全球房地产税怎么在收？万字读懂它的世界共性

本篇文章9623字，读完约24分钟

如何征收房产税？财政部对一般原则给出了详细的回答，称其将参考世界上的常见做法。

1

房地产税在世界上最大的共同点是普遍征收，中国也不例外

3月7日，财政部副部长史耀斌在回答中外记者关于“财税改革与金融工作”的提问时说:

房地产税作为一种税收，历史悠久，起源于欧洲，在大多数国家被广泛使用。它的主要功能是调节收入分配，特别是随着个人财富的积累，它会起到调节收入的作用；同时，它可以增加政府收入和提供公共服务。

他总结了其他国家房地产税的特点，发现大致有四种共同的制度安排，即每个国家都存在房地产税制度:

一是所有的工商房屋和个人房屋将根据评估值和价值征税。

第二，各国在房地产税收制度安排上都有税收优惠，如扣除标准，以及对困难家庭、低收入家庭和特殊困难群体的税收减免。具体方法和层次不同，但都有税收优惠。

第三，地方税，收入属于地方政府，地方政府用收入来支付教育和公共安全等其他公共基础设施的支出。

第四，由于房地产税基的确定非常复杂，有必要建立一个完整的税收征管模式，以便能够征收房地产税。

话虽如此，杠杆博弈简要解释了主要国家(国家可能有不同的名称)的房地产税的最大共同点是大部分都是征收的。中国也征收财产税，并有相关规定。与房地产相关的税收甚至更多。未来，它将是一个全面的房地产税，由立法征收，这是不同的意义从一个词到另一个词。

财产税可以理解为仅对房屋征税，而房产税是对房屋下的土地一并征税。但问题是，中国的城市土地是国有的，而不是私有的；其次，开发商已经支付了一定年限(通常是70年)的土地租赁费，这实际上是由买方承担的。

它已经支付了70年，但在税收方面确实存在两难境地。除此之外，今天的杠杆游戏主要是分享其他国家如何征收房地产税。

史耀斌提到的房地产税的共同制度安排在其他地区和国家是如何体现和实践的？想必，这些国际经验会给我们很多启示。

2

香港的房地产税税基广阔，税率低，对市场的影响有限

首先，杠杆博弈引入并分类了香港房产税。香港有三种主要的房地产税:差饷、地租和财产税。

香港的房产税减免不多，税基广阔。然而，总体税率并不高。

值得注意的是，香港曾多次利用减息和调整物业税税率来平稳房地产市场，但效果有限。

1.让我们从利率开始。税率是根据土地和建筑物的租赁市场价值征收的，也是对使用财产征收的税。近年来，税率为5%，约占香港收入的3%，约占香港家庭开支的2%。

值得注意的是，香港的法律并没有指明差饷缴纳人是出租人还是承租人，但一般来说，承租人和业主是自行协议的。如果没有其他协议，将由用户支付。

在救济方面，香港主要针对农业用地和相关建筑、宗教建筑、墓地和火葬场、一些政府拥有的财产、军事用地等。

此外，政府有权向差饷缴纳人退还或减收差饷。例如，当经济形势不好时，政府可以制定一些减免措施来减少居民的税收。在金融危机后的几年里，由于一些税率优惠，税率在总收入中的比例下降到3%左右。

图1。资料来源:国泰君安(601211，门诊部)

2.看看香港的地租。值得注意的是，香港的土地也是以公有制为主体，与我们的土地基本相似。

因此，你很清楚土地出让金。然而，香港的土地租赁制度和年租制度是相辅相成的。

开发商在购买时应一次性支付土地出让金。此外，我们每年都要为这块土地支付一定的租金。地租的税基与差饷相同，税率为3%。

杠杆游戏指出，国泰君安的研究报告介绍说，香港政府对新界和新九龙的房产以及1985年5月27日以后批准或续期的香港岛和九龙的房产征税。

3.最后，财产税。香港的财产税是向业主征收的，目的是为了土地和建筑物的租金收入(如果你不租，你就不用缴纳财产税)。

同时，有些项目可以扣除。目前的财产税税率是15%。

图2。香港近年物业税税率图表来源|国泰君安

在减免方面，业主支付的不可收回租金和差饷可从租金收入中扣除。此外，政府还为维修和相关费用提供了20%的标准免税。简单地说，税额=标准税率(15%)*80%*(租金收入-不可收回的租金-业主支付的税率)。

