奥园城市更新之道：复合产业是很好的优势

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作者:时代财经黄银桥

低矮破旧的厂房和铁棚，下雨时道路被淹，生活设施不完善...和大多数老工业区一样，2015年前的珠海梅溪工业区也是一片破败落后的景象。

2015年后，这一切都成为历史。在完成相关建设申请和规划程序后，珠海奥林匹克公园广场的基石于2015年5月正式奠基。三年后，珠海奥园广场开业，旧工业区改造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的城市商业中心。

“我做梦也没想到村里能建起这么高档的购物中心。”现就职于珠海奥园广场购物中心的梅溪村居民激动地说。历时三年的梅溪工业区改造，成为珠海老工业区改造的典范，也是奥林匹克公园城市更新业务中的代表作品。

珠海奥园广场实拍

将来，像珠海奥园广场这样的案例会越来越多。2019年9月，广东省人民政府颁布了《关于深化改革、加快“三旧”改造、促进高质量发展的指导意见》；12月，中央经济工作会议重申:“要加强城市更新，改造现有住房，搞好旧城区改造。”

7月28日，澳远商业地产集团副总裁、澳远城市更新集团总裁王涛在接受时代财经专访时指出，国家先后出台了一系列旧区改造政策，地方政府将陆续出台细则和规划，目前城市更新正处于一个热点时期。“特别是在当前的流行病危机和中美关系恶化的情况下，城市更新将在刺激国内需求和打开国内经济周期方面发挥非常重要的作用”。

利用这种情况。王涛透露，中国奥林匹克公园希望在炎热的季节里做更多更好的项目，然后计划增加粤港澳大湾区的布局，在一些政策稳定、产业优势和人口集中度高的城市进行城市更新。

随着城市化进程的加快和城市化水平的不断提高，中国许多城市已经开始从增量时代进入存量时代。城市更新是挖掘股票市场的重要途径，这片蓝色的海洋正吸引着越来越多的住宅企业进入。

自2015年以来，中国奥林匹克公园积极参与“三旧”的改造和发展，珠海是重要的启动城市之一。继梅溪老工业区之后，中国奥林匹克公园已成为珠海翠微、连安古村落改造项目的实施主体，以及平沙奥林匹克公园广场项目的申请主体。与此同时，迅速推进了关扎村、高沙村、夏薇村、水瓮坑村等多项旧城改造项目，成为珠海最大的旧城改造企业之一。

“这是奥林匹克公园的战略考虑。随着股票市场的发展，旧的改革是获得土地储备的好办法。”谈到当年进入珠海旧改革市场的机会，王涛是这么说的。

他认为，房企参与旧房改造不仅是为了获取合理的利润，也是为了体现企业的社会责任。“通过旧的改革，原来肮脏的环境得到了改善，村民可以得到更好的生活，村集体财产也实现了增值。”

以珠海梅溪老工业区为例，改造后，村集体财产得到了极大的增值。此外，珠海奥林匹克公园广场开业后，整个商务区提供了近2000个工作岗位。

“从居住、税收和就业的角度来看，这种转变对当地有很大影响。”王涛认为，旧的改革本身影响到政府、村民、村集体等各方的利益，是一个相互建设、共赢的过程。

经过多年的沉淀，中国奥林匹克公园在城市更新中形成了一套“奥林匹克公园旧改造模式”，即通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、工业、科技等复合产业融入到旧改造项目中。

除了主要的房地产行业，这些复杂的行业是中国奥林匹克公园的多元化发展领域。“奥林匹克公园始终坚持“一业为主、垂直发展”的战略，因此复合产业是奥林匹克公园城市更新的一大优势，因为奥林匹克公园不仅仅是建造房屋，更重要的是在其中注入更多的内容。”王涛说道。

在珠海梅溪老工业区，中国奥林匹克公园建造了一个商业综合体——珠海奥林匹克公园广场。在去年珠海翠微村项目中，中国奥林匹克公园的最初构想是将复合产业的内容融入其中。

珠海翠微村改造效果图

凭借成功的模式和多年的经验，中国奥林匹克公园在旧改革市场的激烈竞争中找到了自己的道路。王涛表示，与同行相比，“奥林匹克公园旧改造模式”具有六大优势，包括复合产业优势、本土企业优势、品牌声誉优势、人才优势、资金优势和示范项目优势。

