棚改消息吓趴地产股 下半年房地产投资会降温吗？

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受6月25日市场传言CDB收紧棚融资的影响，房地产行业在6月26日大幅下跌。

事实上，25日晚，CDB回应称，今年以来，国家开发银行严格执行国家相关棚改政策，并在国务院相关部委的指导下，配合地方政府依法开展棚改融资工作。目前，所有工作都在有序进行。

据CDB介绍，截至5月底，CDB今年共发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改的继续建设和2018年580万个新项目的建设。

据一位券商官员透露，据了解，四线城市股改项目的大部分贷款都是正常发放的。

改革支持房地产投资

为什么工棚改革如此影响市场神经？

此前，有专家分析，今年房地产开发投资增速较高的原因之一是中国加大了对棚改的推进力度。

这也可以从之前5月份公布的固定资产投资数据中看出。根据国家统计局的数据，5月份固定投资增速明显下降，基础设施投资增速也有所放缓。只有房地产开发投资保持在较高水平。

如果工棚改为“一刀切”，房地产开发投资的高概率将不会继续运行在高水平。

Psl释放或拧紧

2017年6月，住房和城乡建设部等部门在《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》中明确指出，在商品房存量大、市场住房充足的四线城市，棚户区改造应以货币化为重点，避免重复建设。

中信证券的研究报告显示，自2017年以来，三线城市新建商品房和二手房价格偏离了一、二线城市的同比增长趋势，同比增长幅度较大，尤其是2017年，三线城市的同比增长达到较高水平。第三，作为人口的主要流出地，四线城市住房需求的很大一部分是由棚户货币化安置释放的改善需求，支撑了其2017年的城市住房价格。

政策性银行贷款是地方政府棚改货币化的主要资金来源，即CDB和农业发展银行发放的棚改专项贷款，psl是此类专项贷款的重要来源。

6月15日，央行宣布将发行605亿元人民币的补充抵押贷款(PSL)。

根据央行数据，5月份中国国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行新增住房抵押贷款净额为801亿元，5月末余额为31247亿元。今年前五个月，psl的金额为4371亿元。

2017年，psl年投资6350亿元；截至目前，2018年上半年psl投资已达到2017年全年的78%，2018年5月psl余额同比增长33.12%。

2018年2月，央行单个月就投放了大量的住房抵押贷款补充贷款，达到1510亿元，为2016年8月以来的最高月度金额。

由此可见，房贷补充贷款的力度明显大于去年。

单位:1亿元

单位:1亿元

深湾宏源证券分析师李益民表示，从数据来看，今年政府住房抵押贷款补充贷款的力度明显提前，且将呈现先高后低的趋势。从今年第一季度到第二季度，psl投资增长明显快于去年，后续新项目的接受也趋于谨慎，实物安置比例增加。在当前的RRR降息之后，psl作为基本投资货币的作用下降了，收紧psl也是大势所趋。

从房地产新开工面积与投资和新增抵押贷款的关系来看，新增抵押贷款投入使用后，房地产新开工面积将呈现上升趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也将上升。

如果psl明显收紧，它将在未来2-3个月内对房地产投资产生压力。

移民安置模式或总体趋势的变化

中信证券固定收益首席分析师明明表示，中国的工棚改革主要分为两个阶段。

第一阶段是从2005年到2015年6月。棚改的主要方式是建立经济适用房，以满足棚户区居民的住房需求。

在第二阶段，棚户区改造将货币化，政府将组织经济适用房建设补贴居民或政府将直接投资购买商品房。与前一阶段相比，本阶段棚户区改造开始细分年度改造目标，并强调增加货币化安置比例。

2013年和2014年，中国棚改货币化安置率分别为7.9%和9.0%；2015年和2016年，这一比例分别升至29.9%和48.5%。货币化安置已成为棚户区改造的重要安置方式。

然而，随着房地产市场监管的不断收紧，安置方式的逐步改变也将是大势所趋。

据中国证券估计，2017年货币化安置率将达到60%以上，2018年将有所下降。

图片来源:中信建投

目前，货币化安置的比例在一些地区已经开始下降。

中信证券房地产首席分析师陈申表示，个别地区的货币化安置比例将会下降，这在山东、湖南、江西等地区的政策中早已有所体现:山东取消了工棚改造的货币化安置奖励；湖南省采取差别化的棚改安置方式，取消对房价压力大的市县的货币化安置优惠；江西还要求对供需矛盾突出的市县进行更多的实物安置。

那么，四线城市的房价会不会随着拆迁方式的改变而改变？

经纪人分析，在销售方面，部分城市棚改货币化安置比例的下降并没有使这些城市的商品房销售快速下降，这主要是由于部分三四线城市的存量房因棚改货币化而快速下降，同时刺激了当地的改善需求和周边县市的加速城市化，降低了这些城市对棚改的依赖。此外，在三线、四线棚改贡献下降的同时，低层城市棚改货币化是关键，值得关注。