海南楼市变局背后：房企策略分化加深

本篇文章2390字，读完约6分钟

[摘要]事实上，推迟销售或以低于创纪录价格进入市场只是一种暂时的应对策略，继续坚持还是逐渐淡出成为海南市场开发商的两种态度。

海南已经在四月中旬进入夏季。晚上，许多建筑里几乎没有灯。

这是海南“有史以来最严格的采购订单”发布后的一年。2018年恰逢海南岛成立30周年。海南省政府利用自贸区的东风，在过去的一年里展示了其在调控房地产市场方面“掰腕子”的决心。

自去年4月底以来，海南已进入“全球限购”状态。到去年8月，海口和三亚相继上调了限价。

在严格的政策下，相应地，海南房地产开发商的策略开始发生变化:一方面，曾经高调入市的房企不得不考虑留下来；另一方面，对海南市场保持乐观态度的企业积极探索转型，继续增持。

站在海南楼市十字路口的房企已悄然进入新的发展阶段。

房地产市场温度骤降

2018年4月，海南出台了“全球限购”，将这一规定推到了最高点。

“我们在下午5点左右收到消息，几乎没有准备时间。我们疯狂地催促买家赚钱，但是银行已经关门了，顾客都在现场。事后看来，所有的努力都是徒劳的。”海南三亚的一位当地房地产经纪人向《时代周刊》记者回忆了限购前一天晚上的场景。

在全球调控一周年之际，历史上最严格的限购政策逐渐平息了海南房地产市场。

《时代周刊》记者近日来到三亚，发现很多楼盘的销售现场几乎没有买家，大部分销售人员都处于空闲置状态。

"销售情况不如以前好了。"一个项目的销售人员告诉《泰晤士周刊》记者，该项目的日营业额是个位数，通宵排队买房的情况已经不复存在。

4月13日，《时代周刊》记者来到三亚的一家房地产中介店。在这个冷清的店铺里，店长告诉记者，自全球限购实施以来，公司已经在海南撤出了1000多名销售人员和10多家店铺，部分销售人员前往西双版纳、云南、腾冲、广西北海等地淘金。“过去，我们商店每月的营业额可以达到400万元，但现在只有10万元。”

事实上，在许多房地产项目的销售中心和一些房地产中介商店里，到处都有许多外省房地产项目的传单。一位销售人员告诉《时代周刊》记者:“如果预算不够，我会建议在云南买房。毕竟，那里的总价格很低。”

海南楼市热度的下降也反映在海南省统计局的一些数据中。

据海南省统计局统计，2018年海南固定资产投资(不含农民)比上年下降12.5%，其中房地产开发投资下降16.5%。全年房地产竣工面积1186.81万平方米，下降6.3%；销售面积1432.25万平方米，下降37.5%；销售额达到2083.29亿元，下降23.2%。

“交易量将继续下降，在限购和限价的背景下，交易价格将难以上升。”海南金诚房地产咨询有限公司董事长王璐向《时代周刊》表示，海南房地产市场的调控背景是基于海南自贸区的建设宗旨和战略目标，住宅房地产市场正在告别大规模时代。

“海南楼市对楼市的需求依然存在，库存也很少。如果政策放开，市场可能很快回升，甚至再次过热。”在他看来，未来调控政策的大方向不会改变。

开发商的战略差异化

在海口至三亚600公里的黄金海岸线上，分散着各种旅游房地产项目，其中有数百家陈冰房地产企业。面对限购，开发商不得不重新考虑下一步。减缓销售是措施之一。

据三亚当地一位中介告诉《时代周刊》记者，三亚市上东海岸项目的销售已经暂停。"至于何时再次开放销售渠道，这仍取决于市场政策."

限价后，一些房地产开发商不得不降低利润，以低于创纪录的价格进入市场。例如，三亚海棠湾一个大型房地产项目的备案价格为5.1万元/平方米，目前对外销售价格约为3.5万元/平方米。

事实上，推迟销售或以低于创纪录价格进入市场只是一种暂时的应对策略，坚持还是逐渐淡出成为海南市场开发商的两种态度。

据海南中原数据显示，海南仅有四家销售额超过100亿元人民币的房地产企业，即碧桂园(港股0207)、雅居乐、恒大、融创，这四家企业的销售额占前十名企业的67%。

敏捷集团(港股03383)董事长陈卓林在2018年业绩发布会上表示，海南项目有一个升值的空空间。他认为，随着自由贸易岛的建设，海南的工业将逐步改善。未来海南的住房需求很大，前景看好。

敏捷已经深入清水湾10年了，它把自己的发展方向和更多的精力投入到旅游、文化创作、教育等多元化产业中。

融创在海南的发展战略继续增加。2018年8月，融创与海南省旅游发展委员会正式签署战略合作框架协议，并计划落户吕雯集团总部。

2018年，融创增加了7个新项目，并继续领导海南的收购和收购项目。融创海南内部人士表示，公司未来将进一步加大在海南的投资。截至2018年底，融创海南拥有土地面积442.34万平方米，股权面积265.15万平方米。

与先行者的市场开发模式和销售优势相比，后来者开始考虑去留问题。资产出售、行政降职和裁员已成为海南部分房企的新生活方式。例如，一些外国房地产企业开始转移他们在海南的项目。

徐汇集团于2016年7月正式布局海南。曾经的目标是海南公司3年内销售额超过100亿元，成为海南五大综合住宅企业。2018年，徐汇三亚的销售额为2.65亿元，仅占合同销售额的0.2%。

据悉，华夏幸福在海南拥有四个面积超过73.6平方公里的特色工业新城。但是到目前为止，还没有项目正式签约的消息。在年报中，海南的区域规划还没有出现。华夏幸福告诉《时代周刊》，海南项目仍不确定。

土地供应政策的变化也影响到海南房企下一步的征地策略。

经过多年的发展，海南的住宅用地供应急剧下降。2018年，海南提供了88公顷住宅用地，比2015年减少了88%。政府土地供应的方向开始转向工业发展，土地类型主要是商业金融用地和酒店用地。

轻资产战略和股权合作成为2018年房地产企业首次进入海南的新途径。2018年3月，龙湖和凯撒分别进入海南，其中龙湖在海口建设了长期租赁公寓，并关注二手土地市场，而凯撒则专注于土地收购和城市更新。