重磅！万字长文说清杭州楼市现状 请收藏！

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杭州的机遇2016年10月1日，杭州市人民政府发布办公地址搬迁公告，宣布杭州市政府驻地由拱墅区环城北路318号迁至江干区解放东路18号。

至此，大家都知道杭州市政府已经搬迁到钱江新城。这标志着杭州城市发展史上一个新时代的开始。

在过去的五年里，杭州作为一个开放的城市，连续获得了巨大的利益，亚运会和二十国集团无缝连接。用葫芦娃的话来说，如果这些优势中的一个能在郑州发挥出来，那将被认为是郑州的一大幸运，但不幸的是，它不是。

这些优势使得杭州只用了几年时间，而其他城市需要10年甚至更长的时间来升级。更重要的是，杭州的这种火箭般的快速发展将持续至少五年，直到2022年。

到2022年，杭州的城市特色至少包括以下三个特征:

1.大规模拆除

2016年，杭州开始对老城区进行全面改造，城中村成为重点。根据透明售房网的数据，2017年，69个村庄搬迁，59，796户家庭搬迁。2018年，56个村庄将被重新安置，40，000个家庭将被重新安置。

在从未来科技城到良渚的路上，我们驱车穿过拆迁区十几分钟。从远处看，我们看不到所有的拆迁废墟，这非常令人震惊。

继郑州之后，杭州已经成为中国第二个完全消灭城中村的城市。在杭州高标准建设指标下，杭州将完成真正的城市升级。

我一眼就看不到边缘的拆迁废墟

杭州主城区城中村改造2016-2020年规划

2.杭州速度

大规模拆迁必然导致大规模建设，这是杭州的幸运和机遇。

2016年，杭州调整了2001年至2020年的城市总体规划。其中最重要的一项是将杭州的地铁线路从最初的5条增加到10条。更夸张的是，里程从171公里跃升至406.5公里，增加了235.5公里，新增里程比原总里程多64.5公里。

在此基础上，杭州将形成一个严格的地铁网络。

让我们看看杭州2018年2月开通的地铁:

到目前为止，杭州已经开通了三条地铁线路中的1/2/4，这表明剩余的七条地铁线路将在2018年至2002年的五年内开通。但在2017年，杭州开始建设六条地铁线路。

据最新消息，杭州再次调整地铁规划，总规模增加68公里，达到471公里。

与此相对应，许多城市的地铁规划被压缩和压制，原本预计于2018年开工的郑州地铁7/8/9号线的开工日期被推迟，具体开工时间不详。

没有对比，没有差距，没有对比，没有伤害！

地铁是城市的生命线，对杭州来说，它是城市升级的有力支撑。不仅杭州的城市边界和城市地图得到了拓展，就连杭州周边的柯桥、海宁、临安、富阳都与杭州地铁无缝连接。

这对杭州楼市的未来有着深远的影响。

3.门槛越来越高的城市

根据杭州市新的城市总体规划，到2020年，杭州市人口将达到1000万，其中中心城市的常住人口将控制在400万以内。

截至2016年底，杭州市中心的人口为371.25万，也就是说，在2017年至2020年的四年间，杭州市中心的人口仅增加了28.75万，如果剔除自然增长的人口，这一数字将会更少。进入主要城市的门槛越来越高。

