张志前：房地产长效机制的重点应在供给端

本篇文章1625字，读完约4分钟

房地产长期机制的重点应该放在供给方面

张:经济学博士，研究员，中国建设投资研究院副秘书长

2017年，中国房地产市场进入定量调整阶段。在2016年的中央经济工作会议上，有人明确指出，住房是为了生活，而不是为了投机。限购、限贷、限售甚至限价令等政策在各地如火如荼地推行着。北京和广州率先出台了限制购买第二套住房的监管政策。金融机构收紧了房地产贷款政策，一些地方的首笔住房贷款也有所增加。在严格调控房地产政策的背景下，一、二线重点城市的成交量下降，尤其是一线城市，绝对水平相当于2011年。相比之下，随着四线城市宽松的政策环境和住房改革的货币化，房地产市场已全面复苏，推动全国销售面积上升。价格方面，白城新建住宅均价环比继续下降，总体保持稳定。

2018年，房地产政策将继续坚持住而不炒的总原则，坚持调控不动摇的目标，稳定房地产市场，防范和化解系统性风险。但是，今年的房地产调控将更加强调针对性和有效性。一线城市的调控政策不会放松，但一些二线城市的调控将根据本地情况进行调整，一个城市、一项政策甚至一个城市多项政策的差别化、精细化调控措施将得到更广泛的实施。受监管政策和稳健中性货币政策的影响，商品房销售面积可能会在2018年进行调整。由于改善供给等政策的放松和一、二级人才引进的新政策，以及低基数效用的叠加，长期积累的总需求可能开始释放，交易量可能反弹，销售比重将增加。在金融去杠杆化和严格监管的背景下，三线和四线货棚将被改变以促进销售并不乐观。受房改货币化弱化和需求透支等因素影响，四线城市的销售预计将在2018年回落。

房地产市场监管的关键在于建立长效机制，这是促进房地产市场长期健康发展的根本保证。限制购买、限制贷款和限制价格等行政措施只是抑制房价过度上涨的权宜之计。在2018年的中央经济工作会议上，抑制房地产泡沫的声明被取消，强调政策的连续性和稳定性以及实施差别化调控。房地产长效机制和调控的核心是保证行业平稳健康发展，既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。事实上，房地产泡沫并不可怕。可怕的是房地产泡沫破裂了。房价下跌的危害远远大于房价上涨。房地产的长期机制包括需求侧监管和供给侧改革。仅仅从需求方面进行调控并不能解决中国房地产市场的矛盾和问题，这也是中国房价居高不下的主要原因。当土地主要由政府供给时，房地产的长期机制应着眼于供给方面。因此，建立长期的房地产机制也是供给方结构改革的重要组成部分。

建立房地产长效机制，必须坚持市场化原则，将市场在资源配置中的决定性作用与政府更好的作用结合起来。通过建立和完善相关法律法规，可以发挥市场机制的作用，有效平衡房地产市场的供求关系，防止房地产价格大幅波动。建立房地产长效机制包括土地供应、经济适用房制度、金融信贷制度、减少对土地财政的依赖和整合房产税，其中开征房产税只是税收整合的一个环节。建立房地产长效机制涉及各方面利益的调整，是一项复杂的系统工程，不可能一蹴而就。受理论和技术的限制，2018年不太可能开征房产税。房地产价格在2018年将保持稳定。

同时租房和卖房是防止房屋投机的最好方法之一。2017年7月18日，住房和城乡建设部等九部委联合下发文件，加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展。此后，广州市出台了促进出租和出售同等权利的相关规定，并以法律形式规定了承租人应享有的权利。2017年8月29日，国土资源部等部委制定了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》。在租赁和销售并存的背景下，房地产租赁市场迎来了新的机遇。各级政府出台了一系列政策鼓励住房租赁市场的发展。在国际上，大多数发达国家的租房比例远远高于我国，尤其是城市青年主要依靠租房来解决住房问题。从流动人口数量来看，未来中国一、二线城市的住房需求仍将保持强劲，租赁市场将会有很大发展。然而，说起来容易做起来难，在实施中还存在许多问题。必须有教育、医疗、金融机构等一系列相应的配套政策措施，才能保证住房租赁市场持续健康发展。