万科两月破千亿背后：董事薪酬翻倍 融资安全垫落地

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【摘要】根据房地产咨询公司柯睿的排名，碧桂园、万科、恒大是2017年销售额5000亿元的三大巨头。2018年初，这三家领先房地产企业的主导作用日益凸显，仅两个月就突破1000亿大关。

2018年初，万科频频出手，迎来了亮点汇聚的时刻。

3月2日晚，万科宣布，2018年1月和2月，公司实现合同总销售面积684.5万平方米，合同销售额1035.8亿元。同比增长19.6%；累计承包面积684.6万平方米，同比增长16.3%；1-2月，公司新增建筑面积746.4万平方米，同比增长17.3%；土地总价格339.4亿元，同比增长9.5%。

在努力冲刺1000亿元的同时，万科于2月23日在深圳总部召开了2018年第一次临时股东大会，审议并成功通过了要求股东大会授权发行债务融资工具和调整公司董事、监事薪酬方案的两项议案。

种种迹象表明，尽管万科在很短时间内实现了规模突破，但万科并不盲目乐观。在行业的波动和变化下，即使是行业领先者，万科也在积极寻找安全垫。

两个月内超过1000亿

2018年，万科仅在两个月内就突破1000亿元大关，销售额达到1035.8亿元。虽然已经转型为城市服务提供商的万科不再提出具体的销售目标，但仍无法逃脱规模的命题。

根据房地产咨询公司Cree的排名，碧桂园、万科和恒大是三大巨头，2017年的销售规模为5000亿元。2018年初，这三家领先的房地产企业的主导作用日益突出，仅用了两个月就突破了1000亿大关。平均值达到1109.8亿元；其次是保利，销售额为500亿元。

在收购土地储备方面，万科一直保持着积极进取的态势。自2018年1月销售简报披露以来，公司新增项目22个，征地区域主要集中在二线城市和长三角、珠三角周边城市。主要集中在杭州、嘉兴、南宁等17个城市。占地面积191.5万平方米，建筑面积457.8万平方米，股权建筑面积276.1万平方米，股权价格118.32亿元。

物流地产业务规模迅速扩大。2017年，公司收购物流地产项目36个，新增股权建筑面积约248万平方米，总投资约35.6亿元。2018年，万科对物流地产的投资热情丝毫未减。1月23日，该公司宣布ProLogis的私有化已经完成，该公司拥有21.4%的股权，成为最大的股东。与此同时，规模正在迅速扩大。1月和2月，公司新增三个物流地产项目，即南宁吴乡物流园区和高新区物流园区，杭州大江东去临江物流园区。

3月2日，杭州钢铁股份有限公司和万科股份有限公司在杭州举行资产包合作签约仪式。双方合作的资源包括分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山和诸暨五个城市的八个项目。总成交价为17.8亿元。

这是万科第一次参与浙江国企的混合改革。此次接手杭钢地产项目的股权包，可以帮助万科进一步丰富其在浙江和安徽的价值，拓展多元化的土地收购渠道。

提前计划:加薪、融资

虽然万科已经达到1000亿元，但它也采取了预防措施，将加薪和融资列入了议事日程。2月23日，春节假期结束后的第二天，万科在深圳大梅沙万科中心召开了2018年第一次临时股东大会，祝愿久盛与新团队一起亮相。审议关于董事、监事薪酬调整方案和发行350亿元融资工具的议案，本次临时股东大会的核心内容是表决两项议案:《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》和《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》。通过现场投票，两项法案分别以99.99%和66.81%的票数获得通过。

前不久，万科独立董事刘姝威的“公开信事件”在市场上引起轩然大波，加薪问题也备受关注。

1月30日，刘姝威致信中国证监会，称宝能的子公司聚盛华通过资产管理计划非法持有万科股份，不应延迟持股。

随后，宝能澄清，宝能与万科达成补充协议，同意延长资产管理计划的清算期限。

一些外界人士质疑，万科独立董事的双薪与刘姝威炮轰宝能有关，独立董事的独立性和公正性将受到质疑。

对此，万科董事会秘书朱旭表示，目前董事和监事的薪酬已经执行了10多年，并在2007年度股东大会上获得通过。目前，万科的业务规模不断扩大，业务形式丰富多样。这就要求董事和监事承担更多的责任。然而，万科a+h上市后，董事和监事关心和审议的事项以及他们付出的时间和精力都大大增加了。

同时，万科集团执行副总裁兼首席运营官张旭补充称，公司参照同规模上市公司董事和监事的薪酬水平进行了调整。

根据计划，独立董事每月领取的董事工资将由2.5万元(含税)提高至5万元(含税)，独立董事不参与分配经济利润奖金。对于不在公司全职工作的其他董事、监事，建议其月岗位工资由15000元(含税)提高至30000元(含税)，不得参与经济利润奖金的分配。

这意味着以刘姝威为代表的独立董事税前年薪将翻倍至60万元。翻倍后，万科将成为a股独立董事薪酬第四高的公司。

除加薪外，本次股东大会审议的另一项议案是要求股东大会授予董事会在不超过350亿元的范围内一次或多次发行直接债务融资工具的总体授权。

出生于金融界的朱九生非常了解资本的力量。在他担任总裁后，万科的财务特征得到进一步加强。对于大幅扩大债券发行授权，万科新任总裁朱九生表示，由于当前监管力度加大，货币政策发生变化，自19大以来，金融政策对实体经济的支持力度越来越大，万科也需要加大授权力度。

截至2017年第三季度末，万科的净负债率为38.20%。万科始终严格控制负债比例，募集资金的使用将进一步优化万科的负债结构，降低融资成本。万科宣布，如果用350亿元债务融资工具偿还现有负债，公司的资产负债率和净负债率将保持不变。