然而，在杭州新的城市规划中，明确指出应引导人口向副城市和群体聚集。这完全符合杭州最新的城市规划。

相应地，杭州是各省会城市中人才引进规格最高的城市。深圳的最低标准是本科，但杭州为研究生设定了一个引人注目的门槛。彻底废除了买房和定居政策。

现在，我们将对以上三点进行总结。

如果从战略的角度来看，一个城市如果有超高的标准和高瞻远瞩的长远规划，那它就是幸运的。杭州真的很幸运，被选中并把其他人梦想的所有好处结合在一起是很幸运的。

这是一个幸运快车上的城市！祝福杭州！

杭州区域和房地产库存

有一个非常令人震惊的数据。我粗略地梳理了一下，发现杭州这个主要城市的容积率只有2.2，是中国唯一也是最低的。我钦佩杭州市政府的伟大才能。

因此，未来杭州的城市格局注定是从城市中心向城市边缘引导。在杭州的新规划中，据说多个集团和多个分中心的分布保持同步。

这与杭州城市总体规划的原则和方向以及政府的土地出让分配和产业规划密切相关。

在新一轮政府规划中，杭州将是城市东扩、西进、沿江开发、越江而过的大趋势。从城市空房间的结构来看，它是一个三对六组的主组。

除了中心城市，还有许多外围群体。从房地产的角度来看，这个概念太笼统了。因此，杭州当地媒体将这种空结构细分为许多小的和微的部分，这些部分非常精细，所以我直接使用它们，如下所示:

-图片来自网络

从这幅图中可以看出，杭州的地段非常分散，几乎每一个地段都会有一个新区或新城，这对于外国买家，甚至是杭州的本地买家来说，都很难区分清楚。

为了便于区分，我们决定使用杭州市新规定中公布的两个主中心、六个副中心和十八个副中心的空房型建筑图来描述各部分，并评估销售项目的现状。

为了更好的认知，这张地图可以和上面网友制作的分区图进行比较。

1.钱江新城和钱江世纪城

钱江世纪城

经过十多年的发展，黔江新城没有土地，滨江也没有土地，所以黔江世纪城规划在两者之间的区域，作为g20和亚运会的主会场。近年来，钱江世纪城是杭州市重点金融投资区，建设速度非常快。这也是最近杭州楼市非常火爆的一个地区。

目前，这个地区只有三个项目在出售:

谭跃阳光城(000671):精装书平均价格34000元/㎡，有100多套房子。

龙湖浦田:均价35000元/㎡，还剩200多套房子。这里有36万个停车位。有60多套108。总共有28层。

荣鑫聚创:共有700套，均价35000元/㎡。

目前，全区二手房价格在43000-50000元之间，上下颠倒在10000元以上。所以整个地区仍然很热。

将近中午12点，我们走进了荣鑫创世纪的销售部，物业顾问淡淡地看着我们，看起来很累。经过询问，我们了解到销售部整个上午接待了120多名租赁客户，物业顾问累得喘不过气来。就连谭跃在阳关市的内部人员都买不到，据说这对于阳关市的国家高级管理层来说是不够的。

在这种情况下，必须是相关家庭的优先，有些项目只需70万元的一次选择费，这是非常夸张的。

然而，钱江世纪城后期仍有大量的土地储备。没有亚运会的祝福，2022年后世纪城将何去何从？这是许多关注衰退的人的问题。

钱江新城

钱江新城目前是杭州的政治、经济和金融中心，杭州市政府于2016年10月从拱墅迁到这里。

到目前为止，钱江新城已经开发，没有土地。江干区已经开发了钱江新城东部的二期，沿长江一线，但基本上没有住宅用地规划。所以目前在整个钱江新城区只有两个项目在出售。

一线海景客房为海钱江湾，由178间三室和一间自习室组成的四个房间平均价格为6万元/㎡，总价为1000万元。

钱江新城江景二手房8万元/㎡。万科大都会应该还有几套临江的顶层，差不多有12万平方米。

我们只找到了一个非一线河景房项目，即沿河的保利翡翠海岸。这是一个待售的奢侈品，据说是杭州精装标准最高的高层豪华项目。售价超过中海一线江景房，达到68000元/㎡。然而，该项目的容积率已达到惊人的3.5，低于杭州的平均容积率2.2。

2.江南城市中心

江南城市中心包括几个板块，如滨江区和萧山经济开发区。

滨河、闹市区、住宅区:关于房地产市场的现状，请参考米斋之前出版的手稿《绝望》。手头有800万现金，我不能在杭州买房！“，由于空间的限制，这里不再是这里了！

萧山经济开发区:因为靠近滨江区和奥体区，所以也很受欢迎，因为滨江没地方，奥体区太热了。项目包括绿城桂雨江南、万科海洋岳明兰亭、融创王海超、中旅命门大厦，价格在31500-35000元/㎡之间。