多年来，中国奥林匹克公园形成了一支专业的城市更新队伍，在规划、设计、改造、重建、拆迁、财务控制、后期运营等环节都有相应的人才。

旧的改革大多存在资本占用大、回报周期长的问题，集团可以在关键资本水平上做好背书。作为中国500强企业之一，去年中国奥林匹克公园房地产行业销售额成功突破1000亿元，财务实力雄厚。“此外，金融机构现在更青睐城市更新，从基金到信托再到银行，并根据不同的发展阶段提供不同的融资选择。”

在六大优势的支撑下，中国奥林匹克公园的旧改革在实践中得到更快的推进。其中，位于广州增城区石滩镇南七村的梅溪老工业区，从开工到奥园广场开业仅用了三年时间，仅45个有效工作日签约率就达到80%，创增城区旧装修签约新纪录。

从中央政府到地方政府，旧的改革已经成为一项重要的任务。在城市化水平相对较高的广东，也有大量旧的改革机遇正在释放。

2019年9月，广东省自然资源厅发布了《广东省进一步推进“三旧”改造三年行动计划(2019-2021)》。根据规划，到2021年，广东将新增实施“三旧”改造面积23万多亩，完成改造面积15万多亩，改造投资5000多亿元。其中，大湾区新实施的“三旧”改造面积已达18.76万亩。

中国奥林匹克公园的城市更新业务在2019年进入快车道。截至2019年底，中国奥林匹克公园已获得30多个城市更新项目，正在推进40多个项目，覆盖粤港澳大湾区、环京地区、中西部城市群和北部湾经济区四大区域，其中大湾区占80%以上。

中国奥林匹克公园实现了“三旧”全覆盖

大湾区仍将是中国奥林匹克公园扩建和城市更新项目的重要战场。“澳远希望在此期间做更多更好的项目，然后计划增加在粤港澳大湾区的布局。”王涛表示，中国奥林匹克公园将从三个维度获得项目:好城市、好区域、好项目。

2020年，尽管许多房企放缓了征地速度，但中国奥林匹克公园仍在积极扩张。在旧城改造方面，今年4月，中国奥林匹克公园被确定为珠海市连安新村改造工程的主体；6月，被确认为东莞市清溪镇大理社区荔枝村南方商住更新单元的早期服务商；7月，东莞岭头社区旧城改造项目启动仪式举行。

不仅如此，中国奥林匹克公园的新旧合作也显著增加。今年上半年，中国澳源与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目，并与广东贺辉、粤港澳大湾区投工投融成功成为广州增城区竹村街横浪村旧房改造项目的合作企业；与青岛经济技术开发区投资控股集团达成战略合作。合作项目的第一阶段计划改造38个老村庄；7月26日，中国奥林匹克公园与幻想曲年签署了城市更新战略合作协议，并在大湾区合作开展城市更新项目，以不断拓展大湾区的城市更新业务。

在王涛看来，合作是大势所趋。“现在很多龙头企业和很多房地产项目都在寻求合作。中国奥林匹克公园在旧的改革中是一样的。我们欢迎合作，合作的态度是开放和包容的。合作可以互相学习对方的长处。整合资源，实现双赢。”

中国奥林匹克公园与同行的合作模式多种多样，可以是股权合作、联合交易或一、二级联动。其中，与青岛经济控制集团的合作模式为一级联动，青岛经济控制集团前期做一级土地整理，中国奥林匹克公园介入二级开发。

1000亿元后，大量的旧改革储备将成为中国奥林匹克公园的重要增长引擎。随着项目的不断丰富，中国奥林匹克公园实现了老镇、老村、老工厂“三旧”改造的全覆盖。王涛说，接下来，我希望加大旧城改造的力度，并尝试在微观重建、tod选址与城市更新等方面相结合。