环京楼市陷阱：全款分期房为什么不能买？

本篇文章2311字，读完约6分钟

春节前后，我相信关注北京周边楼市的人对“全期房”的概念并不陌生，主要是北京周边一些楼盘的销售方式，如大厂、香河、廊坊、固安、霸州、永清等，他们都宣称“产权大，限购”

这种销售模式是相似的，即那些有资格买房的人正常买房，首付30%，其余的银行按揭贷款；通常，卖方会告诉买方，如果他们没有资格买房，他们可以买房，但他们需要全额购房或分期付款。

具体型号，全额按原价15%购买，一年内打9折，首付款20% ~ 30%。余额在一年内分期支付，每季度末支付一定比例；三年期的分期付款没有折扣，最后的付款在三年内支付，每个季度末支付的金额较低。

北京周边地区如涿州的限购政策相对宽松，外国人可以买一套，通常首付30%，但买家第一次只需支付5%的首付，剩下的25%将在一年内分期支付，其余70%可以按揭贷款。

对于那些没有资格买房的人，你能分期付款买这种房子吗？一般来说，这类房屋的风险相对较高，但具体来说，不同的项目根据实际情况有不同的风险。廊坊市房管局也不推荐外国人购买，这在法律上很难保证。

01

分期付款房屋的市场背景

自2017年“317楼市新政”颁布以来，已经实施了一年。北京周边的整个房地产市场发生了巨大的变化，交易量和价格都大幅下降。北京及周边地区的交易量还不到高峰期的五分之一，北京房价已经下跌了10% ~ 15%。北京周边燕郊、大厂和香河地区的房价普遍下跌了40%左右。

对于开发商来说，从土地收购到清算是一个开发周期，而开发周期的长短也称为周转速度。在同样的条件下，周转越快，你赚的越多；相反，由于大部分项目开发资金来自银行、基金、信托和其他融资，周转越慢，项目利润就越被利息成本吞噬。

因此，为了提高盈利能力，开发商将尽最大努力提高项目的周转能力。例如，一些开发商在拿到土地之前就开始出售，当他们正式开始建设时，他们已经被清算了。这相当于用购房者的首付款代替银行贷款，不仅节省了大量的资金成本，而且大大提高了周转率。

然而，北京和京都限制购房，北京是购房和贷款购买，北京是三年社会保障，这是开发商利润的杀手。因此，通过各种方式来筹集资金以避免购买限制政策是理所当然的。这是开发人员在没有办法的时候想出的一个花招。

此外，人们的投资渠道相对狭窄，历史经验证明，投资房地产市场是一个相对较高和安全的渠道。因此，急于还款的开发商和热衷于投资房地产市场的买家一拍即合，催生了全价分期付款房屋市场。

02

全装修房有什么风险

自从中央政府提出住房不投机的理念以来，全国上下都下了很大决心要建立房地产的长效机制。因此，楼市调控短期内不会放松。

在这种背景下，实现全款购房有两种方式:第一，购房人隶属于当地企业，缴纳社保或税费三年后，正式与开发商签订商品房购买合同，完成交易；第二，在三年期间，买方将房子转售给第三人。

去年“317新政”出台后，房地产市场正处于一个政策调控密集的时期。在今年的两会期间，房地产税一度引起了激烈的争论，人们普遍认为它将被当前的NPC所通过。因此，新政策可能随时出台。

三年不短，但很长。一旦新政阻断了未来的实现和退出之路，买全期房的损失只能由购房者来承担。

廊坊市房管局告诉笔者，由于河北省三年社会保障政策刚刚出台不到一年，相关配套政策和处罚措施仍在制定和完善中，监管部门对全价分期付款住房交易没有执法依据。也就是说，虽然这种行为是明显的、不合理的，但不能依法处理。

然而，这位官员也透露了另一层含义。虽然监管部门暂时无法阻止外国人全价分期付款购房的交易，但一旦出台相关的制裁措施，类似的交易可能会变成非法和不合法的交易，届时购房者将面临两个空的资金和房子的可能。

03

买家如何规避风险

如果你现在真的想买房，如何尽可能避免潜在的风险？

作为购房者，在决定购买房产时，首先要做的是查看项目的五个证明和一本书，至少要查询预售证明，这可以在大多数地区房管局的网站上找到。此外，查询必须针对特定的建筑编号，甚至是单元。

例如，如果你看中了一个项目，准备买房，销售人员会推荐15号楼2单元1501单元的房子。至少你应该检查一下开发商的预售证书是否包括15号楼。如果是这样，请到房屋委员会的网站上寻找15号楼，看看2单元1501室是否处于待售状态。

原则上，没有预售证书的房子是不会买的，特别是对于当地小开发商的项目，因为没有预售证书，很可能在土地证书、规划和建设的程序上出现问题。即使发展商提供预售证明书，包括你所购买的楼宇号码，你也应该到房屋委员会的网站核实真伪。

在这一轮全价分期付款房源中，有大量项目未获得预售证书，如香河首富九璟湾、大厂魏紫花园等。此外，巴州的许多建筑因非法销售被房管局叫停，所以买房前应该做足功课。

即使是一个有五个证书的完整项目，买家也应该根据自己的条件来决定是否买房，先看看自己是否有资格买房。如果你在三年后缴纳社会保障和个人所得税，它会被官方认可吗？如果你没有资格买房子，最好不要买分期付款的房子。如果你一定要买，你应该注意几个方面:

首先，购买过程的每一步都应该做好。如果交易不成功，电子商务费和定金(定金、非定金、卡安排费和选房费)等费用应在认购协议中注明可退款，任何名称的费用应设定为可退款。

第二，尽量不要通过代理销售、中介等渠道买房，而是通过开发商出售。如果开发商自己不卖，他也应该用项目常驻销售来购买。无论房费是多少，电子商务费用都可以尽可能少的支付。

第三，一旦出现问题，当面对2 空的价格时，不要担心，不要惊慌，想办法收集开发商在销售过程中是否有任何违规行为。例如，如果开发项目在交易时未获得预售证书，您可以通过举报非法销售或通过司法渠道挽回损失。