绿城桂雨江南是萧山最难买的项目。据说买一个号码需要35万英镑；万科海事岳明兰亭:连游客登记都被拒绝了。该地区最后一块土壤的底价突破了3万元/㎡。

萧山新城和经济开发区:由河南北塘隔开，河南是新城，河北是经济开发区。但只有一条河远，最低差价可达2000元/㎡。

在河南省新城市的荣信江南大学，空白的价格是28000元/㎡。

3.诚信科创与余杭集团

这个小组覆盖了整个大都市的西部地区，我们的重点是未来科技城，余杭镇和仙林镇。

未来科学城

与钱江世纪城一样，未来科技城是另一个热点领域，两者可以相提并论。钱江世纪城是中国一个普通的新区开发，政府重点倾斜，资金密集型投资，50%的努力应该分配给它。未来科技城是一个典型的工业新城，阿里领导的高科技产业使它成为杭州最具活力的地方！

这是一个我们非常乐观的领域。这里不仅有西溪湿地，还有杭州乃至长江三角洲最好的三甲医院。政府已经为地铁3号线和5号线划拨了大量的一水资源。

目前，这一地区出售的商品不多，核心地区只有三兄弟。阳光城未来月华、中南乐府、东源银的平均价格约为32000元/㎡，甚至停车位也是320000。

未来的科技城也很难买到。

这里有两种销售逻辑。首先，应首先选择相关家庭。如果关系够艰难，他们甚至可以通过抵押贷款购买，然后是全额付款的客户，最后是60%抵押贷款的客户。第二，支付装修和升级费，你可以优先选择住房全额。例如，最初的精装标准是3000。现在装修升级需要一套公寓加1500，安装标准达到4500。

在这三个项目中，质量最好、最难买的是阳光城，它有15层楼高，是未来科技城唯一的恒温游泳池。

最平庸的是中南乐府。

最有可能被收购的是东源印度的未来。东方的原因是它是一个来自重庆的开发商，它的知名度太低，所以没有被市场认可。相反，这是一个机会。它不仅不需要抢房子，而且连首付都可以买。

余杭镇

在老余杭镇只有一个项目，余杭大厦的西厅。12月17日开业的三栋楼已经售罄，价格为18000-22000元/㎡。令人惊奇的是，剩下的三栋大楼将在两年内开放，第三栋大楼将在今天的五月和六月开放。其余两栋大楼将于明年分两个阶段开放。老余杭镇拆迁规模大，拆迁场地大，所以这个项目不急着卖，慢慢卖就能卖个好价钱。

在余杭镇的边缘，有一所荣创金城英德大学，拥有22栋高层建筑、9栋平房和17栋高层建筑。精装价格为21000元/平方米；4层电梯别墅，空白价格23000-24000元/㎡。该项目紧邻杭沪城际，西一站可无缝连接地铁3号线和5号线的换乘点，具有区位优势。

杭州的房子和高层建筑的区别很小。由于建筑面积比例低，从产品认知上看，人们似乎不喜欢房子。北方有一个不同的世界。

仙林

休闲森林离未来科技城很近，是一个需要溢出的关键地段，所以这个地段目前也很热。

在出售的项目中，融创的项目占了大部分。

融创江南巷有15栋高层建筑、26栋联排别墅、26栋高层建筑、两个梯子和4户人家。在我们探险的那天，只有6栋房子，89套公寓，价格为24000-25000元/㎡。

融创银行非常聪明，非常开胃。开盘价是一次一个单位，每个单位的总价会上涨10万元，始终处于一个温暖的状态。支付50，000英镑，直接预订。

离江南不远的融创未来海是一套平均价格为27000元/㎡的大型公寓，总价为400万元。直接签了30%的定金。

在这个地区，融创是一个非常特殊的存在。基本上，你可以买房子，只要你有资格买房子，有足够的资金。当下一个项目需要买房子，支付60万美元买一个停车位，然后谈论买房子，融创甚至可以买一套首付30%的房子。这几乎是一个清晰的流程，这也与融创一贯的销售政策有关。融创的策略是快速发货，快速还钱，有足够的土地储备，坚持走流动路线，关注整体基本面，忽略一楼一套的得失。

