大常委会委员建议：民法典物权编部分规定可适度降低“门槛”

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业主大会和业主委员会难以成立，公共维修资金难以使用，物业管理不规范，业主权利难以保障...像这样的问题一直受到全社会的广泛关注。

4月20日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议召开，民法物权草案(以下简称草案)迎来了第二次审理。4月21日，全国人民代表大会常务委员会成员分组审议了该草案。从群体审查的现场情况来看，业主权益保护和公共维修资金的使用成为讨论的焦点。这些措施包括:增加违法业主也可以向当地人民政府或居民委员会的有关部门投诉的规定，以及加强物业管理人员在违法建设中的责任。

诸如资金使用等投票程序引起了激烈的争论

近年来，群众普遍反映业主大会难以成立业主委员会、难以使用公共维修资金、难以保护业主权益等问题。，草案中相应的条款也进行了修改。

草案第七十二条第二款补充规定，居民委员会应当对业主大会的成立和业主委员会的选举给予指导和协助。

同时，草案第73条明确了以下事项由业主共同决定，包括:(1)制定和修改业主大会议事规则；(二)管理法规的制定和修订；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)物业服务企业或其他管理人员的选拔和解聘；(五)建筑物及其附属设施维修资金的使用情况；(六)待建建筑物及其附属设施的维修资金；(七)建筑物及其附属设施的改造和重建；(八)改变共用部位的用途或者利用共用部位从事经营活动的；(九)其他涉及共同所有权和共同经营权的重大问题。

业主共同决定事项时，专有面积占三分之二以上、人数占三分之二以上的业主应当参加投票。前款第(六)项至第(八)项规定的事项，应当经投票占专有区域三分之一以上、投票人数四分之三以上的业主同意。前款所列其他事项，应当经半数以上参加投票的业主和半数以上参加投票的业主同意后决定。

在这方面，全国人民代表大会常务委员会委员陈思喜表示，第七十三条第五款和第六款应当保持一致，并建议第五款的表决也应当以四分之三的多数通过。

全国人大常委会委员谭耀宗认为，一些法规的门槛太高，实际上很难实现。举例来说，第三段“选举业主委员会或更换业主委员会成员”，将会难以选出或更换，所以建议我们可否考虑适当降低“门槛”，以提高可操作性。

全国人大常委会委员刘海星说，草案第75条规定，业主大会或者业主委员会的决定侵犯业主合法权益的，被侵权的业主可以请求人民法院予以撤销。考虑到法院从立案到审理往往时间长、环节复杂，建议增加被侵权业主也可以向当地人民政府相关部门或居民委员会投诉的条款，以更好地保护业主权益。

“拒绝支付物业费”应该是违约

草案第81条规定，业主大会或业主委员会有权根据法律、法规和管理规定，对随意倾倒垃圾、排放污染物或噪音、违反法律法规饲养动物、违章建筑、拒不缴纳物业费等损害他人合法权益的行为，要求行为人停止侵害、排除障碍、消除危险、恢复原状并赔偿损失。

行为人拒绝履行相关义务的，相关当事人可以向有关行政部门投诉，有关行政部门应当依法处理。

全国人大常委会副委员长曹建明说，在第八十一条第二款规定的“损害他人合法权益的行为”中，有任意倾倒垃圾、排放污染物或者噪声、违章饲养动物、违章建筑、侵占通道等行为。，也对公共利益造成一定的损害。此时，城市管理等有关行政部门有必要根据第八十一条第三款的规定进行处理，但拒不支付物业费是违约行为。一般情况下，不会损害公共利益，应由当事人依据合同法和财产合同进行处理。业主拒绝承担违约责任的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。建议删除“拒绝缴纳物业费”。

全国人民代表大会常务委员会委员刘秀文说，草案第81条增加了一项条款，以解决业主维权困难的问题。行为人拒绝履行相关义务的，相关当事人可以向有关行政部门投诉，有关行政部门应当依法处理。本段的规定用意良好，但不完整。这主要是非法饲养动物，特别是非法建造和占用通道，这往往是公开和显而易见的。作为行政管理部门，应当依法处理。但是，按照这个规定，似乎给人一种“人民不抬头，官员不研究”的感觉，所以建议重新研究。

此外，关于非法建筑，全国人民代表大会常务委员会委员郑功成说，在城市住宅建筑中，人们在屋顶建房、在一楼地面打洞以及在房屋旁边建房的情况并不少见，这损害了共同或相邻业主的权益。如今，它一般被视为违章建筑，但拆除违章建筑往往力度不够，也没有真正的法律可循。郑功成认为，有必要强化物业管理人的责任并承担相应的法律后果。与此同时，仅仅制止这种非法拆迁的现象是不够的，还应该有惩罚性赔偿，这种赔偿应该补偿相邻人和共有人的利益损失。