租购同权：破解公共服务不平衡问题的突破口

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■关注保障性住房改革(一)

本报记者林

为了满足城市住房困难家庭的住房需求，自2017年以来，中央政府和地方政府相继发布了关于加快住房租赁市场发展的通知。广州作为12个租赁试点城市之一，率先出台了16项新政策，首次提出了“给予符合条件的租户子女就近入学等公共服务权利，并保障同等的租房和购房权利”的理念。

同时，北京、上海等城市相继出台了《共有产权房屋管理暂行办法》。北京已经提出，购买共有房产可以落户，孩子可以就近上学，这也强调了30%的共有房产应该留给非北京家庭。

这些明智的政策和措施的出台引起了人们的热烈讨论。那么，这些政策和措施将如何影响中国的房地产市场？它能满足城市住房租户的实际需求吗？特别是，租购权的本质是什么？《中国经济时报》记者进行了深入采访。

有专家认为，无论是租赁还是购买同权或共有产权的房屋，都是对经济适用房政策的重要补充，不仅满足了住房租户特别是城市“夹心阶层”的需求，也有助于房地产市场的健康稳定发展，促进房地产市场长效机制的形成。

接受《中国经济时报》采访的专家认为，同等的租售权只是同等的享受公共物品的权利，而不是各方面的同等权利。作为经济适用房政策的重要补充，它适合在人口净流入的热点城市推广，但不适用于全国。一些中小城市流动人口少，住房供需矛盾不突出。

同样的租赁权和购买权的实质是同样的公共物品权

全国房地产商会会长顾云昌在接受《中国经济时报》采访时表示，“租买”一词并不准确，应该同时称为“租买”。同样的权利主要是指同样的公共物品权利，如享受医疗和上学的权利。租房者可以通过租房合同享受这些公共权利，但完全实现租房和购房的同等权利是不可能的，也是不现实的。

至于租购的现实意义，顾云昌解释说:这是为了解决住房困难家庭的住房需求，主要对象是新市民，包括当地农业转移人口、农民工、大学毕业生和其他买不起房的农民工，通过发展租赁市场来满足他们的需求。同时，这也是为了促进租赁市场的发展。目前，房地产市场的租赁和销售发展不平衡。大力发展租赁市场是未来房地产市场的一个重要发展方向。

顾云昌认为，租购结合更适用于人口净流入的大城市和地方，而不适用于流动人口少、供需矛盾不突出、租赁需求不旺的中小城市。“首批12个租赁试点城市基本上都是流动人口集中、住房需求相对较强的热点城市。”顾云昌说。

中国共产党第十九次全国代表大会代表、浙江熊文机械阀门工业有限公司党支部书记张继贵在接受《中国经济时报》记者采访时提出了类似的观点:“相同的租购权不必在全国范围内推广，这一政策可能适用于流动人口相对集中的一线城市。当然，一些经济相对发达、移民集中的中小城市也有一些租房需求。”

张吉贵还以温州为例进行了进一步分析。他说:“温州人一般都是自己买房，而不是租房。只有一半的财产权分享发言权，财产权在自己手中有发言权。就移民而言，租这栋房子和租那栋房子没什么不同，只要能解决住房和孩子上学的问题。因此，住房租赁市场的发展也应因地制宜，不应千篇一律。”

首富智库学术委员会副主任陈林在接受《中国经济时报》采访时表示，租购同等权利的焦点在于学区住房问题，其背后是教育资源分配严重失衡，这实质上是公共服务均等化中需要解决的问题。

在陈林看来，租购经营权仍有困难。即使实现了，也解决不了实质性问题。从广州版的政策规定来看，从本质上来说，它并不保证同等的租购权，但作为广州人才引进政策的“附件”，它设定了一定的条件，而且受益者并不多，而且经过人为选择，造成了新的社会不公。

上海振平律师事务所律师徐斌在接受《中国经济时报》采访时表示，同等的租购权只是一个目标，要实现还有很长的路要走。

徐斌表示，在没有配套政策和补偿的情况下，一旦出现问题，租户将无法维护自己的权利，权益也会受到损害。房东通常处于有利地位。租金没有上限，也没有行业标准。学区的租金正在上涨，租户感到不安全。

“要实现租售权，首先需要配套政策。第二，必须有足够的房屋保障，特别是政府长期持有的租住公屋。”徐彬说道。

解决不平衡问题是根本

据记者了解，北京、上海等大城市早在几年前就实施了这一方法。在北京，非北京租房者可以在通过租房获得五个证书后去上学。然而，在西城、海淀、东城等热点学区，一般只可能保证住房与住户融合的第一优先，许多非业主监护人需要调整。事实上，没有住房的家庭仍然被排除在外，高质量学校的数量毕竟是有限的。

因此，《被采访》的专家认为，解决区域发展和资源配置的不平衡是解决问题的关键。

根据徐斌的分析，中国一线热点城市之所以人口密集，是因为中国城市发展不平衡，教育、医疗、文化等各种优质资源都集中在大城市，那里的发展机会相对比其他地方多，所以人们宁愿挤在这些地方，也不愿去小地方工作和生活。以北京为例。作为首都，它聚集了各种高质量的资源。周边地区与北京的差距不言而喻。许多人已经在北京呆了很多年，不愿意离开。

徐斌说，要改变这种状况，必须合理配置资源，实现地区间的均衡发展，这样全国的大、中、小城市才能发展，但这需要一个过程。

“事实上，近年来，随着二、三线城市的兴起，许多人在选择居住地和工作地点时逐渐变得理性起来，愿意在一些美丽的城市过上悠闲快乐的生活。”徐彬说道。

徐斌还表示，如果租赁和购买同等权利的试点范围扩大，学区的租金必然会上涨，这是值得关注的。

针对如何防止学区住房的高溢价，陈林认为可以通过价格杠杆进行调整，以优质优价，政府可以用这笔钱来扶持贫困学生和资助贫困学校。

陈林说，一些西方国家也有“学区住房”的现象。例如，在美国，公立学校的大部分资金来自学区的财产税。好的学区有更高的房价和更高的财产税。反馈更多教育资金办好学校。世界各国政府都做出了一些努力，但要实现“贫困地区”和“富裕地区”之间的平等仍然非常困难。

“实现公共服务均等化并达到普遍的高水平是不现实的。不仅财政难以承受，而且客观上也助长了懒惰之风。”陈林说，公共服务均等化只能在基层实现。问题是，历史悠久的“好学校”怎么样了？所有人仍在蜂拥而至，供应短缺。

中共十九大代表、温州瓯海区退休干部宋在接受《中国经济时报》采访时表示，提高落后地区的教育质量，平衡教育资源配置是关键。“我去了一些农民工子弟学校调查，发现他们的老师条件很差，尤其是一些山区的孩子不能享受良好的教育资源。然而，在大城市有一些好学校，数万元进不去，来自寒冷学校的学生没有办法学习。”宋对说道。

因此，她建议一些好的学校应该设立更多的分校，统一输出高质量的教育管理模式，统一分配教师，让学生就近入学，从而缓解学区的住房热问题。