地产融资“紧箍咒”：未对信托一刀切 房企融资成本上升

本篇文章4000字，读完约10分钟

[摘要]严格的融资渠道进一步增加了住房企业的融资成本。根据通策研究所的数据，6月份住房企业的融资成本一直很高，分别为7%和8%。

连续两晚熬夜之后，陈东(化名)终于决定休息一下。星期一已经是凌晨2点了。作为一家上市房地产公司财务部门的负责人，他最近的工作时间是从周一到周日，上班和下班没有区别。

住房企业的融资正在逐步收紧。特别是今年7月以来，房地产信托、境内外债券发行、资产支持证券等融资渠道更加严格。“感觉压力很大。”陈东告诉《时代周刊》记者，虽然他预计今年完成公司的融资目标不会有大问题，但考虑到未来的发展，如何安排资金越来越伤脑筋。

自2018年下半年以来，房地产市场地价和房价的反弹已成为本轮房地产融资调控的主要原因。对于房地产企业来说，资本就像水，但是水的价格却越来越贵。

严格的融资渠道进一步增加了房企的融资成本。根据通策研究所的数据，6月份住房企业的融资成本一直很高，分别为7%和8%。

“房地产作为资本密集型产业，有着大量的资本需求。”陈东向《时代周刊》记者表达了深切的感受，一些资本成本已经超过15%，但许多雇主仍然不愿意支付。

监管指向以前的金融业务

从7月初开始，房企融资部的一些员工发现，信托公司的“预融资”业务受到了严格控制。预融资业务，即信托公司在土地收购阶段为房地产企业提供的融资服务。这是监管机构最近调查信托业风险的重点。

5月17日，中国银行业监督管理委员会发布了《中国银行业监督管理委员会关于开展巩固控乱成果、推进合规建设工作的通知》(银豹银发〔2019〕23号，以下简称23号文件)。

23号通知明确规定，禁止信托公司直接向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资本金不足的房地产开发项目提供融资；或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+不良债权认购、应收账款和特定资产收益权等方式变相融资；禁止为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，禁止直接或变相向房地产企业发放流动资金贷款。

"以上所列的变相融资方式属于前融资业务."陈东告诉《泰晤士报》记者，尽管监管部门早在去年就在《资产管理新规定》中对渠道和非标准融资进行了监管，但仍有许多银行理财资金非法利用信托渠道为房企获取土地。

违规行为主要集中在土地保证金分配和土地出让金分配上。在这两个环节中，房企往往不符合信托公司的“432”要求，即完成“四证”，自有资本投资30%，且具有二级以上资质。然而，一些信托公司会设计一些复杂的交易结构，这将有助于房地产企业在土地收购阶段增加杠杆，甚至披上合规的外衣。

"这在行业中已经是一个普遍现象."在陈东看来，其运作方式一般包括清仓实债的交易结构(股权转让+质押)、项目公司的100%股权质押、集团和实际控制人承担的无限连带责任担保(有些机构还要求法定代表人)等。

据《时代周刊》记者多次确认，不符合规定的集体房地产信托计划正在被下架，包括中信信托、光大兴隆信托和SDIC泰康信托。

“自去年下半年以来，大量预融资项目集中在北京的几家信托公司。”受托人孟莉(化名)告诉《时代周刊》记者，监管当局需要加强房地产信托领域的风险防控。

目前，房地产信托在信托市场中占有重要地位。根据溥仪标准数据，今年上半年，信托市场房地产板块投资产品2954种，占39.43%，融资规模达到4531.94亿元。

政策指导公司合规

在过去十年中，信托业本身经历了三次明显的监管，即2011年前后、2014年前后和2019年前后。三次的共同点在于房地产信托增长率达到较高水平的环境背景，监管政策要求核心出发点是控制规模和增长率。

孟莉告诉《时代周刊》记者，最严格的监管是在2011年前后:“当时，一些信托公司的房地产信托业务被直接暂停。这一次，这一次，主要是限制规模，以确保合规，这不是一个放之四海而皆准的办法，表明监管当局在严格监管的同时给予了积极的指导。”

监管政策过重，但并没有完全阻止房地产信托项目的融资。据《泰晤士报》记者报道，自7月20日以来，一些信托公司已经收到了监管机构发布的新标准通知。符合下列条件之一的房地产信托业务报告将予以发布:一是项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；二是项目公司不具备二级资质，但直接控股股东(必须持有项目公司50%以上的股权(不含50%)具有不低于房地产开发的二级资质。

"这是一个更加规范和严格的房地产信托准入标准的表现."孟莉认为，首先，在融资实体的级别升级之后，违约的可能性降低了；二是减少了以往融资过程中住房项目公司令人眼花缭乱的股权结构，减少了未来赎回中的扯皮情况；第三，新标准意味着监管当局已经关闭了信托投资者的大门，并提高了信托产品的信用质量。

陈东还向《泰晤士周刊》记者透露，几家房地产信托公司增长不快，而没有得到窗口指导的信托公司最近也在不断联系他。根据这些信托公司的反馈，在一切趋于标准化之后，也是开发房地产客户的好时机，也是信托公司真正用实力扩大客户的时候。