与融创江南隔一墙之隔，是一个非常值得的项目，绿城桃园镇。最后一期出售的高层产品，品夏花园，共有200套房。价格在15，000-17，000元/㎡之间，虽然毛坯已交付，但与江南巷的差价高达3，000-5，000元/㎡。89个单位的总价只有130万至140万英镑。

这个项目前期的二手高层价格是23000元，这显然是一个你买了就能赚到的项目。

4.大江东彭懿集团

大江东去几乎是杭州的农村，也是杭州最混乱、环境最差、污染最严重的地区。它给人的感觉是它是杭州的战略保留区。

大江洞瓜里镇均价为17000元/平方米；彭懿，均价12000-13000元/㎡。江东核心区是江东新城的核心区，核心区内有地铁7号线、宝龙商业广场和徐汇宝龙东湖城龙湖天街，高层价格与瓜里镇差不多，17000-18000元/㎡。

5.城北与良渚集团

无论是沟庄还是良渚新城。这些都是目前杭州市场的热点区域。主城区的消费结束后，大量的买家涌入这里。开头很清楚，而且全部金额必须找到关系。房地产行业中这些最令人兴奋的术语目前正笼罩着这一领域。在整个杭州市场，除了滨江、钱江世纪城和商城的首席执行官，最热的地方就是这里。

良渚新城

荣鑫润田，22000-24000元/㎡空白，两栋高层建筑。有1000排，33层，两个梯子和四户人家。一般人都会抢房子。这个项目拒绝安排号码。

万科未来城，在限价条件下，新房价格为23000元/㎡，周边二手房价格为30000元/㎡。这个项目，像荣鑫一样，是平均几个人抢一个房子。更重要的是，物业顾问不仅拒绝安排我们的电话号码，甚至拒绝与我们联系，因为我们无论如何也买不到，所以何必呢！

勾庄板块只有一个项目，万科陈航。这也是这个地区非常受欢迎的项目。最后一批的价格是125套27000元/㎡，89套23000元/㎡。预计下一批将有两栋楼开放，共有100户，但目前已安排了900多栋楼。

但是这个项目可以被编号，每个100，000，必须全额支付。

根山新城

我们聚焦于绿城的刘阳县。绿城年轻人的星盘。

这是一个纯粹的地铁上部结构工程。楼下是地铁一号线七宝站。整个工程已经被抬高了，而且没有地下空室。一期和二期地面以上0-9米为地铁车库，业主车库以上9-13.5米为14层住宅。

在销售价格中，最后三期为33000元/㎡，精装。第四期共有9栋建筑，预计约3.5万元/㎡。第四阶段整个地面抬高了7.5米。公寓类型是93-105-131-136。

第四阶段于6月开放了5栋建筑，共有500多间套房，安排了3000个房间。没办法，一切只能相信生活！

6.杭州远郊和杭州周边地区

临安青山湖板块

杭州唯一一个无限制的购物区是临安，在这里可以实现临安城际与3号线、5号线的无缝换乘。

云宾县绿城一期销售结束，均价15000-16000元/㎡，空白。

绿城充满了美丽的春风，只有洋房，精装26000元/㎡，82两室，99三室，116三加一室。这是绿城的一个星盘，也是绿城最热门的城镇项目。

滨湖天地是临安最大的盘子，有130万平方米，但是太大了，吃不下。后来，它拿出60万平方米进行拍卖，三个家庭分了手。该项目距离杭州附近的城际铁路800米。一期毛坯平均价格为15900元/㎡。还剩几套，一套在二楼120套以上，一套在五楼160套以上。你可以正常抵押。共有32层，建筑面积比为2.1。