4.香港的各种房地产税对房价影响不大。值得注意的是，香港政府和我们很多人对房产税有着相似的期望，也希望房产税能够调控房价。举例来说，当市场下跌时，香港政府利用减息来促进房地产业和经济，但影响相对有限。

当你应该跌倒的时候，你应该跌倒，但是当你想爬起来的时候，你不能停下来。毕竟，香港每年的差饷约为物业价值的0.2%-0.3%，而税率又很低，很难影响业主的买卖决定。

3

韩国使用综合房产税来打击违章建筑，短期内有一定效果，但长期来看基本无效

韩国的房地产税分为两类:地方政府征收土地和住宅财产税，中央政府征收综合房地产税。

1.土地和住宅财产税(地方税)是累进税率，税率相对较低。财产税是韩国的一种地方税，是根据财产的评估价值对土地和建筑物的所有者征收的一种税。

税基实行一定比例的标准价值。对于住房，它是标准值的60%；对于土地和建筑物，它是标准值的70%。标准价值是当地政府每年6月1日评估并公布的房地产价格，但公布的价格往往比市场价格低得多。

图3。韩国财产税(地方税)税率图表来源|国泰君安

税率是累进的，从0.07%到0.5%不等，高尔夫球场和别墅除外，后者为4%。例如，对于其他类型的土地、房屋和建筑物，税率从0.2%到0.5%不等，相对较低。

如遇自然灾害或紧急财政需要，市长或地方行政长官可将上述税率调整不超过50%。仅适用于当年。

2.综合财产税(中央税)是对高价值的土地和住宅征收的。2005年，该税被引入打击房地产投机。短期内有一定效果，但长期内没有明显效果。

对于估价过高的土地或房屋，除地方财产税外，还应缴纳综合房产税。虽然房地产综合税是中央税收，但税收将分配给地方政府，以缩小地区差距。

关于土地，如果某人在6月1日之前是土地财产税的主要纳税人，并且一般应缴纳财产税的土地的评估总价值超过5亿韩元，或者应缴纳财产税的特殊土地的评估价值(附属于商店、办公楼等的土地)。)超过80亿韩元，则应缴纳综合财产税。

就住宅而言，如果某人在6月1日之前是住宅财产税的纳税人，并且应缴纳财产税的住宅的总评估值超过6亿韩元，则应缴纳综合财产税。

图4。韩国综合房地产税(中央税收)税基税率图表来源|国泰君安

一般来说，税基是从财产的总评估价值中扣除一定数额的净值的80%。对于住宅，作为纳税人的住宅的总评估值应扣除6亿韩元并乘以0.8。

对于一般土地，纳税人一般土地的总评估价值减去5亿韩元，再乘以0.8；对于特殊土地，它是纳税人拥有的特殊土地的总评估值，减去80亿韩元，再乘以0.8。

税率，0.5%-2%。根据不同的税基，房屋有不同的税率，从0.5%到2%不等。一般土地(空 け土地、住宅用地等。)和特殊土地(商店、办公楼等附属土地。)的税率从0.5%到2%不等，这随着税基的增加而增加。

3.韩国的房地产税旨在打击土地囤积和房地产投机。它有一定的影响，但从长远来看影响不大。在1990年和2005年，韩国利用房地产税来打击土地和住房囤积，并实施了累进制。

1990年之前，韩国对土地和住房征收单一税率，而且税率较低。然而，20世纪80年代后期的土地高度集中迫使韩国政府采取措施打击土地囤积行为。数据显示，在20世纪80年代末，5%的韩国人拥有62.5%的土地资源。

1990年的财产税改革对市场产生了一定的影响。韩国在1990年分别征收土地和住房财产税后，房价并没有立即下跌，而是在增长率出现一定的修正之前，保持了一段时间的高速增长。房产税改革旨在打击囤积土地，这在一定程度上增加了土地供应，并有助于减缓房价的增长速度。

