集体经营用地入市障碍扫清 房企入局动力加强

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8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《关于修改〈土地管理法〉和〈城市房地产管理法〉的决定》。决定于2020年1月1日生效。

在此之前，1986年颁布的《土地管理法》经过了三次修订。2018年12月，修订工作进入审查进程，自上次修订工作以来已有14年。“此次修改将进一步保护农民的土地权益，也体现了对农民土地权利的尊重和保护。”第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议说。

对于新的《土地管理法》，全国人大常委会办公厅也在第一时间给出了“说明”。在当天举行的新闻发布会上，自然资源部法规司司长魏丽华说:“总的来说，新修订的《土地管理法》将“三农”改革的成功经验全部吸收到《土地管理法》中，并对农村土地进行了多项管理。创新的法规。”

其中，集体建设用地入市成为《土地管理法》修订的最大亮点。“这是《土地管理法》的一项重大制度创新。它废除了多年来集体建设用地不能直接进入市场的二元体制，消除了城乡一体化发展的体制性障碍。集体建设用地入市是土地管理法修改的最大亮点。”魏丽华说。

中国社会科学院农村发展研究所所长李国祥告诉《时代周刊》记者，新的《土地管理法》为集体土地进入市场提供了法律保障，但接下来，集体土地能否顺利进入市场取决于具体的实施情况，包括《土地管理法》的实施条例和地方政策的实施条例。

《泰晤士报》记者注意到，修订后的《土地管理法实施条例》已被纳入自然资源部公布的2019年立法工作计划，并被确定为“引进项目”，预计将于2019年与修订后的《土地管理法》一并颁布。

李国祥在接受《Be》采访时表示，他希望《土地管理法实施条例》能够细化一些有争议的农村土地入市问题，如农村土地入市应采取哪些程序；农民的合法权益和非法权益是什么，如何保护他们的合法权益。

"土地改革是渐进的，我们期待着今后继续推进."国家发改委土地开发与区域经济研究所城市发展研究室主任欧阳辉告诉记者。

振兴农村土地迈出“第一步”

修订后的《土地管理法》删除了“任何单位和个人需要使用土地必须使用国有土地”的规定。同时，明确了农村集体建设用地符合规划并依法登记，经集体经济组织三分之二以上成员同意，可以通过出让、租赁等方式，由农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。“通过转让取得的集体建设用地使用权可以转让、交换和交换。

在此基础上，消除了集体建设用地不能直接进入市场流转的障碍。对此，欧阳辉在接受《时代周刊》记者采访时指出:“在农村土地入市方面，新《土地管理法》可以说取得了很大进展，包括明确了集体管理建设用地入市的范围、程序和利益。关系等等。”

“但是，振兴中国农村土地在仁忠还有很长的路要走。”欧阳辉进一步指出，“新《土地管理法》只涉及集体建设用地，规模相对较小，可活化的土地规模也较小，影响和贡献有限。”

据报道，中国的土地分为农业用地，建设用地和未使用的土地。农村建设用地包括三种类型:宅基地、公益设施用地和集体建设用地。

新《土地管理法》明确规定，允许农村集体建设用地进入市场。一些专家指出，与宅基地等其他农村土地类型相比，集体建设用地存量较少。

《泰晤士报》记者查看了相关信息，发现关于农村集体管理建设用地存量规模的权威数据来自自然资源部发布的《2017年中国土地、矿产和海洋资源统计公报》。据统计，截至2016年底，中国农村集体建设用地存量约为5000万亩以上。回顾2016年《中国国土资源公报》，截至2015年底，中国建设用地面积为3859.33万公顷(57889.95亩)。粗略估计，我国农村集体建设用地存量仅占集体建设用地总量的9%。

住宅企业布局“关键棋”

"集体土地进入市场需要一些时间."中国城市房地产研究所所长谢逸枫在接受《时代周刊》采访时说。

”首先，新《土地管理法》只为集体建设用地进入市场提供了法律保障。如何实施取决于实施条例的效果。第二，我们长期以来一直在探索如何使用集体土地，但探索的结果尚未出现。”谢逸枫详细指出。

上海中原地产首席分析师卢文喜告诉记者，从开发商的角度来看，集体建设用地的地价成本相对较低。在政策的支持下，房企愿意将这些土地用于开发。在此之前，我国也进行了一段时间的集体土地入市试点，但效果似乎并不理想。主要原因是集体土地入市的原则和规范尚未出台，只能各地探索。集体土地入市后建设范围有限，基本限于工业、商业、租赁住房、共有产权房等。很难开发这样的物业，这限制了企业的参与。

今年6月，上海首个利用集体土地建设出租房的项目正式启动。在此之前，2018年12月，北京市规划和自然资源委员会还发布了三份地块转让公告，首次尝试使用集体所有的建设用地建造共有产权住房。

"有许多尝试，但结果尚未出现。"许多专家告诉《时代周刊》记者。通策研究所所长张宏伟指出，“上海集体建设用地于2017年开始试点，2018年10月出售了第一批建设租赁住房用地，2019年6月开始。从推广情况看，数量少，速度慢，效果不明显。”

“但是集体土地使用仍然是一个充满机会的领域。目前，万科、恒大等品牌房企都在布局中。”谢逸枫指出，“对于城市来说，集体建设用地进入市场所带来的新的市场供给面积仍然相当可观。在北京、上海、广州等地，集体所有的建设用地几乎占城市建设用地的一半。”

谢逸枫建议，对于集体建设用地的开发，房企可以配合政策建设租赁房或商业用地，将集体建设用地项目打包成金融资产进行盈利，或者采取“产业+特色城镇”的开发模式。