临平城区

临平是余杭区政府所在地。由于有一座临平山，临平城分为山南主城和陕北副城，两者之差达8000-10000。杭州地铁1号线延长线将山的南面和山的北面连接起来。

山南只有一个项目在卖，那就是华苑房产，住宅，精装25000元/㎡。附近有地铁1号线的始发站。

陕北有很多商品在出售，因为地铁注定只需要集中。

中铁九局，13000-14000元/㎡，空白。距离地铁9号线北沙路站800米。这是我们在杭州看到的质量最差的项目之一。

阳光城法兰园，精装高层16000元/㎡，年中开业。地铁北沙路站长1.7公里。

3月底开业的高辉百越中心10号楼，楼高33层，精装约20000元/㎡，地铁北沙路站200米。配套的地下商业楼层与地铁站相通。别墅价格为19500-21000元/㎡。

这个项目的编号费需要60万元。

最后，我们来谈谈外国人在杭州的限购政策:

办理外国户籍，需在杭州连续缴纳2年社会保障或个人所得税3年；或者通过引进人才，研究生可以直接定居下来。

30%首付无贷款记录，60%首付有贷款记录包括其他地方。限制一套外国户口。

摘要

1.归根结底，房地产研究不是大数据，也不是土地供应和人口流入，而是人性。

从2015年到2016年飙升的市场教育了所有中国人。房地产投机可以迅速致富，实现生活的提升，这已经成为一种根深蒂固的信念。可以发现，中央政府在过去两年里所做的就是消除这种信念，所以一直倡导的口号是房子是为了生活。

今天，杭州是一个被信仰祝福的地方。在赌完全运会之后，它现在被提炼为赌城游戏。诚然，杭州是目前和未来最受青睐的城市。这可以从杭州楼市近五年的走势看出。

2.经过近五年的沉寂，它突然爆发，这让杭州的许多当地人始料未及。在细分下，可能有几个时间段:

2010年至2015年:这五年是杭州房地产市场的低迷时期，甚至是中国少数几个房地产市场出现下滑的城市之一。杭州当地的老板绿城(Greentown)死了又生，最后不得不出卖自己来买单，这是最好的案例和见证。

2016年:市场从深圳开始蔓延到上海，上海迅速推出3.25新政楼市。因此，3月份，来自上海的投资者迅速涌入杭州，杭州迎来了第一个市场；

9月，20国集团峰会是又一个重要转折点，杭州吸引了全国的目光。长江三角洲的富裕城市，尤其是包括北京投资者在内的浙江购房者，纷纷涌向杭州，攻城夺村，开启了杭州楼市的第二波行情；

2017年:3月，采购限制令升级，外国人退出。当地认知度较低的购房者和杭州的大量拆迁户纷纷进入市场，开始了第三波市场。尽管2016年9月杭州出台了限购措施，但今年杭州的房地产市场却逆势上涨。其他的浪潮已经蔓延到今天。

3、洪水压倒一切，没有萧条。到目前为止，杭州最热的地段，包括上下城、钱江新城、钱江世纪城、滨江、未来科技城、萧山经济开发区和良渚新城，基本上是普通买家买不到的。这里不是价格上涨了多少，而是房屋稀缺带来的赤裸裸的肉搏战。这里是人类感情的世界，关系的世界，强者压弱者的世界！

普通购房者的世界就在那些远郊，比如临平山北、闲林、老余杭、江东新城和转塘。根据杭州市2018年土地出让计划，这些地方也是重点出让区域。显然，政府可以引导人们流向这些地方。

4.据估计，在2018年至2020年的三年内，大量预拆迁地块将进入市场，杭州将迎来土地供应的高峰期。当商品供应得到补充时，市场的热度就会减轻。

5.老师夏梁，长江三角洲米寨房地产市场的专家，说杭州房地产市场的目标是上海房地产市场，大约是上海房地产市场的6.5倍。从这个角度来看，杭州对空.还是有一定的增加

如果我们看看海宁和柯桥在杭州的宣传，海宁的目标是临平，柯桥的目标是萧山。读者可能会有一个判断。

6.我们游览了杭州14天。在过去的14天里，杭州对我们来说是一个伟大的城市，到处都有动人的细节，展示了城市经营者的视野和高度。g20与亚运会的无缝对接对杭州来说是一个巨大的机遇。

来自战略优势位置的城市管理者，再加上巨大的机遇，对杭州来说既是幸运又是机遇！

祝福杭州！