王振华“弃A择港”，新城系物业公司闯关上市

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杜南地产开创的先例并没有引发a股资本市场的上市潮。相反，更多的地产公司选择“弃甲离港”。随着碧桂园地产向香港资本市场的转移，新城集团董事长王振华私人控股的新城悦控股有限公司也开始突破港股。

该公司主要业务为物业管理服务，最近披露了香港股票上市申请材料，该公司向a股创业板提交上市申请已近一年。

新城悦控股的主要经营实体是西藏新城悦。截至2017年底，新城悦已签订物业管理服务合同，管理面积6780万平方米，总建筑面积3630万平方米。与彩生活、绿城服务、高雅生活、中海地产等h股上市地产公司相比，新城悦在规模上并不占优势。

只是在最近几年，房地产公司才开始排队等待上市。自彩生活成功以来，h股和新三板受到了众多地产公司的欢迎，而杜南地产则是去年底的“第一股a股”。

传统的规模逻辑仍然离不开资本市场的对接。借助资本的力量做大做强是每一个上市房地产公司的共同愿望。当规模聚集到龙头企业时，尽可能切下足够大的蛋糕就成了当务之急。

中国指数研究预测，到2020年，中国物业管理行业的规模将达到243亿平方米。然而，行业集中度也在上升。2016年，百强物业管理企业的总建筑面积达到55亿平方米，占全国的29.4%，而2012年仅为13.5%。

业务集中在江苏、浙江和上海

据中央参考咨询所发布的数据显示，2017年，新城悦在百强物业公司中排名第17位，签约的物业管理服务覆盖49个城市，管理面积3630万平方米。与色彩生活关注社区o2o的理念不同，新城悦更像一个传统的物业管理公司。

其收入主要来自物业管理服务和增值服务。2015年至2017年，新城岳的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元。其中，物业管理服务收入分别为2.94亿元、3.99亿元和5.67亿元，分别占73.4%、69.6%和65.5%。

虽然增值服务的整体比重有所增加，但细看起来，在岳跃新城的增值服务中，地产商周边的服务仍占大头，而社区相关服务和专业服务的比重很小。区别在于色彩生活的增值服务是基于彩云互联网平台的增值产品，包括家居服务、财富管理等各种生态系统产品，以及上架销售产品。

与彩生活、绿城服务等上市同行相比，新城悦目前的毛利率并不算高，2017年为28%，与去年基本持平。其中，社区相关服务的毛利率最高，达到85%。

像大多数房地产企业所拥有的房地产公司一样，新城悦的管理区域主要来自其附属公司新城集团。在3630万平方米的管道面积中，新城集团提供了2618万平方米，占70%以上。

近年来，新城岳也开始加快其规模。从2015年到2017年，新城悦观的总建筑面积分别为1930万平方米、2750万平方米和3630万平方米。拓展是其规模化发展的重要途径。过去三年，其他房地产开发商管理的总建筑面积分别为80万平方米、670万平方米和1010万平方米，复合年增长率为257.3%。

然而，新城悦的主营业务仍集中在江苏、浙江和上海。根据其上市申请材料，2016年江苏、浙江和上海的管理面积将达到2596万平方米。

岳新成透露，未来仍将优先进一步壮大长三角地区的商业规模，其次是安徽、四川、山东等人口密度较高的省份。通过战略投资和收购其他房地产公司，新城岳将是下一步行动。

“我们的收购对象包括年收入超过1亿元人民币或净利润超过1000万元人民币的住宅物业管理服务提供商、年收入超过5000万元人民币或净利润超过500万元人民币的非住宅(写字楼和工业园区)物业管理服务提供商，或能与我们的业务产生协同效应的物业管理公司。”

放弃甲，选择左舷

从股权结构来看，新城悦与新城控股及王振华旗下新城发展没有任何关系，而是由王振华通过家族信托持有。西藏新城悦，新城悦的经营实体，成立于1996年。由王振华控股的武进新城投资与独立的第三方周国经济共同注册成立。

近20年来，西藏新城岳经历了几次股权调整，先后成为江苏新城和新城发展的子公司。2016年，它从香港上市平台新城独立发展，成为王振华家族信托控股的子公司。

起初，新城岳并没有在香港上市。2017年6月，西藏新城岳向中国证监会提交创业板上市招股说明书，拟发行4000万股。曾有人认为，西藏新城岳将与地产争夺“第一股a股”，但证监会并未公布。

去年12月，中国证监会官方网站披露了一份23页的反馈意见，要求对西藏新城岳招股说明书的合规性和信息披露进行补充说明。此后，西藏新城岳直到在香港上市才更新招股说明书。

新城悦并不是最近第一家“弃甲离港”的地产公司。碧桂园地产去年12月自愿撤回了a股上市申请，并于今年3月披露将以介绍的形式登陆香港股市。关于地产公司“弃港”问题，协综战略管理集团联合创始人黄立冲向《泰晤士报》表示，过去，地产公司主要是想排队购买a股，但a股的态度更倾向于“邀请制”。

事实上，在房地产政策严格控制的背景下，房企ipo一直举步维艰，证监会短期内不太可能出台。目前，房企正在进行ipo排队，包括万达商业、R&F地产、通策咨询、惠今集团、首创置业、思源地产，这些都处于“反馈”状态。

与前期相比，尽管排名第一的万达商业地产已跌至第92位，排名最高的万达商业地产已升至第45位，但这些房企的首次公开募股并没有向前推进，而是向后推进。事实上，涉及"住房"的企业的首次公开发行很难取得实质性进展，也解释了房地产监管在政策层面的连续性，在一定程度上，包括房地产在内的四类行业目前不受审计的欢迎。

安信证券(Essence Securities)分析师朱海滨指出，从过去地产公司上市的经验来看，地产公司ipo面临的主要挑战包括利润和收入规模小；关联交易比例过大；上市公司的分离、业务、人员结构、内部控制规范等。所有这些都可能成为阻碍ipo的因素。目前，各大物业公司都存在关联交易比例过大的问题。

如果新城悦成功上市，王振华将拥有新城控股、新城发展和新城悦三个新城市上市平台。