上市房企年报数百次“@银行” 开发贷保持“良心价”

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对于房地产企业来说，最有说服力的口号应该是“与银行搞好关系”。毕竟，与银行的亲密度直接关系到他们的融资成本和效率，也关系到房地产企业能否在当前房地产市场的“低温期”保持竞争力甚至生存。

根据最近披露的2018年房地产上市企业年报，《证券日报》记者发现，大部分房地产企业描述了与银行的合作关系，部分房地产企业披露了银行贷款、债券等不同融资渠道的财务成本。毫无疑问，以“良心价格”定价的开发贷款赢得了融资产品的价格竞争——一些房企的贷款成本低于5%。此外，房地产企业的公司债券成本差异很大，单个房地产企业的成本高达9.5%，超过了信托融资的成本，说明发行债券的受欢迎程度较低。

住房企业是“银行”

银行在年度报告中被提及数百次

也许了解一个行业的最好方法是观察其产业链下游的相关趋势。

《证券日报》记者查看了上市房地产企业的年报，发现大多数房地产企业的年报中有几十次甚至几百次“银行”，并描述了它们与银行的合作关系。

例如，在福建省一家上市房地产企业的完整年报中，有253处提及银行，包括分红和持有银行股份的公允价值变动、融资结构和利率水平、信贷额度和用途、购买银行理财产品、银行承兑汇票等。公司强调:“与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，间接债务融资能力强，金融机构信贷额度丰富。”

虽然一家在广西注册的房地产企业在其年报中仅提及银行34次，但除了上述业务合作外，该公司的一些指标选择了银行作为基准。例如，本公司与信托公司合作成立有限合伙企业，其中优先合伙人只获得固定收益，收益上限“预计不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍”。

根据总部位于广东省的一家上市房地产公司的年报，一年内有30笔长期银行贷款到期，总额为1.71亿元。去年，公司实现归属于母公司所有者的净利润8.57亿元，同比增长7.06亿元，增幅468.84%。“银行”这个词在其年度报告中出现了97次。

房企通过多种渠道借钱

发展贷款保持“良心价格”

就总量而言，2018年房企与银行之间的“亲密度”正在加深。

根据央行发布的《2018年金融机构贷款投资统计报告》，截至2018年底，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末下降0.9个百分点；全年增长6.45万亿元，占同期各类贷款增长的39.9%，比上年下降1.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末提高5.5个百分点；经济适用住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速下降3.1个百分点；个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速下降4.4个百分点。

根据过去的数据，一些领先的房地产企业的债务中，约有一半曾得到银行的支持。对于领先的房地产企业和上市的房地产企业来说，银行可能仍然是他们最大的“黄金所有者”。当然，对于许多中小房地产企业来说，2018年银行借款不再是最依赖的方式，发行债券、信托计划、海外贷款、委托贷款甚至结构性融资都是大多数中小上市房地产企业在做的事情。事实上，上市房地产企业披露年报是有区别的。

虽然四川省一家上市房地产企业在年报中强调，公司与“总行层面13家银行战略合作，共获得银行信贷844亿元”。但在2018年，公司仅使用了258.97亿元的授信额度，剩余未使用的授信额度为585.03亿元。同时，公司去年“新增25亿元企业债券、14亿元中间票、50亿元短期批文；发行永久彩票10亿元，短期融资券5亿元，ABN 11.4亿元，资产支持证券8.2亿元，民间债务50亿元，债务2.5亿美元。上述新增融资规模也达到176.1亿元，与银行信贷规模持平。

从价格角度来看，发展贷款也“真正便宜”。重庆某房地产公司透露，其2018年银行贷款成本在5.2%至5.39%之间，期限在3年至12年之间；公司债券的融资成本为6.3%。上述广东房地产企业2018年的长期银行贷款融资成本仅为4%-5%。

从上述总部设在福建的住房企业的情况来看，其他融资方式的成本明显较高。该公司表示，2018年的主要融资方式是银行、信托等金融机构和债券融资。截至报告期末，公司房地产业务融资余额为39.39亿元，其中:2015年公司债券融资用于房地产的资金余额为5.6亿元，公司债券票面利率从2018年8月26日的5.1%上调。高达7.6%；信托贷款余额5亿元，年利率9.9%；金融机构贷款余额28.79亿元，综合年利率4.91%。

另一份房地产企业年报也显示，融资期限较长的银行贷款的融资范围在4.9%至5.635%之间，而公司债券的融资成本高达9.5%，甚至明显高于其信托融资成本(8%)。

《证券日报》记者还注意到，贷款优惠利率(loanprimerate，简称lpr)目前在4.31%左右(此前长期保持在4.3%)。该指标是根据报价银行独立报价的最优贷款利率计算并公布的贷款市场参考利率。一些领先的上市房地产企业显然可以满足“最佳企业”，其执行利率不高于4.31%。事实上，对于商业银行来说，这样的开发贷款价格已经可以说是成本价，甚至可以说是“逆钱”。毕竟，一些商业银行智能存款产品的利率已经达到4.3%，中小银行理财产品的收益率已经达到5%。