北京南城伤痛：被遗忘的崇外6号地

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在东城区磁器口路口的东南角，一堵古老的灰色砖墙把它分成了两个城市。墙外是高层建筑，墙内是低矮破旧的平房，大大小小的胡同被分成基本单元。

这是崇文门外的第六号地块，在北京市住房和城乡建设委员会2017年公布的161个征地项目中排名第一，表明开发企业为“北京崇文新世界(600628)房地产开发有限公司”。

根据北京市住房和城乡建设委员会的要求，这份名单上的所有地块都是亟待解决的问题，但对于居住在这块土地上的居民来说，这早已是一个“狼来了”的重复故事。

“一开始，我说我必须一次又一次地拆除它。我们的户口本和身份证被来回拿走，抄了几次，交了几次。每次都没人跟着。”住在这里的人们不再对“拆迁”的传言感到惊讶和期待，而是更加“习惯了”愤怒。

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寻找崇怀六号土地

从磁器口乘地铁，沿着广渠门内街走到东南出口。直到你走近一堵古色古香的灰砖灰墙，站在墙的巷子口，做出“进去”和“出来”两个实际动作，你才能真正感受到崇怀六号地块的位置，这里的人们的生活状况，还有屋顶上干枯的杂草长出新草的景色。

崇怀六号东起幸福大道，西至崇怀街，南至霍克基，北至广渠门内街。这里曾经是居民和企业生产的混合区。随着企业的关闭和搬迁，腾空的房子逐渐被分配给居民居住。

由于这些房子已经存在了几年，许多住在自己家里的房子的外墙剥落部分有重新粉刷的痕迹。如果门不开，屋顶上杂草丛生的杂草被认为已经被遗弃了很长时间。

大多数留在这里的人现在希望改变他们在这个巴掌大的地方的生活条件。虽然他们充满怨恨，但他们不愿意离开。

孙先生的大儿子已经30多岁了，还没有结婚。“房子成了废墟。哪个女孩愿意在这里结婚？”我原本想等拆迁补偿后再买房子。现在，房价已经涨了几十倍，我买不起房子。"

迫不及待要拆迁并且有条件的人已经选择搬出去。已经搬出去的罗先生说，如果你现在想卖房子，可以搬走。去年，崇怀6号的价格是15万元/平方米，今年可能会涨到18万元/平方米，但毕竟最后钱不多。毕竟，这里每栋房子的面积都在10平方米左右，20平方米是一栋大房子。

“一栋10平米的房子，如果按每平米20万计算，它手中只有200万。两百万现在买不起套房。此外，户口簿上有几个人，一个家庭有更多的兄弟姐妹，没有分数。”罗先生说道。

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老北京核心城市的“围城”

墙内的人想出来，墙外的人想进去。这是崇怀六号的另一个场景

“如果没有更好的解决方案，开发人员可能会继续使用它。2007年前后，这里的房价只有4500元/平方米。现在，幸福家园、新井家园和新余家园的平均价格是10万元/平方米，单位价格上涨了25倍。”邻居的经纪人说。

土地升值似乎让这里看起来仍然有利可图。

如今，温馨的品牌“广告”不断贴在崇怀六号一些胡同的墙上:

——“全价紧急购买，因为老年人在家里身体不便，他们卖掉了自己的楼房。为了方便老年人将来出行，他们现在都赶着去附近买平方米，公房和私房都行！必须感谢那些提供信息的人！”

-"该地区80%以上的建筑是卫生条件差的平房，盗窃事件经常发生在社区。现在，大量的个人房产被独立收购和替换，以改善你的生活条件。有两种方法可以取代这种收购方式:现金回购和个人所有权交易。”

这里的居民说，每当拆迁的消息传出，就会有很多中介机构发布的广告，报价为每平方米15-20万元。如果他们买了它，他们可以出租或高价出售。如果他们将来被拆除，他们可以赚取安置费。

关于崇怀六号的最新消息来自2018年初。据《北京晚报》报道，北京今年将再次推进崇怀六号的规划调整，实现k11购物艺术中心的建设。

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新世界:第一美

对于崇怀六号和程楠的居民来说，港资企业开发商“新世界”并不陌生。

新世界于1993年进入北京，随后将投资重点放在程楠，在崇怀街的东西两侧开发建设。2007年，新世界中国地产北京项目执行副总经理蔡建伟在接受媒体采访时表示，1993年，崇文一号、崇文二号、崇文五号、崇文六号被捆绑在一起，当时崇文区政府与香港新世界集团合作进行旧城改造试点。

由于项目难度大，北京市政府也给予了优惠政策来促进这些项目的建设。居民可以选择三种方式:搬迁、搬迁补贴和搬迁，而开发企业可以享受经济适用住房待遇，包括免交土地出让金、市政费和相关税费。

据资料显示，崇怀六号占地49.88公顷。根据最早的计划，将建造一个包括商业地产和住宅区的综合社区。建成后，总建筑面积约140万平方米，其中地下60万平方米，地上80万平方米。

2008年，崇怀六号被拆除的第二年，蔡建伟告诉媒体，新世界将投资110亿元把崇怀六号建成北京最先进的商业区。蔡建伟认为，北京的市政建设重心开始南移，程楠的交通状况总体上比北城好，土地供应也比北城多。此外，程楠房地产整体价格较低，空空间仍有增加，这使得程楠具备大规模开发建设的条件。

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程楠商业区的尴尬

但一切并不像蔡建伟想象的那么美好。

客观地说，崇怀六号紧邻天坛历史文化遗产，拆迁建设规划有限。经各部门批准并提交联合国教科文组织审查后，周期更长。此外，自2006年以来，北京一直提议控制中心城市的整体规模，崇怀六号不可能搬回来。

因此，崇怀六号的居民只能把他们的房子搬到外围。因此，开发商提供的住房数量、补偿方案以及与普通百姓住房的博弈(603883，诊断股)日益增加。在游戏中，许多居民不愿意搬到更远的地方。习惯住在这里的人认为二环路看医生方便，孩子上学也方便，所以只有少数人选择搬到五环路以外。

更重要的是，蔡建伟心目中的“最先进的商业区”——新世界崇怀六号的原规划其实并不明朗。作为一家植根于程楠的港资企业，崇怀地区最著名的新华都百货如果要成为一个庞大的商业地产，显然会引起同行业的竞争。

但是，调整后的崇怀六号土地规划显然无法回避这个问题。据媒体报道，2012年，崇怀六号将建成11万平方米的k11购物中心，根据当时的介绍，k11购物中心将是一个以艺术氛围为卖点的时尚购物中心。它计划在2015年年中开业，但从那以后就没有消息了。

特别是，由于电子商务的影响，百货业自2014年开始遭遇瓶颈。这可以从新世界百货近年的财务报告中看出。根据新世界百货的财务报告数据，2009年至2014年，新世界百货的营业额呈稳步上升趋势，但2014年后，新世界百货的营业额连续两年下降。在2016财年(截至2016年6月30日)，新世界百货的收入同比下降9.2%，至36.6亿港元。新世界百货的营业利润也从2011年的11.13亿港元下降至2016年的2.1亿港元。

随着业绩的下滑，新世界百货实际上陷入了困境。2016年，新世界百货相继关闭了面向女性消费者的北京新世界女性百货和宁波汇美百货。2017年，新世界百货结束了退市。分析表明，退市与中国零售市场面临的挑战有关。