去年我国房地产销售达15万亿 平安地产金融白皮书聚焦“后房地产时代”

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在“房无投机”的房地产市场导向下，特别是在许多热点城市不断出台一系列调控政策后，房地产市场回暖越来越理性，价格走势趋于稳定。

“近年来，中国房地产销售规模一直保持在10万亿元，2018年房地产销售规模为14.9万亿元。经过多年的快速发展，房地产行业已经进入了一个质量时代，买方市场的特征在未来将会越来越明显。维持高周转率模式的难度将不可避免地增加，各大房企可能会积极寻求降低负债率。”1月19日，平安银行行长助理杨志群在2019年房地产金融白皮书《房地产业转型升级与创新》新闻发布会上表示。

作为资本密集型产业，快速成长的房地产企业普遍采用高负债、高杠杆、高周转率、低成本的“三高一低”发展模式。杨志群说:“随着房地产股票市场的不断增加，中国的房地产业正在开始一个成熟的旅程，在这个过程中会经历一些新的变化和考验。与此同时，行业集中度将继续保持，房地产调控机制将更加市场化和长效化。为了应对这些挑战，房地产公司和金融机构需要提前适应，以推动转型和创新。”

房地产价值链需要“重塑”

今年年初，58桐城安居克发布了《新周期:楼市迎来转变期——2018年楼市综述》，显示2018年1月至11月，中国商品房销售面积达到14.86亿平方米，同比增长1.4%，销售额为12.95万亿元，同比增长12.1%，2017年商品房销售额为13.37亿元。

2018年，全国房地产销售额达到14.9万亿元。根据上述报告，预计2018年可能成为数据的高峰期，2019年可能迎来转变期。住房研究所首席分析师张博认为，2018年，住房企业的整体生存压力将更大，住房企业的融资成本将继续上升。限价令、限售令等政策使一些房企开始考虑改变“轨道”，许多房企开始喊“住”的口号。

根据2019年《房地产金融白皮书》，中国传统的房地产价值链可以概括为“四大主线”:发展是由企业的全过程主导的；对象主要是传统民居；利润主要基于销售额；经营主要基于高杠杆、高负债和高周转率。

对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示，中国房地产业必将从过去注重住宅开发转向多业态、多领域开发，从单纯的销售利润转向增加服务升级和资产增值的利润，从同质的产品供给转向个性化、差异化和丰富的产品供给。中国房地产业的发展仍然很大。房地产业转型的核心是如何提供更广、更多、更好的服务，提升更高的物业价值，并获得新的利润空房。

“转型需要深刻理解新领域、新格式和新业务模式，并掌握其基本规律，否则就很难。”秦虹强调。

此外，《2019年房地产金融白皮书》还显示，目前，中国部分房地产企业已经探索了多元化、服务化、专业化、金融化等多种资金，通过扩张、升级、细分和延伸实现了房地产价值链的重构。例如，一些房地产企业和金融通过新工具实现了更紧密的融合，前期以投资基金为突破口，后期以reits(房地产信托投资基金)为突破口，形成了“房地产基金-房地产企业-资产证券化”的闭环发展。

房地产融资模式多样化

在当前的存量房时代，房地产企业的角色已经从“开发商”转变为“经营者”。特别是近年来，房地产企业开始加速进入金融业，包括先后进入金融业的绿地、华润置地、万科、恒大、万达，涉及的领域包括股份制或控股银行、保险、证券、信托、公共基金甚至互联网金融。

不言而喻，房地产企业的转型也对银行提出了新的要求，银行贷款等传统的高杠杆融资方式已经不能满足转型模式的需要。平安银行表示，2019年将在发展贷款、M&A融资、旧改革基金、资产证券化、项目配套、供应链金融、民营银行托管等重点领域深化与主要房企的合作。

这是平安银行连续第六年与住房和城乡建设部政策研究中心联合发布房地产金融白皮书。在过去的五年里，平安房地产金融白皮书聚焦于城市化、城市群发展、房地产资产证券化、新房地产、特色城镇等主题。成为国内住宅企业和金融机构管理布局的重要参考。(思考金融产生了)■