房贷利率“对焦”LPR 新定价机制“限低不限高”

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[摘要]“借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准都会调整到最近一个月相应时期的低利率水平。”

如果不出意外的话，今年国庆假期后，住房抵押贷款中的“基准利率”、“浮动”、“贴现”等字眼将淡出人们的视线，取而代之的是“低利率”、“加分”等新词。

8月25日，中国人民银行发布了《关于调整新增商业个人住房贷款利率的公告》(以下简称《公告》)。根据公告，自10月8日起，新增商业个人住房贷款利率上调，以最近一个月同期的lpr(贷款市场报价利率)为定价基准。

在lpr形成机制改革和完善后的第8天，个人住房贷款利率政策的调整终于落地。政策变化，市场最担心的是:个人抵押贷款利率在未来会上升还是下降？这对居民家庭有什么影响？

根据《泰晤士报》记者获得的市场反馈，低利率旨在调整市场利率，市场利率有下降趋势，但当抵押贷款结束时，可能会出现“实际上升”的状态。

对此，央行相关负责人在回答记者提问时明确表示:“与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭的利息支出基本不受影响。”

此外，《公告》的细则也有明显的“住在房子里不投机”和稳定市场的意图。

“特别是对第二套住房商业贷款的明确要求，体现了确保第一批购房人需求旺盛、保持现有调控不放松的明确态度。”58住房研究所首席分析师张博告诉记者。

限制高度，限制高度

公告规定，第一批商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限的贷款利率，第二批商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限的贷款利率加60个基点。

根据8月20日的法定存款准备金率，一年的法定存款准备金率为4.25%，五年以上的法定存款准备金率为4.85%。大多数抵押贷款期限超过5年，因此采用4.85%作为定价基准。此外，如果一个“基点”是1/10，000，新发行的首次置业贷款的利率应不低于4.85%，第二次置业贷款的利率应不低于5.45%。

此前，中国第一套住房贷款利率定价基准为4.9%，第二套住房价格基准约为5.39%。对比新旧定价机制，我们可以看到，在央行发布下一个lpr之前，第一套房贷利率的定价基准实际上下降了，而第二套房贷利率却上升了。

然而，公告中的“加分”是不确定因素之一。"从目前的实际情况来看，银行更有可能增加一些积分."同一个政策咨询机构的研究主管张宏伟对《时代周刊》记者坦言，“按照lpr的趋势，它可能会略有下降。然而，当地商业银行可能有加息的冲动。原因是住房交易量下降，抵押贷款量下降，银行利润下降，浮动利率可以增加利润。”

然而，这并不意味着空将开放提高抵押贷款利率。8月20日，中国人民银行副行长刘国强在国务院政策吹风会上明确表示，要坚持“住、住、不炒”的原则，不把房地产作为刺激经济的手段，使房贷增量不扩大，房贷利率不下降。

该政策对第二套房表现出更严格的克制态度。“对于热点城市，预计第二套住房将大幅增加，达到央行宣布的60个基点。”诸葛房产搜索副总裁袁指出。

公告还规定，“中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则...确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率”。许多专家表示，从这个角度来看，新的个人住房抵押贷款定价机制表现出“房无投机”的态度——“限低不限制高”。

需要评估“重新定价”的风险

影响个人抵押贷款利率走势的另一个不确定因素是“重新定价”。

《公告》显示:“借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商利率再定价周期。”

对此，央行负责人在回答记者提问时解释说，重新定价期限可以由双方协商商定，最短期限为一年，最长期限为合同期。

“借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准都会调整到最近一个月相应时期的低利率水平。”负责人说。

一家大型商业银行的一名工作人员告诉《时代周刊》，定价基准的变化预计将对未来的个人抵押贷款产生巨大影响。

"与企业贷款相比，个人贷款更容易受到定价基准的影响."上述工作人员解释说:“企业贷款是综合衡量后得出的贷款利率，几乎可以达到‘一个企业，一个利率’。即使在lpr定价机制下，银行也可以根据实际情况为企业确定贷款利率。但是个人抵押贷款是一个标准化的东西。因此，当贷款利率定价发生变化时，以前的定价也会发生变化。”

然而，是否要"重新定价"以及多久要"重新定价"是买家和银行在未来需要考虑的一个问题。

例如，如果购房者在2019年10月8日以4.85%的贷款利率获得了一笔30年期的抵押贷款，那么在“重新定价”的期限上有一个非常明显的博弈。如果是一年期，抵押贷款利率届时会下降，“重新定价”自然会对买家有利；相反，买家需要支付更多。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉《时代周刊》，在不同的周期下，“重新定价”对借款人和银行的好处是不同的。如果协议期的贷款利率下降小于初始贷款利率，将更有利于借款人，节省购买成本；相反，如果在约定的期限内lpr的增加大于初始lpr，对银行更有利，银行红利也会增加。

“总体而言，银行在控制和走向市场方面更加精确和科学，因此‘重新定价’对银行相对更有利。”郭世英直言不讳地说道。

那么，购房者可以不选择“重新定价”吗？根据公告，我们可以找到答案:如果买家放弃“重新定价”，他们将选择合同期作为重新定价周期。