集体土地入市获准 土地管理法修订改变供地格局

本篇文章2271字，读完约6分钟

备受关注的《土地管理法》和《城市房地产管理法》的修订，最终击倒了“铁锤”——农村土地制度决策和试点改革的成功经验正式上升为法律。8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈土地管理法〉和〈城市房地产管理法〉的决定》，自2020年1月1日起施行。在征地过程中，集体管理的建设用地可以直接进入市场，农业用地的价值根据该区的综合地价确定，这将保护农民的利益。同时，业内人士预计，新的制度安排对房地产市场，尤其是商品房市场影响不大。

集体土地直接进入市场

“在《土地管理法》的修订中，保护农民利益被视为基本原则和重要目标，制度的许多方面都得到了完善。”全国人大常委会法制工作委员会经济法办公室副主任杨鹤庆当天在全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上说。

《土地管理法》修订的重点是从征地、集体建设用地和宅基地管理三个方面完善制度。

集体建设用地入市是《土地管理法》修订的最大亮点，是《土地管理法》的重大制度创新自然资源部法规司司长魏丽华表示，这改变了农村土地在进入市场之前必须国有化的问题，并能直接增加农民的财产性收入。

过去，农村集体建设用地的转让和租赁一直受到限制。新修订的《土地管理法》明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业和其他经营性用地，依法登记的集体经营性建设用地可以通过出让或租赁方式移交给单位或个人使用。

同时，提出集体经营建设用地的出让和租赁应当经三分之二以上村民会议成员或者三分之二以上村民代表同意。

关于《土地管理法》修正案草案通过后的实施问题，全国人大常委会委员程利峰建议，在贯彻实施的同时，要注重与相关法律和改革措施的衔接，进一步扩大土地制度改革的试点范围，为以法律为基础的改革提供更多的实践经验和立法依据。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师岳今天在接受《新京报》采访时表示，改革后，集体建设用地多年不能直接入市的二元体制被取消，这为城乡一体化的发展扫清了制度障碍。

“首先，对于农民来说，集体管理建设用地进入市场有利于增加农民收入，保护农民权益。第二，对于政府来说，改变地方政府通过土地财政增加收入的单一方式。政府不再是唯一的土地供应商，这迫使政府考虑进行转型，并通过其他方式增加收入。”岳指出:

薪酬定价方法的调整

集体建设用地被允许进入市场后，征地补偿的定价方法也进行了调整。

魏丽华说，新修订的《土地管理法》在征地方面做了相应的改进。首先，首次明确界定了土地征收的公共利益。第二，首次明确了征地补偿的基本原则是保证被征地农民的原有生活水平不降低，并“以该区的综合地价代替原有土地年产值倍数法”。第三，完善征地程序，将原审批后公告改为审批前公告，让被征地农民在整个过程中有更多的参与权、监督权和发言权。

杨鹤庆进一步解释说，在征地补偿方面，现在是按照该地区的综合地价进行补偿，除了考虑土地产值外，还应该考虑区位和当地经济社会发展等因素，综合制定地价。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进向《今日北京商报》记者分析指出，该政策通过列举的方式，即明确的方式，对“公共利益”进行了界定，以促进对征地的法律支持。从内容上看，成片开发建设也已经成为公共利益的概念。对于地块的开发建设，可以理解为城市规划中的新城区规划。这一点的概念界定有助于明确这类土地的后续采集过程。

严跃进指出，“用区域综合地价代替原有土地年产值倍数法”，一般来说，即当土地被征用时，征地成本不是简单地用农作物的收成来计算，而是根据土地周围的城市发展机会来确定地价。

“这有助于保护一些属于村集体和集体成员的城市边缘地区的土地价值。”严跃进表示，政策中也提到了社会保障费的概念，这也是“土地换保障”的一个重大突破，也是村民享受城市社会保障待遇的一项重要举措。

房地产市场影响甚微

值得注意的是，农村集体建设用地入市改变了原来只有国有土地才能用于建设用地的模式，是否会影响土地供应模式也备受关注。

对此，杨鹤庆明确表示，这不会对土地市场产生影响。“集体管理建设用地进入市场必须依法登记，并在年度土地利用计划中做出安排。即使取得集体所有的建设用地使用权，土地所有者也必须按照原规划用途使用土地。”

中原地产首席分析师张大伟表示，总体而言，该政策的全面实施是集体土地利用探索的一大进步，对今后加快推进国家土地制度改革也具有重要意义，并将对广大农村和城乡结合部产生重大影响。具体而言，这项政策实施后，预计将为随后的租赁市场改革提供更多充足的土地。为了在2020年形成一个相对良好的租赁市场，集体建设用地改革势在必行。

严跃进还指出，许多大城市的土地供应不强，土地租赁市场面临很大压力。政策的实施将对一线和二线城市以及四线城市的一些城中村和边缘村产生最大的影响。

“对于房地产市场来说，更多的土地可以进入土地供应市场，而直接转让的规定也降低了土地收购的成本和环节，有利于缓解供应矛盾。”岳说，面粉决定了面包的价格，而低廉的土地成本和供应量的增加也有助于抑制房价的上涨趋势。这种土地的很大一部分被用于建造出租房屋，增加了出租房屋的供应量，这有利于抑制租金的过度上涨。

但岳也指出，集体建设用地入市目前不会对房地产市场产生很大影响。修正案明确规定，允许集体建设用地进入市场，这不是集体所有的土地。集体建设用地市场只占10%左右，大部分是自留地；进入市场后，这些集体经营的建设用地有明确的用途控制，只能用于工业和商业目的。虽然它也将用于出租房屋、廉租房、共有产权房等。，不会对商品房造成很大影响。