2019年中国城市价值白皮书发布倒计时

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2019年，房地产市场预计将逐步回归理性，城市投资也将判断回归基本面的价值。

在“新扩张和再平衡”下，城市间的竞争格局将会发生什么变化？哪些城市继续领先？哪些城市已经成为投资潜力的黑马？

9月5日，在第九届中国价值地产年会上，国家商报和中国指数研究院将发布《2019年中国城市价值白皮书》(以下简称《白皮书》)，解读中国城市投资的价值和住宅产业的格局、发展路径和布局趋势。

中智控股首席执行官、中国指数研究院常务副院长黄宇女士表示:“这份白皮书最大的亮点在于优化和迭代了指数体系，加强了产业研究；与2018年报告相比，在保持评价模型和总体分析框架的基础上，部分指标根据城市发展和市场变化进行增减，也探索了部分城市发展的新亮点。”

三大城市群的投资吸引力领先

在国家战略的叠加下，未来中国城市群的发展格局变得更加清晰:长江三角洲、广东、香港、澳门、京津冀、长江中游和成渝已创造了54%的经济规模和11%的土地面积，成为中国经济增长的重要引擎和新住房开发的核心区域。

随着粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等重大战略规划带动的红利释放，三大城市群主要城市的投资吸引力更加明显。

白皮书从“人口+工业+交通”三个维度研究城市发展趋势，在不确定性中寻求确定性。

“我们相信，东部发达城市群和中西部核心城市仍将是未来中国最具发展潜力的地区。这些城市政策红利不断释放，房地产市场相对较大。同时，良好的工业和人口基础使其更能抵御风险，并使企业能够更快地跨越周期。”黄宇说道。

住宅企业应聚焦核心城市群

城市价值是影响房地产价值的外生因素。聚焦核心城市群可以最大限度地分享城市发展的红利。白皮书将19个城市群的规划定位和发展阶段划分为五个层次，分析了主要城市群的经济、人口和房地产市场规模，展示了城市群之间和城市群内不同城市之间的产业和人口优势，以及房地产市场的发展阶段和投资潜力。

从2018年的数据来看，粤港澳大湾区和长三角地区的人均收益最高，人均gdp超过11万元；长三角地区国内生产总值达到17.9万亿元，明显高于其他城市群；长江中游和成渝城市群国内生产总值平均增长率超过8%。

同时，长江三角洲、京津冀、长江中游和成渝城市群人口众多，常住人口超过1亿。在重庆和成都人口集聚效应的驱动下，成渝城市群人口首次突破1亿。

白皮书指出，从2010年后全国人口流动趋势来看，东部三大地区仍是人口流动的主要目的地，而中西部地区是人口增长的核心城市。中西部重点二线城市的经济和产业崛起，增强了人口吸引力，全国形成了“3+6”人口增长格局。

在上述因素的直接影响下，从房地产市场规模来看，长三角城市群规模最大，房地产开发投资超过2.5万亿元，商品房销售面积超过2.5亿平方米；粤港澳大湾区的投资热情持续高涨。2018年，房地产开发投资同比增长17%，达到1.1万亿元；2018年，长江中游和成渝商品房销售面积分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米，市场容量突出。

黄宇认为:“对于企业来说，一方面要以核心城市群为重点，依靠城市发展红利实现快速可持续发展；另一方面，企业需要把握城市发展阶段和城市轮换的不同特点，依靠精确的布局更好地把握投资和营销的窗口期，获得增长。”

破解“千亿”房企布局趋势

2019年上半年，全国共有12个1000多亿元的住房企业“超级营地”，21个500-1000亿元的一流营地，37个200-500亿元的营地。强势的行业格局继续。“千亿”房企走什么样的发展道路？他们的绩效贡献来源是如何构成的？

白皮书给出的答案是:大布局、扩大资源、强调运营、聚焦一线和二线、城市群和都市圈战略。

数据显示，12家“千亿”房企平均进驻112个城市，是500亿至1000亿元房企的两倍，项目数量是4.8倍，为大规模的国家发展奠定了基础；此外，“千亿”房企注重产品质量建设，通过结构调整和制度优化加快降本增效，盈利能力继续领先。

从绩效贡献来源来看，一线和二线城市仍是房企的主战场。

黄宇表示:“房企的整体投资策略没有太大变化，重点放在一、二线和三、四线的机会布局上，但有结构性和阶段性的调整。”

从城市结构来看，2019年，随着城市化进程的推进和城市结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，代表房企的20个二线城市销售业绩贡献率为57.6%；一线城市的贡献率为21.1%，一二线城市的贡献率为78.7%，仍是住宅企业的主要布局区域。

土地市场作为投资的晴雨表，呈现出“降量升量”的态势，而房企则根据市场变化灵活调整征地策略。

以6家领先品牌房企为例，在市场繁荣时期，企业资金充裕，房企准确把握城市轮换周期，谨慎吸纳优质土地储备，表现更加积极；在经济衰退时期，受监管的影响，房企在收购土地时更加谨慎。

在城市特定政策的背景下，政策改进有望增加。自2019年以来，企业收购土地的热情有所提高，土地招标在热门的一、二线城市的受欢迎程度有所回升。具体到区域布局，一线城市20家代表性房地产企业的底价同比上涨98.0%；二线城市同比增长33.2%；第三，四线城市同比下降1.2%。一、二线城市土地交易市场回暖，三、四线城市布局降低。

"住宅企业投资战略的结构性和阶段性调整主要表现在两个方面."黄宇说:“一、二线城市更加注重大都市圈和城市群，加大二线布局的人口流入和强有力的产业支撑；另一方面，在过去的两年中，三线和四线有政策支持和短期需求释放的机会，住房企业的布局是重点。但是，随着2019年以来政策的调整和市场需求的消化，三、四线房企的投资规模普遍萎缩，加大了对经济发展较好的三、四线城市的投资。”