大多数“灾难预言者”预期下一次房市“大空头”将在加拿大

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图1:美国和加拿大房地产价格的比较。白线是加拿大，红线是美国。箭头1所指的时间大约是2000年，箭头2所指的时间大约是2008年的金融危机，箭头3所指的是当前的形势。

众所周知，在过去的十年里，加拿大经历了巨大的房地产市场繁荣。北京时间3月2日，凤凰国际指数由零点对冲编制而成。在过去的六年里，我们不得不忍受对冲基金经理的警告，他们认为加拿大房地产市场即将崩溃。

尽管有一些持怀疑态度的加拿大人，但大多数灾害预报员都是美国经理。在我们国家的房地产危机之后，我们只能想象下一个空大头会发生在加拿大。

图2:美国对冲基金经理史蒂文·艾斯曼因预测抵押贷款对美国金融危机的影响而出名。

这些基金经理通常只是将美国脚本应用到加拿大，从不考虑美国的情况可能会有所不同。更不用说自金融危机以来央行的应对措施可能会发生变化。

不要误解我，我是房地产市场上一个不讲道理和妄想的牛市倡导者。我认为房价疯了，但更疯的是全球央行的资产负债表正在迅速扩张。我们必须始终牢记，那些预计加拿大房地产市场将出现熊市的人，是在与有权决定货币总量的当局(指央行)进行斗争，而货币总量是我们为所有其他资产定价的基础。

你真的相信货币供应会突然停止吗，不管是美元、加元、欧元还是人民币？或者更有可能的是，考虑到2008年的金融危机仍历历在目，央行将在未来几年误入歧途。是的，加拿大的房价可能高得离谱，但几乎所有的资产都是这样的。无论是美国股票、欧洲债券还是神秘货币，这些都只能反映出笼罩在全球金融体系中的荒谬货币政策。

最后，加拿大的熊市来了？

然而，这并不意味着没有相对价值更高的资产。也许经过多年的狼来了，加拿大房地产市场的熊市预期有一天会被证明是正确的。那天可能就是今天。

这也是我第一次担心加拿大房地产市场的某些部分。上周，位于西海岸的不列颠哥伦比亚省(british columbia)位于该国最西部，是加拿大的一个一级行政区，政府通过了一系列令人困惑的新规定。你看，就在上一个周期，不列颠哥伦比亚省成为加拿大房地产市场最热的地区。包括中国投资者和移民在内的温哥华人不幸错误地加热了当地的房地产市场，导致许多因高房价而绝望的加拿大年轻人将房价飙升归咎于外国投资。去年，不列颠哥伦比亚省政府对外国买家征收15%的附加税，但当这一措施未能减缓房价上涨时，他们不仅将外国买家的税率从15%提高到20%，还采取了其他更为严厉的措施。

来自环球邮报:

周二，不列颠哥伦比亚省在其预算中采取的主要措施之一是征收所谓的投机税，旨在打击外国和本地房地产所有者向房地产市场注资和投机本地房价的行为。这也适用于不列颠哥伦比亚省不缴纳个人所得税的业主。拥有长期固定租户的主要住宅和物业不在本政策范围内。

2018年，税收与房地产评估价值的比率将为0.5%，2019年及以后，这一比率将上升至2%。投机税将每年征收，并与财产税分开。不列颠哥伦比亚省预计此举将产生2亿美元的年收入。

我的预测是这样的:一年创造近2亿美元是不可能的，因为外国人出售房产的速度将快于林赛·罗韩在奥斯卡热身赛上抛弃石榴伏特加马丁尼的速度。

这一定是我见过的政府最愚蠢的决定之一(这已经解释了很多)。想想看，这项政策就像科罗拉多州对拥有阿斯彭木屋的纽约居民征收的2%的税。这听起来不多，但非居民每年支付2%，不是2%的转让费，而是每年额外的2%的勒索费(根据所有者已支付所有税款的情况收取)。

我在不列颠哥伦比亚没有任何房地产，所以这不是葡萄酸。但我可以肯定地告诉你一件事:如果我有房产，我会立即卖掉它(卖家以市场买入价的固定价格卖给买家)。资本总是流向最受欢迎的地方。显然，哥伦比亚省政府没有对投资者的兴趣表现出任何尊重。这种趋势唯一积极的一面是，至少他们像对待其他外国人一样对待多伦多人，所以没有人能指责该省的歧视性。

小心你的要求

加拿大经济越来越依赖房地产。这就是你经历了10年牛市后发生的事情。所有的资源都分配到需求最高的地方。

因此，加拿大住房专家本·拉比多克斯(ben rabidoux)给出的图表不足为奇。

图3:经济如何增长。横坐标是时间，纵坐标是百分比。蓝线是住房投资与国内生产总值的比率，红线是机械、设备和研发的比率。

加拿大的经济，尤其是不列颠哥伦比亚省，由于过度依赖房地产，正处于危险的均衡状态。省政府应该非常小心，因为它会尽力控制房价上涨导致硬着陆的可能性。

这绝不是修修补补来改变住房信贷政策，而是对房地产市场的直接影响。请看这张关于不列颠哥伦比亚省政府政策调整的幻灯片。(也来自本):

图4:哥伦比亚政府建立公平健康的房地产市场的政策。

内容主要分为两部分。一是稳定市场，包括开征投机税、提高外国买家税、提高高端房地产交易税；二是打击税收欺诈，填补税收漏洞，包括消除无形所有者现象，加强审计和执法机构的权力。

我非常怀疑市场对这些政策的反应只是一个哈欠。不，我预计这项政策将成功降低房价。

现在，我不确定这是否会蔓延到加拿大的其他地区，但我对不列颠哥伦比亚省的经济前景有绝对的熊市预期。虽然这些政策中的一些需要很长时间才能生效，但一次引入所有政策是不明智的。

加拿大房地产市场的熊市预期被证明是正确的，风险大大增加。也许在对按下销售按钮狂热了六年之后，他们终于有机会在接下来的几个季度里写一张蓝色的票(蓝色的票没有找到正确的含义)。

这对全球经济意味着什么

我知道很多读者可能对加拿大房地产市场的错综复杂不感兴趣。谁在乎加拿大的房地产最终会不会崩溃？除了加拿大人，它不会对其他人有任何影响。

是的，这是正确的，但加拿大政府处理这一问题的方式为未来如何应对全球金融资产泡沫提供了重要线索。

2008年之前，对加拿大房价失控最有可能的反应是什么？也许加拿大银行会更积极地提高利率。然而，在大规模金融危机爆发后，各国央行不愿收紧货币政策。太多的人仍在品味上次紧缩周期的痛苦。因此，央行比以往更加担心资产泡沫破裂的后果。

这意味着金融泡沫不会因为央行的行动而破裂。让我重复一遍，各国央行将不再有足够的勇气在金融泡沫之前采取行动。加拿大就是一个很好的例子。政府没有提高利率为过热的房地产市场降温，而是被迫从微观层面解决泡沫。随着金融泡沫逐渐演变成现实的金融问题，各国政府将采取各种绝望的解决方案，如不列颠哥伦比亚省政府的激进计划。

然而，在过去，央行阻止泡沫是很自然的。未来，他们不仅会逃避这一责任，而且会越来越多地充当泡沫膨胀的源头，让政府来应对负面影响。(双刀)