2005年，韩国引入了全面的房地产税，以打击富人拥有多套房的现象。价值超过6亿韩元的房屋将被征税。2006年，韩国有159，000个家庭拥有超过6亿韩元，仅占总人口的1.2%

有趣的是，在征收综合房地产税的同时，韩国政府将住房交易税税率从4%下调至2%，以支持住房交易。

杠杆博弈注意到，在2005年全面房产税出台后，韩国房价略有下降，但随后有所加速。

考虑到综合房地产税主要针对富人，他们更有可能在首尔和其他大城市，这个结果更容易理解。

除了全面的房地产税，韩国政府还出台了一些其他相关政策来抑制投资需求。例如，在房产转让所得税较高的情况下，一个有两栋房子的家庭如果在两年内出售房产，将支付50%的房产转让所得税；拥有三套以上住房的家庭，如果在两年内出售房产，将缴纳60%的房产转让所得税。

即使在购买房产两年后，拥有两套以上住房的家庭在出售房产时仍需缴纳6%-35%的转让所得税。

2005年下半年，韩国政府进一步扩大了综合房地产税的征税目标，增加了经济适用房的供应，并提高了房地产交易过程的透明度，以减少阴阳合同。这些因素的综合作用导致韩国房价和新建筑出现一定程度的回调。

从长期来看，单一房产税不可能对房地产市场产生趋势性影响，而这种长期趋势是由供求等一系列因素造成的。

4

日本财产税主要用作地方税源，但很少用作房地产调控的手段

日本的房地产税包括固定资产税、城市规划税和营业场所税。其中，固定资产税和城市规划税属于市、镇、村税(相当于中国的市级以下政府)，营业场所税属于地(州)税(相当于我国的直辖市、省、自治区和大城市)。

简单地说，日本中央政府不直接征收房地产税，县、市、镇和村庄都在地方一级。但是中央政府应该参与固定资产税的分配。

1.我们来谈谈固定资产税(市、镇、村税)。请注意，日本没有单独的财产税，其住房和土地保有税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋，固定资产税的对象还包括折旧后的资产，如机器设备和汽车。

这项税收的标准税率为1.4%，上限为2.1%。固定资产税占地方收入的40%以上。

日本的固定资产税在1979年只有2.8万亿日元，1999年增加到9.1万亿日元，此后每年稳定在8.5万亿日元左右。2006年，固定资产税收为8.57万亿日元，占地方政府税收的42.5%。

根据房屋和土地的评估价值、不同用途等。会有所缓解。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑物可以免税。

政府、宗教、公益组织、科研机构和学校拥有的建筑物也不在此列。此外，杠杆游戏指出，日本的小规模住宅用地有所缓解。土地面积小于200平方米且只有一栋房屋的，只需缴纳土地评估价值的1/6的固定资产税；

如果土地面积超过200平方米，但上面只有一栋房子，将按第一批200平方米土地评估值的1/6和超过200平方米土地评估值的1/3征收固定资产税。此外，对耐火和抗震房屋以及高质量的老年人出租房有一定的税收减免。

2.看看城市规划税(市、镇和村税)。这种税也是地方税，是城市规划或城镇、村庄土地区划调整的专用税。这种税是对城市地区房屋所有人征收的税，原则上与固定资产税一起征收。

税收的主体是市、镇、村政府，纳税人、计税依据和计税方法与固定资产税相同。税率由市、镇、村确定，但不得超过0.3%的最高限制税率。

3.最后，让我们看看营业场所税。开征此税的目的是使营业场所的收入不高于住宅建筑的收入，并适当限制大城市的环境污染。这种税是一种用于城市环境改善的特殊用途税。

营业场所税也是地方税，但仅适用于常住人口不少于30万的城市。在日本，它实际上只在一些大城市收集，如东京、名古屋、京都、神户、福冈和川口。

房屋所有人应在房屋竣工或扩建后两个月内每平方米交纳6000元；对于住房使用者，如果营业场所面积超过1000平方米，雇员人数超过100人，将按每平方米6000日元和雇员总薪酬的0.25%征税。