住房贷款、旧房改造项目、房地产信托基金、房地产投资信托基金等“四证齐全”的融资模式。，将来会变得更有竞争力。

然而，监管层对不规范的信托融资开出了严厉的罚款，这在以前是罕见的。以中融信托为例，一天发行5张票，共罚款210万元，其中一张因不谨慎发展房地产信托业务被罚款60万元。

融资端综合监管

另一方面，信托违规的“输血”被切断，住房企业的融资变得更加严格和规范。

值得注意的是，中国银行业监督管理委员会第23号文件也表示，将对银行业执行房地产宏观政策的情况进行严格调查。

例如，资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；资产负债表内外的资金直接或变相用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规为“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。

6月13日，在第11届陆家嘴论坛(600663)上，银监会主席郭树清表示:“我们应该关注一些地方的房地产金融化趋势。”

《时代周刊》记者证实，监管部门最近对银行和金融机构的表内和表外贷款、个人抵押贷款等房地产相关业务进行了专项检查。

据陈东介绍，一些积极征地但负债过多的房地产企业已进入监管关注名单。一个主要表现是，澳大利亚统计局的审计显示出放缓的迹象。其中，有的明确禁止发行新债券，只允许借新还旧债券，有的被警告发行债券的风险在限额控制范围之内。

“对于住房金融部门来说，如何提高评级或维持之前的评级仍是一个令人头痛的问题。”陈东无奈地表示，从近期情况来看，虽然一些房地产企业已经获得了aaa评级，而票面利率仅为8%，但市场反应并不好。

然而，为了赚钱，一些房地产企业不得不以高利率发行海外债券。据《时代周刊》记者不完全统计，自7月份以来，已有超过15家房地产企业宣布发行美元债券，其中天宇地产(港股0059)和景瑞控股(港股01862)发行的三年期优先票据票面利率已超过12%。

这也引起了监管当局的注意。7月13日，国家发展和改革委员会官方网站发布了《关于房地产企业外债发行备案登记有关要求的通知》(发改办发[2019]778号，以下简称“778号文件”)，其中提到境外美元债券募集的资金只能用于替代下一年度到期的中长期债务。

尽管778号通知被视为去年706号通知的补遗文件，但孟莉告诉《泰晤士报》记者，有两大信息需要注意:一是发行海外债券偿还海外债务，阻断了以往借外债偿还国内债务的做法；其次，这些资金只能用于替代明年到期的中长期海外债券，这给此前发行了更多中短期美元债券的房地产企业带来了一定的财务压力。

“债券到期后，只能通过自有资金或内债偿还债务。恒大地产、绿地地产和融创中国(港股01918)等房地产公司的短期美元债存量较高。”孟莉说。

然而，在陈东看来，考虑到住房企业的融资结构，收紧海外债务融资政策的总体影响相对较小。“美元债务融资不是住房企业的重要融资渠道。销售支付和银行信贷是更为主流的方式。”

从数据中还可以看出，根据风能数据，截至7月初，中国投资的美元房地产债券的总存量为1627亿美元。就期限而言，一年内的房地产美元债券存量仅占2%，而三五年内的房地产美元债券存量占50%。

给零钱

如何再融资关系到房地产企业的生存。

根据穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service Company)发布的最新报告，收紧开发商海外发行债券和信托贷款的相关规定，将对中国开发商产生负面信贷影响，尤其是流动性较弱、业务规模较小的开发商。因为这类开发商融资渠道薄弱，金融资源配置灵活性差。

同样，易居智库研究中心主任严跃进指出，严峻的融资形势将迫使房企维护资金链的安全。考虑到近期融资市场和销售市场的降温，预计房企将发生变化，预计近期征地将趋于保守。

“事实上，开发商已经习惯了监管。基本上，每个人都会在控制现金流和控制现金的短期负债比率方面做得很好。”陈东表示，他还发现，现在与投资部负责征地的同事对接更加频繁，公司内部土地利润和资本利率的计算也将更加详细。

在几乎所有融资渠道都受到监管后，加速销售回报已成为开发商的一个重要资金来源。

7月18日，阳光城(000671)在2019年度投资者网上集体接待日互动论坛上明确回应，称公司今年的业务目标是降低杠杆率，以业务带动发展，加快收款速度，以应对融资渠道控制政策。

另一位福建房地产企业市场部负责人告诉《时代周刊》记者，该公司已经开始销售热潮，符合预售标准的项目将尽快出售，不会推迟到金九银十。“一是减轻融资紧缩给公司资金带来的压力，二是等待时机，抓紧土地。”

《泰晤士周刊》记者获悉，一些房屋公司对融资计划进行了调整，如寻求继续质押甚至出售公司或项目公司的股权；减少非标准融资，寻求银行融资。

长江证券(000783)首席经济学家吴歌表示，控制房地产融资可以从需求方(如抵押贷款)入手，供应方可能不会严格收紧。