黄剑辉：创新制度供给 建立房地产发展长效机制

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□民生银行(600016，诊断部)研究院院长黄建辉

当前，我国经济发展进入了一个新阶段，外部环境发生了新的变化，房地产市场也面临着新的挑战，迫切需要开拓新思路。笔者认为，在“无房炒房”的基调下，我们必须设计有效的制度安排来实现“居者有其屋”或“居者有其屋”。笔者建议将“价格导向型监管”改为“开发导向型监管”，并按照“政府双市场、商品房双轨并行、供需双方双激活”的框架，尽快启动房地产开发长效机制，促进房地产市场健康发展，满足人民住房需求。

建立长效机制势在必行

1998年至2018年，中国房地产市场总体发展较好，对改善城镇居民住房条件、加快城市化进程、促进经济增长发挥了重要作用。城镇居民人均住房建筑面积从1998年的18.66平方米增加到2018年的39平方米，城市化率从1998年的33.4%增加到2018年的58.6%，房地产业增加值从1998年的4%增加到2018年的6.6%。

在肯定过去20年所取得成就的同时，我们也应该看到，高房价给人们的住房和经济负担带来了巨大压力。房地产不仅关系到投资与消费、实体与金融、民生与增长，还关系到地方政府的收入以及开发商、银行和居民的切身利益。面对国内外形势的深刻变化，加快构建房地产市场发展的长效机制迫在眉睫，这是实现房地产市场预期合理回报、促进经济、金融和社会稳定的重要抓手。

创新系统的供给

考虑到中国的具体国情和现实，结合一些地方政府和民营企业的现有探索和德国、新西兰、美国、日本等发达国家的经验，笔者提出了以下构建“居者有其屋”或“居者有其屋”长效发展机制的制度框架。

改革商品房控制机制。在严格控制投资投机需求的同时，要积极增加普通商品住宅的市场供给，引导市场预期，确保市场稳定有序运行。在新的监管框架和长期发展机制建立后，有必要适时调整部分城市的商品房限购令、限售令、限售令、限售令和限售令等政策，使商品房能够按照市场规律运行，实现“政府属于政府，市场属于市场”。

加强住房保障体系建设。恢复和完善原有“双轨三类”的“双轨”制度安排，在坚持住房市场化改革方向的基础上完善住房保障体系，合理协调保障轨道和市场轨道的双轨，政府和市场各司其职，“政府主管经济适用房，市场主管商品房”。

根据需求主体分类提供有效供给。首先，经济适用房的创新解决方案。在原“双轨制、三类制”中针对高、中、低收入群体制定住房解决方案的基础上，结合职业性质和发展路径设计住房解决方案，补充和明确制度内外两类人群的住房保障制度安排。

对于中央政府和地方公务员，建议进一步明确住房解决方案。对于企业员工，我们可以参考一些私营企业为员工提供住房解决方案的做法。加强政府、企业和社会在土地供应、住房建设和金融支持等方面的合作。，并通过发放货币补贴、建造或租用员工宿舍、建造或购买员工公寓等方式，多渠道、多方式解决员工住房问题。，企业的与住房有关的费用可以研究并计入经营成本。

二是发展和扩大住房租赁市场。推进“租购平等权”改革，辅之以户籍制度、教育和医疗资源配置等配套改革，满足人民住房、教育和医疗等基本需求，实现社会基本公共服务均等化。引导形成“先租后买，逐步完善”的住房梯度消费理念，逐步扩大住房租赁市场规模，多渠道扩大住房供应，开辟存量住房与租赁市场之间的渠道。增加租赁市场供给，引导专业化、规模化房屋租赁公司发展，鼓励居民和开发商利用闲置自住住房进行租赁，推动high/きだよ/occupancy率商品住宅纳入租赁住房体系，鼓励集体管理建设用地建设租赁住房。

完善房地产投融资政策。要解决房地产过度金融化的问题，必须完善投融资体系。总的原则是将金融流动性纳入房地产市场的大门，加强对房地产市场信贷资金使用和流动的监管，防止商品房市场过度金融化。对购房者而言，应优化首套购房者的金融支持方案，提高自住需求金融支持，提高购房贷款门槛和成本，防止住宅行业杠杆率过度上升。对开发商而言，应提高对房地产开发商自有资金比例的要求，加强对房地产企业资金来源(如信托资金、海外债券发行)的审查，以满足房地产开发商合理的融资需求，防止资金过度流向房地产。

加强支撑体系建设

改革和完善土地供应制度。在城市土地供给方面，实行人地联动政策，形成“功能-产业-人口-土地”调控的逻辑链条；优化土地利用结构比例，完善城市土地流转制度，盘活城市存量土地；完善招标拍卖制度，控制拍卖地价。在土地制度改革方面，建立多元竞争、多主体供给的土地供给体系；建立规范的二级土地交易市场，确保交易符合法律法规，保护农民合法权益；逐步建立和完善基于城市群的省际土地规划，在保证耕地数量不减少、质量不下降的基础上，加大规划建设用地规模；完善土地增值税制度。

深化住房财税体制改革。首先要解决的是减少地方政府对土地财政的依赖。加快财税体制改革，使中央和地方政府的财力和权力相匹配；依法规范土地出让收入，通过税收等政策解决土地暴利问题；培育和建立地方税收制度，为公共服务和城市化提供财政支持。二是深化住房财税体制改革，推进住房建设和合理住房消费。目前，税制结构强调流通，而忽视维护。建议减少流通环节的税收，开征房产税，使总体税负不会稳步上升或下降。

改革住房公积金制度。建议从组织体系上进行重新规划和设计，将住房公积金的行政管理体制转变为专业化的政策性住房金融机构，成为政府调控住房市场、提高住房保障水平的重要工具。改革方向包括开展住房公积金管理中心试点改革，实现管理机构向实际金融机构的转变，全面推进住房合作银行建设，形成相对完整的政策性住房金融体系。

完善房地产调控法律法规体系。建议充分发挥法治在房地产调控中的作用，通过法律明确调控的长期取向，合理引导市场预期。制定住房保障法、房地产税法和房屋租赁法，完善我国房地产市场法律体系。建议将房产税界定为消费税，在中央统一立法的基础上，赋予地方政府充分的自治权。

建立和完善房地产基本统计制度。互联信息系统是合理利用房地产信息的有效保障。建议加快完善房地产信息数据库，确保统一口径的一致性、信息数据的真实性和准确性，为信息沟通和管理打下良好基础；加快房地产登记信息系统的全国联网，为科学有效的房地产调控提供信息支持；完善房地产信息披露制度，促进房地产市场信息公开透明。