4.日本的相关财产税主要用作地方税源，但很少用作房地产调控的手段。值得注意的是，固定资产税是一种综合税，取代了以前的各种财产税。

日本的固定资产税始于1950年的税制改革。这种税是一种“综合”税，取代了房产税，如房产税、地租税、船舶税和铁路税。

城市规划税为城市、城镇和乡村的城市规划和土地整理提供必要的资金。1995年日本税制改革时，暂时将城市规划税纳入水利和土地所得税。自1956年以来，它一直作为城市、城镇和乡村的一个税目独立征收。开征城市规划税的原因是，如果一个城市进行职业规划，很可能会增加周围土地和房屋的利用价值。为了维护社会公平，日本政府设定了这项税收。这项税收还可以为城市规划或城市、城镇和乡村的土地分割和合并等公共事业提供必要的资金。

营业场所税设立于1975年。为了改善城市环境，日本在1975年设立了营业场所税。

5

利率和经济形势对英国房价的影响最大，而房地产税几乎可以忽略不计

英国的财产税分为两种类型:市政税和营业税，分别对住宅和商业场所征收。

其中，住宅房产税是地方税，根据房屋的历史评估价值征收；营业税是一项中央税收，根据租金价值征收。

20世纪90年代，英国取消了财产税并征收人头税，这在一定程度上导致了人们对房价上涨的预期；然而，总体影响是有限的，房地产市场的变化更受其他经济因素的影响。

1、先看住宅房产税(地方税)。它也被翻译成市政税和地方议会税。顾名思义，它是一种地方税，地方政府根据其年度收入和支出来确定税额。

税款是根据房屋在某一时间的评估价值征收的。税额随着房屋价值的增加而增加，但有效税率随着房屋价值的增加而降低。

英国的住房财产税由较低级别的地方政府征收。目前，英国有326个这样的计费机构，主要包括区议会、单一行政区、伦敦市和伦敦金融城等。

一些较高层次的政府，如教区和县，不直接收税，而是通过下属单位的支持来运作。北爱尔兰不征收住宅财产税，但根据以前的制度征收税率。

在英国，房产税的主要纳税人是房屋使用者，包括那些拥有或租用至少18岁房屋的人。有些特定的人，如18岁以下的未成年人和全日制学生，不需要缴纳财产税。房产税每年计算一次，通常分十期缴纳，但个人可以选择分十二期缴纳。

住宅房产税的计税依据是其在特定时间的评估值。英格兰和苏格兰在1991年4月按评估值征税，而威尔士在2003年4月按评估值征税。对于后来建造的房屋，其价值将在1991年转换为名义价值(威尔士为2003年)，这将被视为计税依据。

图5。英国住宅价值划分和税率图表来源|国泰君安

实行税率递减制度(税率约为0.4%-0.7%)。房屋根据其评估价值分为八个a-h等级(威尔士分为九个a-i等级)，每个等级都要缴纳固定税。其中，D级为基准纳税等级，其他等级的税额为D级(税收乘数)的一定比例或倍数。

地方政府每年确定丁级税额，其他税额也可以相应计算。虽然住宅房产税的税额随着住宅评估价值的增加而增加，但其增长速度小于住宅价值的增长速度，因此税率实际上是递减的。

从上图可以看出，H级住宅的价值大约是A级住宅的八倍，而税额只有三倍左右。

应该注意的是，英国住宅财产税(地方税)是由当地政府确定的。地方政府根据其各种收入和支出预算计算其预算缺口，即需要征收的住宅财产税总额。除以丁类房屋的名义数量，就可以算出丁类房屋的税额。

杠杆博弈指出，英国地方政府收入的大约25%来自住宅财产税，其余大部分来自中央政府补贴和重新分配的商业财产税。 英国住宅财产税不仅针对未成年人、学生、残疾人等。上述税收适用于两个或两个以上成年人居住的房屋。当有少于两个成年人居住时，房子可以享受25%的税收优惠。

