期经济刺激政策。因此，货币政策、财政政策和房地产不能走饮鸩止渴的功利之路，而要坚持中庸之道。

当前的房地产市场周期是在去库存化的背景下开始的，已经持续了四年。在此期间，一、二线热点城市的房价先是失控，随后城市政策的政策导向形成了不应炒作住房的共识。一线城市和热点城市也开始了有史以来最严格的房地产市场监管，四线城市的许多房价也从5000元涨到了10000元。当然，关于鹤岗白菜价格市场分化已经形成的传闻也很多，但人们仍然觉得房价太高，安居之梦还在路上。

尽管中国的住房拥有率很高(85%)，但这与人们安居乐业的感觉并不相称。一方面，随着城市化进程的加快，许多年轻人前往发达城市，在北京、上海、广州和深圳等一线城市工作和生活，其次是热门的二线城市、省会城市和区域性中心城市。因此，热点城市的房价上涨势不可挡，而欠发达地区的城市房价却低迷不振。即使年轻人在家乡有多个套房，他们也没有经济实力在炎热的城市买房子来实现他们的生活。显然，住在现场看起来很美，这与强大的市场力量和追逐利润的趋势无关。另一方面，许多城市开始争夺人才，从高端人才到中国技术领域。这也突显出后人口红利时代已经到来，城镇与其说是在试图攫取人才，不如说是在试图攫取年轻劳动力。各城市抢人的战争伴随着房价补贴，这似乎降低了住房建设的成本，但也扩大了房地产市场的需求，最终形成高房价的反作用力。

在市场上创造财富没有更好的方法了。股票市场波动很大。虽然科技板块、注册制度和开放资本市场的格局已逐步形成，多年来的强有力监管为资本市场提供了一个相对规范的投资环境，但投资者对股市仍有阴影。互联网上的创新金融产品也存在很多问题。因此，买房是一种安全的投资方式。毕竟，房地产与地方政府、开发商、金融机构和许多其他利益相关者相关，形成了一个复杂多样的利益共同体。房地产市场在多个周期中的反复宏观调整也强化了市场共识，即房地产市场不会下跌，如果下跌，就会发生震荡。房地产市场的完全市场化很容易导致硬着陆带来的系统性金融风险，周期性的宏观调控也会给空的调整带来尴尬。

中国的房地产市场积累了大量的过剩股票，并且不断关注着增量问题。在经济放缓的压力下，利用房地产刺激经济已经成为各地的习惯性刺激。此时，《报告》给所有城市敲响了警钟，值得肯定的是，刺激房地产市场的想法不应受到打击。

房地产市场刺激可以带来短期的成就，但它是不可持续的。六稳定是重中之重，也是一项综合政策。它不能刺激房地产市场，从而导致六个稳定的不平衡。更重要的是，经过这一轮多种手段的调控后，整个房地产市场已经稳定下来，而不炒房政策的基调也取得了一定的市场效果。数据显示，10月份70个大中城市新房价格上涨0.5%，增速与上月持平；新房价格同比上涨8%，环比下降0.6个百分点；二手房价格环比和同比分别上涨0.1%和4.2%，环比和同比分别下跌0.2个百分点和0.4个百分点。

自今年下半年以来，央行已五次调整房地产信贷，并多次强调不应将房地产作为短期刺激经济的手段，以避免房地产工具化。这反映在房地产市场信贷的变化上。根据《报告》，截至9月底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示，第三季度以来，房地产市场运行平稳，房地产贷款增速稳步下降，房价涨幅有所回落，房地产开发投资和新开工建设增速稳步下降。显然，房地产行业信贷流的微妙变化也显示了央行信贷政策的成就。

美联储(Federal Reserve)宽松的货币政策后续效应和国内市场猪肉价格高企带来的cpi已经连续两个月进入第三个时代，中国市场面临通胀担忧和宽松的货币政策压力。《报告》也给出了明确的答案:货币政策没有泛滥，房地产市场没有工具化。前者通过多种工具保持合理和充足的流动性，而后者需要信贷来保持适度和质量。需要注意的是，央行政策导向的流动性是为了解决长期以来农业、农村和小微企业融资难、融资成本高的问题；第二是为实体经济服务。为了确保货币政策的效果，还必须关闭流向房地产市场和股票市场的阀门。当然，敏感的房地产市场和股票市场，即使没有被流动性润湿，也会敏感地得到市场溢出传导。

明确房地产市场激励的不可持续性，抑制房地产市场工具化的冲动，是时候了。

(作者是中国人民大学崇阳金融研究所的访问学者)