地方楼市调控严控风险 加快培育住房租赁市场成关键

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如何在新的一年里为房地产市场定下政策基调？《中国证券报》记者梳理了地方“两会”政府工作报告，发现2019年，各地将继续坚持“住而不炒”的定位，确保房地产市场稳定健康发展。与此同时，房地产行业的风险防范成为关键表现，住房租赁市场的培育得到加强，并出台了具体措施，继续鼓励住房租赁市场的发展。

据业内人士透露，从当地“两会”的政策基调来看，“住在房子里不投机”的方向是明确的，风险防范已多次被提及。在城市政策方面，一些库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市可能会出台微调政策。加快培育住房租赁市场已成为部分地方房地产市场转型发展的关键。

坚持“留而不投机”

总的来说，大多数省份仍然强调“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，以确保房地产市场的稳定和健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年底召开的中央经济工作会议继续强调“房子是为了生活，不是为了投机”。房地产市场的整体监管将保持严格。当地的"两会"再次强调了同样的表述，显示了抑制房价上涨的决心。

在确保房地产市场稳定健康发展的措施方面，一些地区继续加快土地供应，以确保库存保持在合理范围内。其中，《北京市政府工作报告》指出，2019年将完成1200公顷住宅用地供应，住宅用地供应项目建设和市场进入步伐将加快。从2019年1月北京土地出让市场来看，截至1月28日，已有14个住宅用地出让完成；另外14块住宅用地将在近期出售。

张大伟表示，2019年，北京将有5万至6万间有限竞争室。根据目前共有产权土地的转让情况，预计市场交易量将超过4万套。市场存量充足，有利于房价稳定在合理范围内。

一直强调减少对房地产依赖的海南省给出了一个令人满意的答案。据海南省住房和城乡建设厅负责人介绍，2018年海南房地产开发投资达到1715亿元，比上年下降16.5%；房地产销售面积1400万平方米，比上年减少近1000万平方米。“目前，平均房价为14500元/平方米，自2018年2月以来基本保持在15000元/平方米，抑制了房价的进一步上涨。”

2019年，海南省强调要继续坚持“无房无炒”的定位，同时强调要出台配套政策引导房地产转型发展，保护企业合法权益。据了解，海南省将研究出台配套政策，引导全球限购后的房地产转型发展。

根据不同的市场条件，城市政策、分类指导和精确调控已成为地方调控住房市场的“药方”。

福建省建议加强房地产市场的精确调控。福州和厦门应制定“一城一策”的实施方案。浙江省的杭州、宁波将研究制定“一城一策”方案，其他城市将做好方案的制定工作。

壳牌研究院院长杨现领表示，2019年，房地产市场监管的总方向是实施“一城一策”。“在一些地方，房价上涨和库存不足的压力很大，所以政策将坚决贯彻‘住而无房’的目标。在一些地方，经济下行压力很大，库存充足。在房地产市场稳定的前提下，可以适度放宽。”

防范房地产市场风险

与此同时，当地“两会”强调要防范房地产市场可能出现的风险。

河南省提出要密切关注房地产行业的金融风险。陕西省提出促进房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产行业风险。

观察人士表示，债务水平、现金流状况和投机资金进入房地产市场都是房地产行业可能存在的风险。

据中原地产研究中心统计，自2019年1月以来，房企共宣布了70多项融资活动，总金额超过1600亿元，创下2018年1月以来的月度融资新高。张大伟表示，2018年，房地产企业的销售创下新纪录，但销售业绩增长放缓。随着资金压力的增加，融资需求增加。在大规模竞争的背景下，房地产企业需要更多的资金。“在这种情况下，房地产企业更加关注资金链的安全，预计在收购土地时会更加谨慎。越来越多的房企开始关注窗口期，以加快融资速度，应对未来债务偿还的高峰期。”

在现金流方面，CICC(港股03908)的研究报告指出，2019年，房地产行业资本紧张，但不存在系统性风险。据报道，2019年房地产行业境内外公司债券和abs债券的到期日将同比增长50%以上，约为9000亿元。开发商的现金流压力越来越大。据估计，该行业的现金总量将从2019年初的约2.7万亿元减少到2019年底的约2.1万亿元。净负债比率将得到改善，现金流风险可以得到整体控制。

近日，银监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫。恒大研究院首席研究员夏磊表示，目前的监管成果来之不易，库存已降至历史低点，部分城市仍面临房价上涨压力，居民杠杆率大幅上升已引起监管部门的关注。“稳定地价、稳定房价、稳定预期、防范风险”仍必须摆在突出位置。

发展租赁市场

为完善住房保障体系，加快培育住房租赁市场，各地仍将重点放在解决住房问题和保障民生上。

在完善住房保障体系方面，许多地方都提出了2019年棚户区改造和政策性住房的目标。

北京计划在2019年多渠道筹集5万套租赁住房和6万套政策性住房，完成11500个棚户区改造。福建省拟完成4.5万套棚户区改造。四川省提出改造15万套棚户区、11万套农村危房和30万套农村土坯房。安徽省提出启动214，500个保障性安居工程，基本完成101，900个。河南省建议用新的工棚取代大约15万套安置房，以更好地解决群众的住房问题。

从工棚数量来看，2019年很多地方会有一定的下调。据业内人士称，根据2015年至2018年的数据，中国棚改的实际数量超过600万套。经过多年的发展，棚改已经在一定程度上属于合理范畴。

许多受访专家表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地促进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津指出，将增加长期租赁住房的供应，大力培育和发展住房租赁市场。海南提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、网上租赁、住房共享等共享经济和商业模式，积极完善住房保障和供应体系，加快本地居民和外来人才的商品房和租赁住房建设。

夏磊表示，根据住房和城乡建设部等部委2017年8月发布的《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，2017年11月前，京沪等13个试点城市将编制实施计划并上报，2019年11月前将对试点城市进行中期评估。到2020年底，试点工作将得到总结，推广经验将形成。预计相关城市将加大出租房建设力度，确保住房供应。

上述13个试点城市最近扩大到18个。根据国家自然资源部和住房和城乡建设部联合下发的《关于福州等五城市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案的意见函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等城市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

张大伟说，住房租赁市场在过去两年里一直受到关注。最近，全国住房和城乡建设会议提到了弥补出租住房的不足。从市场趋势来看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，2019年可能会继续大幅增长。