如果房子是房主的主要财产，最后没有人可以算作成年人，那么可以享受50%的财产税折扣(在计算住宅财产税时，一些特定群体如学生和残疾人不算成年人)。

度假房和二套房也可以享受高达50%的税收优惠。如果房屋经过改造以满足残疾人的需要，纳税人可以申请较低的税率。为低收入群体提供税收优惠，最高减免100%。

此外，空 ⿭house也有折扣或降价，但可能会征收长期空 け溢价。

2.让我们看看营业税(中央税收)。商业住房税，也称为非国内税率，是对商业房地产征收的，如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂和其他非住宅房地产。虽然这是一项中央税收，但中央政府会根据各地的人口情况将它重新分配到不同的地方。

营业税按房屋租赁价值征收，税率全国统一。但伦敦有一定的特权，可以在一定范围内设定自己的税率。苏格兰由苏格兰政府决定。税率的增加不得超过通货膨胀的增加(以零售价格指数的变化衡量)。

在营业税的重估中，税率的设定将使营业税的增长与全国的通货膨胀保持一致。因此，即使重估价值增加，最终缴纳的税款也不会显著增加。此外，如果一项财产的应税价值低于18，000英镑(大伦敦地区为25，500英镑)，将被视为小企业，可以使用小企业税率代替标准税率。最新的企业财产税税率约为47%(历史上一直高于40%)。

此外，房子的年租金收入每五年重估一次。商业房产税的计算方法是将房产的应纳税额乘以乘数。应税价值是房产的年租金，由美国之音在英格兰和威尔士每五年评估一次。

苏格兰的税收价值由当地评估官员负责。在确定租赁价值时，评估人员应考虑物业的位置和面积、当地市场条件、物业是出租还是出售以及其他因素。如果财产价值发生变化，个人必须向美国之音(苏格兰当地的评估员)报告，以确保税收的准确性。

向农村地区、小企业、工业园区、慈善组织和其他经营财产提供救济。在重估期间，为了避免税费的快速增加，也有一定的过渡性减免。

3.英国的相关财产税对房地产市场有影响，但影响程度非常有限。20世纪90年代，英国废除了财产税，并征收社区税，这种税被称为人头税，是按照人头征收的。然而，这项税收引起了很多不满和抗议，最终在1993年被废除，取而代之的是住宅财产税。

值得注意的是，英国房地产市场在1990年前后出现下滑，新建筑、销售量和房价都大幅下降。虽然这一次恰逢房产税改革，但经济衰退的主要原因不能归咎于房产税；利率上升、经济衰退和需求下降是房地产市场疲软的主要原因。

对英国来说，财产税的主要功能是作为地方政府收入的来源，而不是房地产监管的手段。

6

财产税是美国财产税的一部分，也是地方政府收入的重要来源

美国的财产税是该国财产税的一部分。所谓财产税(也可译为财产税)是对各种动产(如汽车、移动房屋等)征收的税。)和个人财产(指土地和建筑物等固定财产)。

美国财产税是地方税，地方政府在征收财产税方面有很大的自主权，但自主决策有其税基、税率、减免条款等。

财产税通常由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定最高财产税税率，地方政府紧随其后。

政府将定期评估住房的公平市场价值。但税收不是房屋的公平市场价值，而是公平价值乘以评估比率。不同地区有不同的评估比例，同一地区、不同年份、不同类型或不同用途的物业也不同。

如果房主不同意房子的估价，他可以要求重新估价。通过对不同类型的房地产实施不同的评估比例，政府也可以实现一定的政策倾向。

图6。美国财产税(地方税)图表来源|国泰君安

美国地方政府一般根据预算收入和总支出确定财产税总额，然后根据评估的税额确定税率。确定税率的方法因地而异，但受一些州法律的限制。

经济相对发达的加州为1.1%，经济欠发达的德克萨斯州为3%。税率由州议会提出，并由其选区的选民投票决定。

具体征收由县(相当于中国地级市)税务部门负责。地方政府确定的税率受州税法的限制，只有经州政府批准后才能实施。

根据美国2009年社区调查的数据，税收基金会编制了美国793个人口超过65，000的县的财产税表格。该表显示了自住房屋的财产税，不包括租房者和经营房产的财产税。根据这一统计，在中位数中，税收收入是房屋价值的0.96%；最高的是纽约的奥尔良县，占2.99%，最低的是路易斯安那州的坦吉帕华教区，占0.12%。

