如何稳地价房价？ 专家：关键在落实政策

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地价和房价，谁影响谁？从“面粉”和“面包”的关系来看，土地价格对房价的影响是最直接的。今年3月以来，武汉、苏州、杭州等中国热点城市的土地市场日益火爆，地价居高不下，“地王”频频出现。许多知名的房地产企业也成为各个城市土地拍卖领域的常客，经常在土地和仓储上花费巨资。与此同时，不断上涨的房价也引起了人们的频繁关注。根据国家统计局的数据，4月份房价环比和同比上涨的城市数量继续增加；本月18日，住房和城乡建设部向包括苏州和佛山在内的10个城市发出了预警，因为新房和二手房价格上涨过快。哪些城市的房地产市场过热？哪些城市有稳定的房地产市场？

近日，国家商报记者前往北京、上海、佛山等地进行实地调查，向读者展示这些城市的真实表现。

自去年下半年以来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下，“按市落实政策、分类调控”的房地产市场明显降温。

然而，2019年，尤其是春节过后，房地产市场和地方城市升温的迹象频频出现:部分城市的房地产市场交易大幅反弹，房价出现快速上涨的迹象，开发商对土地的争夺热情高涨，土地王公频频出现。这不符合“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的理念。5月初，由于二手房价格指数涨幅过大，住房和城乡建设部对苏州、南宁、佛山和大连进行了预警。

那么，在“稳定”的基调下，地价和房价能稳定吗？如何稳定它？

城市政策的效果正在逐渐显现

在苏州、南宁、佛山和大连受到警告后，住房和城乡建设部再次强调，要“始终坚持住房是为了生活，不是为了投机”的立场，“切实满足稳定土地价格、住房价格和预期的要求”。显然，去年底提出的“稳定地价、稳定房价、稳定预期”将是未来楼市调控的基调。

数据显示，年初以来，由于城市政策的明显影响，全国土地市场呈现出稳定的趋势。

根据风能数据，截至5月19日，全国100个大中城市共供应住宅用地1713块，累计土地供应面积9153.57万平方米，分别比去年同期增长1.84%和0.25%，均达到2015年以来同期新高。

交易方面，全国100个大中城市共售出1442套7636.09万平方米的住宅，同比分别下降6.3%和7.59%。尽管交易数量和交易面积有所下降，但累计交易额同比增长9.52%，达到9617.37亿元，创同期新高。

然而，尽管累计营业额与趋势相比增长了9.52%，但这也是自2016年以来同期的最低增幅。显然，在“无房炒房”和“稳定地价、房价和预期”的基调下，地价逐渐稳定，城市政策的政策效应逐渐显现。

另一方面，虽然土地市场总体上处于稳定状态，但市场依然火爆，竞价热正在升温，热点城市的地价和地价都在大幅上涨。

根据中央参考研究所的数据，今年前四个月，中央参考研究所监测的300个城市的住宅用地底价继续上涨。在2月份结束了连续11个月的同比下降趋势后，交易底价的同比增幅在3月份扩大，4月份进一步扩大到20%以上，而绝对价格在一个月内达到了近4900元/平方米的历史第二高水平，仅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

同时，土地拍卖的升水率也呈现出自下而上的趋势。3月份，300个城市的住宅用地平均地价为23.6%，同比上涨2.6个百分点，环比上涨13个百分点。4月份，保险费率进一步上涨。

土地拍卖率的下降也证明了土地市场依然火热。300个城市的住宅用地拍卖率环比下降5.4个百分点，1月份为8.5%，2月份为6.1%，3月份为1.8%。尽管4月份拍卖率达到了5.4%，但仍处于较低水平。

“房地产行业的竞争越来越激烈。在强中有强、弱中有弱的行业格局下，一些大型住宅企业有很强的短期补仓意愿。年初以来，融资环境相对宽松，住房企业的财务压力有所缓解。这也为他们积极征用土地创造了条件。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《全国商报》采访时表示:“春节后，房地产市场出现了部分复苏迹象，这引发了市场预期，也导致了一些城市房企集中抢地的现象。”

如何稳定土地价格

到底是高地价推高了房价，还是高房价推高了地价？

也许得出结论并不容易。然而，作为“面粉”的土地，其价格涨跌互现，高低不一，这将影响房企投资和售房的策略和节奏，影响楼市的市场人气。反之亦然。房价的涨跌和高低也将直接影响到房企的征地策略和节奏，以及政府土地供应的计划和节奏。

事实上，对于地方政府来说，要改善市容，保证教育和民生等。，如果他们想取得一些成就，他们需要巨额投资。钱从哪里来？卖地无疑是获得结果的最快和最好的方式。

土地出让金作为财政收入的重要组成部分，在政府财政收入中占有重要地位。

根据克里的数据，2018年，杭州继续以2393亿元的土地出让金位居中国各城市之首，而同年其公共预算总收入为1825亿元，土地出让金占公共预算总收入的比例达到131%。

虽然土地出让金不从属于一般公共预算收入，但二者的比例仍能反映地方财政收入的含金量和对土地财政的依赖程度。

在对2018年前28个城市进行梳理后，《国家商报》发现，杭州以131%的比例排名第一，其次是佛山、济南和昆明，比例超过100%，而北京、上海和深圳分别以29%、26%和11%的比例排名最后。

根据财政部的数据，2018年全国土地销售收入为6.5万亿元，同比增长25%，创历史新高。然而，今年第一季度，全国土地销售收入同比下降了9.5%。

显然，不是每个城市都有信心和力量对土地财政说不。然而，如何平衡城市建设和运营的巨额投资、土地出让的收益以及稳定的地价和房价显得尤为重要。

事实上，在5月18日被住房和城乡建设部点名警告之前，苏州市于5月11日发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》，采取了限制在高新区和工业园区出售新二手房的政策，并调整了土地出让报价规则。

5月16日晚，苏州工业园区管委会发布通知，进一步完善优先购买商品房、调整学位等政策，为园区楼市“降温”。随后，5月17日，苏州市吴江区某宅基地调整了出让规则，将该地块的市场指导价下调了5%，网上竞价暂停价下调了16%，一次性报价幅度下调了19%。

「目前，整体来说，物业市场的调控政策非常严格，例如限购、限贷、限售、限价等。在一些城市，首次住房贷款的利率已经上升了15%甚至更高，一些城市已经打击了首付和限制企业。买房等等。”严跃进告诉记者，“政策是如此严格，但监管能否看到效果取决于地方政府如何落实这些政策。”

许多业内人士还告诉《国家商报》，地方政府是当前房地产市场监管的第一责任人，应该承担监管的主要责任。如果房地产市场不能保持稳定，它将接受采访并承担责任。显然，即使政策严格，如果执行和落实不到位，“跑、冒、漏”现象严重，调控效果也只会事半功倍。