央企华润操盘 上海首宗集体租赁住房土地试点地块取证

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《国家商报》记者独家获悉，上海市松江区四井镇sjsb0001单元07-09号第一批集体租赁住房试点地块已于5月10日取得施工许可证，即将开工建设，并于2021年正式开业。

该地块位于松江区四井镇，面积21022.2平方米，其中建设用地20166.7平方米，出让年限70年。2018年10月，华润置地的全资子公司嵌套房屋租赁(深圳)有限公司(以下简称嵌套公寓)以约1.25亿元的价格中标。

近日，记者在项目现场看到，该地块周围已设置了施工围栏，施工规划许可证和平面图也已公示。

与普通租赁土地不同，该土地的转让人为“上海市松江区四井经济联盟”，而非土地管理部门。除与出让方签订出让合同外，投标方还必须与松江区规划和土地管理局及出让方签订《上海市农村集体建设用地使用权开发、建设和利用监管协议》，按照监管要求开发、经营和管理地块。

对于像上海这样新的土地边界有限的超大城市，集体土地进入市场可以增加城市土地供给，缓解土地“负增长”的紧张局面；另一方面，集体土地上的出租屋丰富了住房供应结构，为周边产业发展提供了生活设施，吸引了产业集聚，更有利于城乡经济一体化发展。

最现实的“困难”:所有环节都要“贯穿”

“在全国范围内，农村集体土地已经在政策层面上进入市场，但具体的过程和实施仍然比较困难。”该政策咨询研究中心主任张宏伟指出。

他指出的困难需要在实施中不断解决，这可能就是“试点”的意义所在。

sjsb0001单元07-09号地块的经营者在接受《全国商报》采访时坦言:“在拿到土地后，在解读了租房等相关文件的规格后，积极与政府相关部门沟通，共同商讨，在充分了解未来租户实际需求的同时，不断推进方案优化。”

例如，从实际调查区域年轻租户的需求来看，租户对停车位的需求不高。这些成本的增加最终会反馈到房客的房租上，这与租房的初衷是相反的。

有许多类似的问题。幸运的是，在政府和企业的共同努力下，该项目已基本解决了方案适应问题。

作为上海第一个集体土地租赁住房试点项目，这只是一个企业和政府开放所有环节的共同尝试。但是，在租赁住房政策适应方面所取得的经验、发现的问题和每一项改进都可能为整个行业带来参考依据。

市场化测试:资本压力保持不变

"土地成本较低，企业的财务压力总是很大."上海中原房地产市场分析师卢文喜也表示:“从出租房中收回资金的方法是租房，整个周期可能需要几十年。”相对于租赁，销售是滚动的。一般来说，他们可以在取得土地一年后出售。此时，资金将会一个接一个地撤出。”

该负责人对《中国商报》记者表示:“华润置地的战略从开发效率和产品细节入手，以央企的速度经受住了市场化的考验。”

“因为项目租金不能太高，在功能完善的前提下，我们把户型做得比较精简，产品的一些细节也让整个产品的产出率更高。”该负责人表示:“目前，市场上真正的土地租赁并不多。

经过多年的探索:集体土地建设和出租房屋落地

“目前，上海住房发展正处于‘三个时期’，即房地产市场调控的关键时期、住房矛盾的转型期和租赁住房制度的建设时期。要建立符合特大城市人口和居住特点的房屋租赁制度，改变一腿长卖一腿短租的局面。”2019年4月，上海市房管局局长胡广杰在一次关于民生的采访中表示。

事实上，上海早就在探索集体土地上租赁住房的试点。

2009年8月，上海市出台了《单位租赁住房建设和使用管理试行意见》(以下简称《试行意见》)，明确了在符合城乡规划和土地利用总体规划，不增加建设用地总量的前提下，镇村集体经济组织可以利用闲置的镇村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设有限供给的市场化租赁宿舍。

然而，由于一些地方在集体建设用地上建造小产权房，国土资源部和住房和城乡建设部发布了两项通知，要求停止在包括上海在内的农村集体建设用地上建造出租房。

截至2015年，松江区已成为33个农村集体建设用地入市试点地区之一。2017年8月29日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。2018年10月22日，上海通过公开上市出售了首个农村集体建设用地使用权建造租赁住房。

“集体建设用地入市，体现了集体建设用地与国有建设用地同等权利的理念，有利于释放集体建设用地的土地资源价值，也有利于集体建设用地后续更好的供给和发展。”易居研究中心的研究主任严跃进认为。

严跃进表示，对于地方政府来说，通过这样的试点项目，未来的土地供应规模将会扩大，与此同时，征地过程中出现的各种问题也将得到预防。通过类似进入市场的概念，减少了征用过程，村集体经济组织有更多的渠道和权力来开发这类土地，周边项目的开发潜力更大。

编辑陈梦愉