同样，在中位数中，财产税占家庭年收入的2.85%，其中最高的是新泽西州的帕塞伊克县，占8.79%，最低的是路易斯安那州的弗农教区，占0.25%。就财产税总额而言，美国每个县的中值为1，838美元，相应的住房价值为191，900美元。杠杆博弈注意到，在财产税总额最高的县，一所房子平均缴纳的财产税是8478美元(相应的房价是494000美元)；在财产税最低的县，一栋房子的平均财产税是116美元(相应的房价是65，700美元)。

住房、退伍军人、工业园区、慈善机构等都有豁免。几乎所有地区都为自住住房提供救济，但不同地区的救济方式不同；例如，加州对应税价值给予固定金额的税收优惠，而一些州根据财产的应税价值给予一定比例的税收优惠。此外，一些州采取了“切断电力”的规定，以防止低收入税收过高。

具体来说，当财产税超过家庭收入的一定百分比时，超出部分可以从所得税中扣除或退还。这项措施的主要受益者是老年人，因为他们的收入水平低，而财产税相对较高。

财产税可以抵消收入的理论。在计算所得税时，房产税和住房抵押贷款的利息费用都可以从收入中扣除，这就减少了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税负。

在美国，财产税主要用于地方政府的公共支出。税收通常是征收的，主要用于地方教育、图书馆和公共设施，以及支付警察等地方公务员的费用。一般来说，在高财产税的地区，学校应该更好，因为他们有更多的财政支持。相应区域的房地产年增量也很大/0/房。

在1902年美国最早的全面人口普查中，财产税占地方政府总收入的73%；到1992年，财产税占地方政府收入的40%。然而，财产税对各级政府收入的贡献却发生了很大变化。1902年，财产税占州政府收入的45%，占三级政府总收入的42%；但在1992年，财产税仅占州政府收入的1.2%，三级政府收入的8%。

大多数研究表明，提高财产税税率(或取消减免)会减少对住房的需求，导致房价下降。然而，一些研究表明，在某些假设条件下，税率的变化主要体现在房价的变化上，对住房需求的影响很小。

7

各国房地产税的主流税率约占住宅价值的0.2%-1.4%，在家庭支出负担中并不高。但是，我国现有的土地出让收入相对较高，暂时用房产税来弥补土地出让缺口将更加困难

如上所述，世界各地区和国家的房地产税通常被用作地方政府的公共服务，很少被用作调节房价的手段。即使我们想这样做，结果也不理想。

原因很简单:首先，税率不高；其次，房价背后的因素，如利率、经济周期、土地供应和人口，是复杂的。

如上所述，世界各地区和国家房地产税的主流税率占住宅价值的0.2%-1.4%，家庭支出负担相对较低。香港的差饷平均占家庭开支的2%，美国的物业税平均占家庭收入的近3%。

从对地方政府收入的贡献来看，除了香港贡献较少(3%)外，大部分都可以占到地方政府收入的25%-40%。

图7。各国主要住宅建筑房产税情况图表来源:国泰君安

当世界上的国家和地区倾向于农田、教育和宗教时，他们通常会给予一些救济。

然而，在我国，现有的土地出让收入相对较高，很难用房产税完全替代土地出让收入。

根据国泰君安的研究，假设房产税税率为1%，对房屋市场价值征收的房产税不到现有土地出让金的一半。因此，估计很难用财产税完全取代土地收入。

然而，如果中国对空住房征税，振兴存量，增加住房市场的有效供给，这将是有效的。但是，影响的程度取决于税率、累进性、减免税、地方自由裁量权等。

此外，一流的土地转让权牢牢掌握在地方政府手中，而经营一个城市的理念已经非常深刻，因此要扭转这种局面需要很长时间。

此外，开发商已经支付了一定年限(通常为70年)的土地租赁费，商品房也支付了与房地产相关的各种税费。房产税的立法还有许多问题和准备要解决。即使立法进程加快，也需要几年时间。

即使在立法完成之后，也不可能立即征收大规模的高税率。总之，期望房产税降低房价是不现实的——根据杠杆博弈，这也是房产税的世界共性。

本文的相关信息请参考国泰君安的研究报告。谢谢你！