2018年：房地产将迎来历史性巨变

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2018年:房地产将迎来历史性变革

这是年底的最后一篇文章，是在广告撤下后改写的，因为一旦有了广告，不管你的心有多客观、公平，它总会伤害读者眼中的客观性。

2016年底，我对2017年房地产的总体预测是，房地产将在6月份发生变化，中国高净值个人应该减少他们的房地产持有量。事实是什么？首先，“3.17”政策发生了变化，各种限制性措施已经用尽。最高管理层不断强调“房子是有人住的，不是被炒的”，并将防止房地产泡沫列为中国经济的五大风险。事实上，这种论调意味着房地产作为中国最佳投资的历史已经基本结束。在政策的压制下，包括一线城市在内的热点城市开始降温。在新房限价的情况下，二手房市场的博弈明显逆转。到2017年底，北京和其他城市的二手房数量和价格已经下降，我预测的“坏天气”变成了现实。

然而，令我吃惊的是，由于货币补偿等政策，房价的快速上涨已经蔓延到四个没有概念、没有基础、住房供应大的五线城市，甚至在小县城也出现了抢房现象。结果，尽管热点城市降温，但由于四个五线城市的酷热，整个市场的数据再次创下新高。房地产销售和土地市场都将在2016年突破高点，这已成定局。前11个月，商品房销售额突破10万亿元，达到115481亿元，增长12.7%，创历史新高；土地市场方面，前11个月房地产开发企业征地面积2.2158亿平方米，同比增长16.3%；前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长37.3%。从销售业绩来看，仅一年时间，中国房地产巨头的规模就从“3000亿时代”进入了“5000亿时代”，碧桂园的销售额已经超过5000亿元，恒大和万科也在向5000亿元迈进。

然而，我想说的是，2017年的房地产数据创造了历史新高，几乎成为房地产上半年的绝唱。我坚持我对2017年底今年市场的基本判断:2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有二:首先，政策调控的效果将在2018年全部显现。随着第四条和第五条生产线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；第二，房地产企业、购房者和吃瓜的人仍然停留在过去的思维。他们没有意识到房地产已经变了。他们没有意识到，随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产周期的变化，房地产已经在上半年结束，并在下半年正式开放。然而，下半年在政策环境、盈利模式、竞争路径和理念上与过去20年完全不同。房地产正在迎来真正的历史性变革。

房地产带来了历史性的变化，这不是虚张声势，而是事实。这种巨大的变化可以从三个维度观察到:

首先，房地产的基本矛盾已经改变。在第十九次全国代表大会的报告中，房地产的基本矛盾已经改变，住房短缺的历史已经基本结束。房地产市场的主要矛盾已经从过去的住房短缺转变为资源配置不当导致的失衡和不足。房子就够了，但好房子很少，高质量城市的高质量房地产仍然稀缺，这将是长期的。特别是，随着人们对住宅功能定位的不断提高和改变，人们赋予住宅更多的精神内涵，这必然导致房地产价值链和产业链的裂变。

第二，房地产的“灵魂”已经改变。第19届全国代表大会重申，“房子是用来居住的，不是用来投机的。”这是对房地产政策定位的颠覆性修正，是从过去的经济政策向民生和社会政策的回归。根据第19次全国代表大会的描述，未来的房地产政策将告别调控周期，进入制度建设周期。这也意味着仙台提出的“二手房改革”已经启动，中国房地产市场的一系列重大问题将被战略性地放在首位。设计、建设一个与中国发展阶段和中高收入群体相配套的住房体系，包括土地体系、住房金融体系、税收体系、信息体系和住房。这意味着房地产的制度环境将与上半年完全不同，房地产过去的利益格局将被颠覆。

第三，房地产行业的价值链发生了变化。中国房地产规模竞争的阶段已经逐渐过去，决定企业未来的不仅仅是规模，而是一个企业是否有优秀的理念和展望未来的竞争模式。未来30年，面对新科技革命对人类生活和许多行业的颠覆性变革，房地产行业的自我革命才刚刚开始。什么是房地产企业？做什么？非常重要。房地产企业通过简单地建造房屋来赚钱，这种方式很快就会被淘汰。房地产企业的定位应该是为城市居民提供高质量的生活，成为高质量的服务提供者。开发商必须在下半年考虑“我是谁”这个最基本的问题。在互联网和消费时代，谁深入到城市人的生活中，谁就能为城市人提供高质量的服务，成为真正的赢家。这意味着没有跨国思维、只知道如何建造房屋的企业将在下一个周期中悲惨地死去。

因此，我提到的中国房地产业的历史性变化并不是很多人能够简单理解的。房地产刚刚告别了快速增长周期。但面对新的历史周期，人工智能、大数据、物联网等颠覆性的变化改变了我们的生活，新的科技革命改变了我们的生活，而房地产行业在一场巨大的历史变革中主动和被动地进行着自身的变革。这无疑是一个巨大的挑战，但这难道不是一个伟大的历史机遇吗？

因此，历史性的变化不一定意味着房地产好日子的结束。特别是，我在过去的文章中反复强调，在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化红利结束后，“城市化”才是未来30年的真正潜力，城市化的成败将决定中国两个十五年目标能否实现。未来30年，中国要想跨越中间陷阱，进入发达经济体行列，关键在于能否推动以海湾地区和城市群为中心的中国城市化质的飞跃。城市的崛起是未来30年中国最大的亮点，而房地产仍处于行业的尖端。房地产是最佳投资产品的时代即将结束，但房地产作为普通人(603883，股票市场)财富分配的主要工具之一的循环还没有结束。中国城市硬件和软件的升级将成为未来30年世界上最大的经济事件。对于那些已经做好准备的房地产企业来说，这无疑是千年难逢的历史机遇。

2018年，房地产行业将陷入“混乱”。面对“混乱”，你会拥抱还是逃避？我想给你我在新年推荐的第一本书，混沌，这是蒂姆·哈福德的新书，卧底经济学的作者。在这本书里，天才蒂姆想告诉我们，如果你遵守规则，你将一事无成，拥抱混乱，激发真正的创造力；如果你不计划成功，你会更成功！佛云:不是风，是心。面对一个混乱的市场和一个混乱的世界，你需要做的是打破陈规，做你自己，而不是把自己锁在旧的规则和秩序中。

我祝愿你们在2018年更加混乱！