“先行示范区”满月 深圳二手房豪宅还在涨

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8月18日，就在一个月前，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义试验示范区的意见》。 随着优惠政策的出台，深圳楼市总体保持稳定，并出现了一些新特点。

二手房市场的差异化

“福田广华苑小区拥有一套169平方米的住房。店主只卖了780万元，平均价格不到4.7万元。它以前挂860万元，同一社区的同一套公寓至少要850万元。”房地产经纪人李经理尽力向顾客推销。

二手房市场最能反映真实需求。李经理认为，尽管近期政策利好消息不断，二手房市场总体保持稳定。例如，在他的地区经常有“竹笋”，一些业主积极降价。“不管是二手房市场还是二手房市场，目前的市场都有些分化。好地段好配套的房价还在涨，但大部分房子基本没变。”

记者在福田八卦岭地区调查发现，近几个月来，该地区的二手房大幅增加。以翠新居社区为例。今年年初，该社区30平方米的单身公寓的挂牌价格约为180万元，现在一般约为220万元。在深圳传统豪华住宅区南山后海地区，许多房地产经纪人告诉记者，这里的房价一直在稳步上涨。以于恒滨城二期为例，今年年初二手房的挂牌价格不到20万元/平方米，但现在已经22万元左右，一些业主主动提高了报价。

二手房市场的“分化”也出现在二手房市场上。在“第一示范区”的光环下，住宅企业似乎率先进入市场。与7月份强烈的观望情绪、进入市场的项目放缓以及交易量下降相比，8月份深圳新房供应出现反弹。数据显示，8月份，深圳7个新住房项目获批预售，总面积为214，100平方米，比上个月增长21.44%。仅从8月29日到8月31日，深圳就有4个新市场。自8月18日政策宣布以来，深圳共有14处房产被开放或推高。以福田区田健天骄南苑为例，该项目共备案587套，公开信息显示其开工率超过70%。

然而，根据深圳中原研究中心的报告，就在上周，深圳有三个项目进入市场，只有不到20%的新房子建成。记者发现，这些新项目位于大鹏、龙岗中心城、松岗等远离市区的地区。然而，在最近一段时间，购房者主要是改善客户，但也包括一些外国游客和香港游客。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳市场近期有望大幅上涨，这使得部分市场的交易量出现反弹。目前，深圳房价收入比等指标压力很大，这要求深圳积极解决住房问题，稳定房价的后续措施必须加强。然而，深圳的房价不容易下跌。事实上，如果考虑到其他住房，如经济适用房、公共租赁房和人才住房，未来房价可能会下降。

以“第一示范区”为使命，深圳房地产市场将聚焦稳定，这已成为各界的共识。广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，除了住房制度改革和加强调控政策外，房产税很可能将首先登陆该地区。

林深土地是令人担忧的

当新房迅速进入市场时，房地产企业可能已经看到了“金九银十”的希望。然而，一些房地产企业似乎并不着急。

深圳首个商品房销售试点项目龙华金茂大厦一直是深圳房地产市场的焦点之一，但目前其住宅部分尚未宣布具体的市场进入时间。业内人士预测，如果扣除配套面积，龙华金茂大厦的平均售价接近每平方米95000-100000元，项目可以获得合理的利润，远远高于周边的二手房项目。

深圳土地资源稀缺，深圳本地房地产企业已将注意力转向周边城市。最近，东莞松山湖的住宅用地终于出售了。经过多家房地产企业的竞标，编号为2019wg029的松山湖地块以近23.3亿元的价格被申晔彭几有限公司以24%的溢价成功中标，相当于每平方米约24000元的底价。根据市场信息，多达九家企业参与了竞标，其中包括万科、华侨城、田健等知名深圳房地产企业。

同样的情况已经不是第一次了。今年7月，经过60轮争夺战，深圳华侨城房地产有限公司以7.06亿元+10%的商品房面积获得商住用地，实际建筑价格达到每平方米2万元，打破区域纪录。在一定程度上，面粉比面包贵的现象也出现了。一些业内人士认为，位于广州和深圳一线城市之间的东莞，已成为许多房地产企业“边攻边退”的战场。房企的高征地价格也证明了房企对这些地区未来发展前景的乐观，尤其是深圳的溢出需求。