18天内连续四次转让股权 华侨城加速布局文旅产业

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“投资者网络”罗素暖

在高负债的压力下，作为文化旅游业发展的龙头企业，华侨城a(000069.sz，以下简称“华侨城”)在资产出售后“回血”。

7月1日，北京产权交易所披露，云南华侨城实业有限公司(以下简称“云南华侨城”)拟以7.48元的底价转让其全资子公司云南华侨城房地产有限公司(以下简称“云南华侨城房地产”)50%的股权。据了解，目标公司已于2月份上市转让。

据公开信息，云南华侨城产业是华侨城的子公司，云南华侨城房地产的转让标的为云南华侨城产业100%所有，云南华侨城产业主要负责昆明杨宗海景区19块土地的开发建设项目。截至2019年第一季度，云南华侨城地产营业利润和净利润均亏损49.13万元，资产总额9.82亿元，负债总额49.13万元。

事实上，仅在2019年6月，华侨城就进行了三次连续的股权转让，在出售资产的同时，华侨城也在为另一边的土地支付高额费用。根据中智研究所的统计，2019年1月至5月的征地金额为141亿元，在所有房企中排名第27位。

在买卖时，华侨城资产背后的算盘是什么？对此，“投资者网”致信华侨城进行核实，华侨城相关负责人表示，公司现金流处于稳定期，频繁的资产转移是公司积极的管理手段。

紧急出售资产“还血”

据北京产权交易所消息，7月1日，云南华侨城实业计划以约7.48亿元的底价转让云南华侨城地产50%的股权。

值得一提的是，自6月份以来，这是华侨城第四次出售其股权。6月27日，华侨城的子公司成都洛带华侨城文化旅游发展有限公司转让成都迪润房地产开发有限公司51%的股权；6月20日，华侨城的子公司Xi安康星房地产有限公司转让了Xi安思睿房地产有限公司80%的股权及相关债权；6月14日，华侨城集团子公司云南腾越翡翠城有限公司转让盈江县大英江翡翠城有限公司100%的股权。

数据来源:北京证券交易所

业内普遍认为华侨城一直强调去房地产化和深度开发文化旅游。最近，华侨城不断转让项目股权，一方面是为了加快非核心业务的去库存化，缓解现金流压力，另一方面，华侨城也给文化旅游注入了血液。

金融评论员严跃进告诉投资者。在过去的两年中，华侨城积极发展文化旅游产业，一些管理不善的项目将被转移以收回资金。据不完全统计，从2018年到2019年，华侨城通过出售资产实现了超过100亿元的资金回笼。

根据公告数据，仅在2018年，华侨城就上市了约18项待售和预披露资产，其中大部分是与华侨城主营业务不密切相关的房地产项目和行业。

值得一提的是，与文化旅游项目不同，房地产项目的进进出出速度很快，资本回流也很快。华侨城经常转让房地产项目公司，这意味着这种稳定的现金流已被切断。然而，文化旅游项目的回报周期长，现金回报慢。华侨城应该如何处理资金和债务问题？

华侨城回答说，房地产项目本身的板块比较大，房地产项目的表现确实比文化旅游项目好，所以不可能两者相提并论。德地产本身是公司创新发展的手段之一，文化旅游项目本身也能给自己带来血液。

根据年报，截至2018年底，华侨城的短期贷款为131.31亿元，比2017年底进一步增加；一年内到期非流动负债86.07亿元，长期贷款594.11亿元，负债总额2170.05亿元，同比增长650亿元左右。

此外，华侨城2018年末的净负债率比2017年提高了31.5个百分点，达到84.3%。相比之下，万科的净负债率为30.9%(000002)。2018年华侨城的净负债率远远高于一些大型房地产公司。

从经营现金流来看，华侨城近两年的现金流为负。2017年和2018年，华侨城的净现金流分别为-79.14亿元和-99.84亿元。

为了应对债务和现金流的压力，华侨城在频繁处置资产的同时，也在大力开展融资。2018年，华侨城共发行4期中期票据，总额90亿元；此外，还发行了5期融资金额超过100亿元的超短期融资券。今年一季度，华侨城继续发行债券，累计新增贷款286.94亿元。

对文化旅游的布局有疑问

值得思考的是，华侨城在转让股权的同时收购土地并不手软，而且成本很高。6月10日，华侨城以5.74亿元的底价赢得了广州增城区白水村创意山水旅游镇白水村创意山水旅游镇酒店用地。项目总投资不低于15亿元。

根据中智研究所的统计，2019年1月至5月，华侨城收购的土地金额为141亿元，在所有房企中排名第27位。“投资者网络”注意到华侨城的项目一般都与文化旅游有关。

此外，据媒体报道，自2019年以来，华侨城已经宣布了一系列新的投资计划，包括15个以上的文化旅游项目，累计投资额近1800亿元。2018年，这一数字也超过了1000亿。华侨城对文化旅游的投资是大胆的。

早些时候，华侨城已经形成了一些著名的文化旅游品牌，如锦绣中华、欢乐谷、世界之窗、快乐海岸等。文化旅游项目涉及全国50多个城市，30多个大型项目，每个项目总投资超过100亿元。华侨城表示，南京欢乐谷项目和南昌水上公园项目也将于今年8月试运行。

然而，近年来，中国旅游消费持续繁荣，国内文化旅游产业也异常火爆，竞争日益激烈。也就是说，华侨城不仅面临自身资金和负债问题，还面临来自行业的冲击。

例如，2018年，融创中国(01918.hk)赢得万达文化旅游项目，成立融创文化旅游集团；由中国恒大(03333.hk)集团打造的“中国海南海化岛”和“恒大儿童世界”。此外，华谊兄弟(300027.sz)、Enlight Media (300251.sz)等影视公司也开始建设主题公园，并向现实生活娱乐转型。

此外，华强芳和宋城的表演艺术的扩张，以及外来品牌迪斯尼的入侵。华侨城面临的竞争日益加剧，疲劳逐渐凸显。据业内人士称，华侨城要在文化旅游行业赢得第一名并不容易，因为许多实力雄厚的企业增加了文化旅游行业的数量。

事实上，在华侨城的年报中可以找到一些线索。据年报显示，华侨城综合旅游业务的同比增长率逐年大幅下降。2016年至2018年，华侨城综合旅游业务分别增长29.91%、15.77%和6.08%。原因之一是其大型主题公园的门票收入持续下降。

根据2018年华侨城债券跟踪评级报告，2017年北京欢乐谷、欢乐谷和深圳欢乐谷接待游客数量分别比2016年减少24万、10万和5万人，导致门票收入分别减少1900万元、2000万元和2000万元。

然而，这种情况在2018年有所缓解。根据《2019年华侨城债券跟踪评级报告》，2018年华侨城共接待游客4696万人次，同比增长16%；综合旅游收入196.57亿元，同比增长6.08%。

华侨城表示，公司文化旅游业务处于稳定增长期，主题公园旅游项目运行良好，接待游客数量和综合旅游收入均有所增加，但也承认部分旅游项目存在门票收入下降的风险。

一方面，文化旅游项目本身具有初始投资大、现金回报慢的特点；另一方面，华侨城负债累累，综合旅游业务增长率逐年下降。此外，许多国内巨头都在堆积文化旅游，华侨城的文化旅游地图能否扩大？(思考金融产生了)■