东莞土拍硝烟再起：房企竞逐深圳“后花园”

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5月22日，广东省东莞市王牛墩地块宣布中标企业。首创置业以9.47亿元+自持1850平方米的价格出售了40年，底价为10100元/平方米。

这是东莞最近的第四个“预锁定”地块。5月6日，这个阴谋开始接受报价。经过24秒19轮投标，98号投标人以最高价9.47亿元“锁定”地块，自持期为40年。

在此之前，保利、融创和彭锐三家企业赢得了“预锁定”地块的案例，其中不仅有深耕东莞的人，还有新进人员。上述四块土地的交易，再次使东莞成为土地市场关注的焦点，也揭示了东莞这个粤港澳大湾区工业重镇，已成为兵家必争之地。

住宅企业的战场

纵观整个粤港澳大湾区，深广几乎是所有房地产企业最想进入的城市，但土地拍卖的高门槛却将它们拒之门外。

即使是“财大气粗”的外国开发商，只要有强烈的收购土地的意愿和决心，也很难在深圳站稳脚跟。原因是深圳的公开市场几乎没有卖地，而且城市更新中有很多“坑”，这使得当地的房地产企业更有优势。

许多外国房地产企业在深圳洽谈了许多项目，甚至达成了合作意向，但都以失败告终。深圳“进不去”，而这些外资房地产企业又不得不从长计议，所以东莞进入了他们的视线。今年以来，东莞的土地供应持续增加，住房企业的积极性也被推到了一个高点。

彭锐和寿创都是这批提前“锁定”土地的房企的新成员。2017年，首创置业在深圳获得商住用地后，很少听到该房地产企业的投资行为；彭锐在品尝了深圳湾1号的甜头后，也开始寻找下一个投资目标。

彭锐提前锁定东莞地块，封顶条件为“23.6亿元+100%自持面积”，仅持续8分钟29个投标。

事实上，还有一个值得关注的信号，那就是深圳的很多房地产企业开始频繁落户东莞。深圳一家房地产企业的一位中层经理告诉《国家商报》，他们在东莞征地的原因是“(深圳)征地非常困难，旧的改革非常缓慢。舍改革并不能提高商品的价值，它还需要由国有企业来实施，这就更不可能了。”

一个典型的例子是中海地产，它在深圳几乎没有项目。近年来，中海地产加大了在东莞的投资。在2019年4月的土地战中，中海的举动相当引人注目。

4月17日，经过62轮招标，中国海外地产以14.38亿元的价格，相当于每平方米16000元的底价和75.79%的溢价，赢得了东莞市万江区石美大厦2019wg007地块。

另一家深圳房地产公司，被称为“旧改革之王”的凯撒，对城市更新领域逐渐不满意。5月20日，凯撒集团以10.37亿元人民币+自持面积10%+自持期不少于5年的价格，成功获得东莞市汤种镇陡石洲(滨江新城)2019wg014地块。

土地区域交易现在被分割了

如果你想在深圳周边寻找投资城市，东莞和惠州应该在名单上。但目前，东莞远比惠州耀眼。《商业日报》采访的许多房地产企业人士都表达了同样的观点:东莞有着良好的产业结构和人口流入，它不仅仅是深圳的“沉睡之城”。

东莞的五大支柱产业是电子信息、设备制造、纺织服装、食品饮料、家具制造等。，而且他们的增长势头也相当迅猛。

东莞市工业和信息化局发布的《东莞2019年第一季度工业经济运行报告》显示，东莞工业投资和技术改造投资增速分别达到37.6%和79.1%，在珠三角9个城市中排名第二；全市完成工业增加值968.5亿元，同比增长8.5%；自2018年3月以来，民营工业增加值连续12个月保持两位数增长。

深圳职业学院房地产研究所所长邓在接受《商业日报》采访时也表示，东莞自身的经济转型相对成功，自身购房需求高，购买力相对较强。此外，都会区建设的进度将会加快，更多的深圳人将会去东莞买房和花钱。

一位在东莞凤岗买了房子、在深圳科技园工作的程序员也指出，他在东莞买房是有投资考虑的。“东莞本身发展得非常好。即使你不能住，把它租出去也是好的。行业在这里，人们也在这里。”

产业升级和人口流入为东莞受到房地产企业的欢迎奠定了基础。如果我们看看房价的趋势，这也是一个窗口时期的土地收购。

根据东莞中原战略研究中心监测的数据，2019年4月，东莞市场成交量下降，库存略有增加。截至2019年4月30日，东莞共有住宅库存42998套，库存面积526.76万平方米，同比增长3.81%，同比增长5.41%。

从征地价格和地域来看，房企更喜欢热点地区。“随着今年粤港澳大湾区规划纲要的正式出台，许多开发商对东莞市场持乐观态度，他们的征地热情高涨，土地拍卖市场非常火爆。然而，土地面积是分割的，土地拍卖市场在热门地区是相对热的。房屋企业疯狂地提前锁定结果。在相对薄弱的地区，住房企业在征用土地时仍保持理性和谨慎。”东莞中原说。

编辑陈梦愉