多地频提“一城一策” 两会或夯实地方主体责任

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【摘要】当前楼市降温是前几年房价持续快速上涨和不断加码调控的必然结果。随着市场的稳定，决策层也对房地产市场的管控策略进行了调整，从“全面冷却市场”到“依市决策”。

全国人民代表大会就在眼前。作为经济工作的重要组成部分，房地产市场的健康发展有望成为人们关注的焦点之一。

中国社会科学院城市圈研究所土地经济与房地产研究室主任王预测，今年的全国人大可能会提到房地产业的三大重点任务。一是可以披露上一次重大风险防范与化解专题研讨会中提到的长效机制计划的具体内容；第二，在“城市政策”下，如何落实地方政府的主体责任可能会有进一步的制度安排；第三，房地产立法将有所突破。

“一城一策”在中央“住而不炒”、“长效机制”、“三稳”和“城市政策”的政策下，成为地方两会前期的高频词。

《时代周刊》记者还没有彻底梳理。目前，福建、河南、浙江、安徽、长沙、成都、上海、武汉等8个省市表示正在试点和研究“一城一策”。

在“一城一策”的大基调下，我们也可以看到许多城市躁动不安，政策调整主要是放松。据不完全统计，目前北京、广州、杭州、青岛等17个城市从限制地价、限制销售、放松社会保障、取消彩票等方面“放松”或“变相放松”了楼市。

“一城一策”下的多处微调

随着两会的临近，“一城一策”在许多地方频频被提及。1月14日，政府工作报告提出，要完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，强化城市主体责任，制定并实施住房发展规划。福州和厦门制定了“一城一策”的实施方案，以有效稳定土地价格、房价和预期。

随后，河南、浙江、安徽、长沙、成都和上海都集中提到了“一城一策”。

最新的政策是武汉。2月22日，武汉市房管局在年度工作会议上提出，要加快制定和完善全市房地产市场健康发展的长效机制，稳步推进“一城一策”试点。

通策研究所指出，“按市决策”的实施模式在设定“核心指标”、坚持“无房无房”、“增加长期租金和经济适用房”、“增加土地供应”四个方面被判定为强制性和部分可选性指标，并按照“强制性”和“可选性”的方法因地制宜灵活实施。

随着“一城一策”基调的松动，最近对地方政策的微调也有所增加。

据中原地产研究中心统计，今年1月，地方两会提及、调整和发布房地产政策多达68次。

“从政策本身来看，中国房地产调控政策的总体内容表现为宽松和紧缩并存。在“城市政策”和地方领导的大基调下，过于严格的政策已成为微调的趋势，但“稳定”的市场也成为各地房地产政策的主流。”中原地产首席分析师张大伟分析道。

到目前为止，包括北京、广州、杭州和青岛在内的17个城市都不同程度地“放松”了房地产市场，包括限价令、限售令、社保放松令和取消彩票。

从城市的角度来看，有许多一线城市，如北京和广州。

1月9日，北京列出了位于朝阳区孙河的两块住宅用地，但值得注意的是，这两块土地没有设定住宅销售价格上限。1月24日，位于平谷区金海湖镇的一处住宅小区在北京挂牌，价格不限。

从政策上看，包括取消限购(兰州)、放宽限购(北京、阜阳)、不再限购(太原、菏泽、广州)、取消彩票。

王指出，“一城一策”强调不同城市房地产市场的差异性，各地根据实际情况决定房地产政策的紧度。但是，目前的房地产政策具有反周期调控的性质，而以往严格的调控政策已经取得了预期的效果，这就改变了房地产市场的预期。在这种情况下，为了保持房地产市场的健康稳定发展，大多数城市根据实际市场情况放松监管，这并不意味着这是一个政策变化。

张大伟还认为，尽管目前许多城市的微调已经释放出一定的宽松信号，但针对多套房的信贷和贷款限制政策仍是楼市宽松和紧缩政策的关键，并没有放松。此外，“无投机”和“三稳”仍是今年房地产的基调，因此2019年房地产政策将继续微调，但仍保持稳定。

下一步是落实地方主体责任

事实上，“按市制定政策”并不是一个新词，而是本轮调控之初提出的总体政策方向。自2016年以来已经实施了三年。

然而，在去年的中央经济工作会议提出“一城一策”和“强化地方主体责任”后，政策制定权被下放给了地方政府。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，“一城一策”和“以城为本”有相似之处，各地根据实际情况制定房地产调控政策。然而，与“以城为本”的政策相比，“一城一策”赋予了地方调控自主权，根据中央政府的要求，地方政府承担了更大的责任。

在这种情况下，地方政府不仅有监管的权力，还有相应的责任。

据多位专家分析，中央政府可能会对地方政府提出方向性要求，如“无房无房”、“三不稳定”，并采用一些核心指标，确保各地“一城一策”调控市场不偏离大方向。

张大伟指出:“今后，房地产调控将由地方政府主导，以住房和城乡建设部为主体，以中央指导为主。即使地方政策得到微调，地方的主要责任要求稳定的房地产市场的原则保持不变。住房和城乡建设部的采访和警告仍将影响当地的房地产调控。2018年，多轮多城市房地产检查将在2019年保持正常。”

王预测，在今年的全国人民代表大会上，将对如何巩固地方主体的责任作出制度安排。

从实际情况看，不同地方面临的压力不同，预期的调整方向也不同。

根据国家统计局1月份刚刚发布的70个城市房价数据，4个一线城市新增商品房销售价格上涨0.4%，31个二线城市上涨0.7%，35个三线城市上涨0.6%。从数据来看，1月份，各地仍实现了稳定土地价格、住房价格和预期的目标，房地产市场稳步健康发展。

然而，市场数据也显示，自去年下半年以来，全国普遍进入下行周期，而“三稳”应更加注重防止下行。

“总的来说，今年调控的重点是‘三个稳定’。目前的市场形势是，一二线城市普遍太冷，三四线城市开始下滑。因此，就监管而言，目前一、二线城市的调控政策已经达到了顶峰，不太可能继续超重。在经济稳定增长的压力下，地方有微调和放松的机会；第三，四线城市新一轮去库存压力凸显，地方政策调整重点将放在防止市场大幅下跌上。”嘉里广州首席分析师肖告诉《时代周刊》记者。