房地产“稳”作用升至新高 长效机制方案将实施

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1月21日上午，省部级领导干部坚持底线思维，着力防范和化解重大风险。习近平总书记在开幕式上发表重要讲话，对防范和化解政治、经济、科技等领域的重大风险提出了明确要求和具体指导。

值得一提的是，在应对经济领域可能出现的重大风险时，房地产被特别提到，并提出“稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制方案”。虽然近年来多次提到房地产的长期机制，但这次措辞发生了明显变化。

那么，在坚持底线思维、努力防范和化解重大风险的省部级领导干部专题研讨会上，提到房地产有什么重要意义呢？房地产长效机制的实施方案中可以包括哪些内容？如何稳步实施？

对此，接受《证券时报》采访的业内人士认为，防范和化解重大风险主要是针对金融系统性风险，而房地产是金融风险的关键环节。房地产长效机制方案是包括土地、金融、税收、监管等在内的一揽子方案。房地产长期机制的实施应谨慎选择时间节点，同时考虑套期保值方案，并逐步试行。

房地产成为预防和化解

主要风险内容之一

在经济领域，习近平强调，要保持战略实力，推动中国经济向正确方向发展；增强忧患意识，提前规划，准确判断和妥善处理经济领域可能出现的重大风险。他提出了七个“要点”的具体指导意见，其中之一是“稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制方案”。

在应对经济领域可能出现的主要风险时，特别提及房地产市场的信号意义是什么？

在接受《证券时报》记者采访时，十大房地产企业高管认为，防范和化解重大风险主要是针对金融系统性风险，而房地产是金融风险的关键环节。房地产稳定后，上下游基本稳定，系统性金融风险减半。

“过去，许多文件和会议都提到，在防范重大风险时没有提到房地产。这次我提到了房地产的风险。我觉得应该是楼市下跌、房价下跌后可能出现的风险，因为在过去，主要风险是可以避免的。那时，房价还在上涨，但现在房价已经下跌，一些城市已经大幅下跌。因此，目前强调的风险应该是房价可能大幅下跌的风险。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭告诉《证券时报》记者。

Shell Finding House首席经济学家、Shell Research Institute总裁杨现领认为，2019年房地产市场存在三大风险，即三线、四线和部分二线的去库存化风险、高房价的泡沫风险以及与房地产相关的潜在金融风险。

长期机制的内容

可能包括什么

会议在谈到应对经济领域可能出现的重大风险时，提出了“稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制方案”。

房地产的长期机制近年来被多次提及，但表述略有不同。然而，这次会议的表述已经发生了明显的变化。去年12月中央经济工作会议上的“建设”经过一个月，变成了“安全实施”，增加了“方案”一词。“这里说的是‘计划’，意思是计划已经形成，已经宣布并实施了。”杨红旭告诉《证券时报》记者。

既然有一个房地产的长期机制计划，它可能包括什么？

杨红旭认为，房地产的长效机制方案应该是包括土地、金融、税收、监管等在内的一揽子方案。总的来说，至少不会有利于房价，关键在于房产税的推进速度。

上述10位房地产企业高管表示，目前的长效机制主要包括土地供应与农村集体建设用地入市挂钩、房地产金融、城市化和农村人口安置需求、棚户区改造、城市更新、市场交易量和房价的监管、房地产税制改革等。目标是稳定房地产市场。

杨现领认为，长期机制不是以空为基础的，而是不断从过去调控政策的经验教训中提炼出来的。这是历史的延续，一些有效的政策(包括一些城市的限制性行政措施)将继续实施。对未来的新蓝图也有重新设计，尤其是“住房不炸，两个多在一起”，因此，长期机制不是一个固有的、不变的“既定问题”，而是在历史控制的基础上不断调整和动态演变的。

长期机制还是循序渐进

关于如何稳步实施房地产长效机制方案，杨红旭向《证券时报》记者表示，房地产长效机制方案应取代短期调控措施和各种行政干预，但目前市场低迷，为防范风险，政策不应进一步传递“增持”信号。因此，他建议各地在启动长效机制方案时进行替代。例如，各地可以公布自己的长期机制方案。同时，如果一些方案涉及利润空房价，应该有相应的对冲机制。这种套期保值机制意味着地方政府应该取消或放松短期行政干预政策，如价格限制、购买限制、销售限制、商业和住宅限制以及离婚限制。

“长期机制的整体效益是空房价。为了防止房价下跌和进一步下跌的风险，需要谨慎确定实施时间节点，同时考虑套期保值计划，在实施时取消短期行政干预措施，使其能够稳步实施。”杨红旭说。

在上述十大高管之一看来，稳步实施意味着长期机制将一步一步地小试身手，不会又快又快，也不会简单粗暴。“事实上，长期机制已经抓住了机会，并在逐步实施，因此不会出现明显的信号波动。”他说。

杨现领认为，安全实施的核心在于“一城一策”的实施，应在“无房无房”的中心逻辑下进行，而地方政府应承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现两个核心目标:赋予地方调控灵活性，避免统一调控带来的系统性风险。

记者了解到，1月18日召开的浙江省住房和城市建设工作会议提出，浙江将加快建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，杭州和宁波今年将研究制定“一城一策”计划。