楼市调控灵活性增强 “一城一策”将有新动作

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“稳步实施的核心在于实施‘一城一策’。只有“一个城市，一项政策”才能实现其两个核心目标:赋予地方监管灵活性，避免统一监管带来的系统性风险。”1月22日，壳牌投资公司首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领在接受《证券日报》采访时说。

在“房无投机”的中心逻辑下，“一城一策”成为核心政策逻辑。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从近期政府工作报告来看，“一城一策”的制定明显增多，主要包括河南、福建、杭州和宁波。这充分表明市场环境相对清晰，即未来“一城一策”将有更多动作。

严跃进分析说，“一城一策”本身就是“因地制宜，分类指导”的指导思想。然而，在当前房地产市场低迷的情况下，这种政策显然会有更多的新想法。例如，短期内，地方政府将不再强调政策放松，而是继续强调“一城一策”的方向；在具体实施过程中，各个地方往往都有放松的迹象。事实上，一些大城市确实存在交易放缓和价格放缓的现象，因此各地将进一步放宽公开或不公开的政策。

2018年12月召开的中央经济工作会议强调，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持以房为居、不投机的定位，按照城市分类指导，落实政策，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

随后召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，住房要用于生活，不能用于投机，要建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制，坚决防范和化解房地产市场风险。坚持城市政策，分类指导，巩固城市主体责任，加强市场监测和评估，切实把稳定土地价格和住房价格的责任落到实处。继续保持监管政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

不少业内人士向《证券日报》表示:“要加强房地产市场的供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制房地产投机倒把。”这一表述反映了政策的双重性和灵活性，它不仅满足了合理自住的需求，也抑制了房地产投机投资。地方政府应在政策范围内进行调整，但必须坚持“房无投机”的前提。

杨现领认为，2019年房地产调控有三个特点，即调控主体由中央向地方转变，调控方式由调控交易向调控供给结构转变，政府职能向住房保障回归。历史已经证明，规范市场交易往往只会影响需求释放的节奏，通常会延迟或刺激需求释放。虽然政策目标可以在短期内实现，但它显然会扰乱市场供求结构，抑制市场监管，并造成其他问题。规范交易并没有改变市场供给结构，也不能从根本上改变住房短缺或结构不匹配的状况。今后，该政策将减少对交易环节的行政控制，限价、限购甚至限购政策将根据不同城市的情况进行调整。

在上述政策逻辑的预测下，杨现领认为，2019年一线城市市场有望回升，二线城市市场将逐渐见底。二线城市将成为2019年房地产市场的主力军。2019年，市场供应量将会增加，二手房市场在经历了2018年的下跌后，将在2019年触底。增量和存量的模式已经改变。