北京海淀购房需求外溢京西板块 “500万购房者”从二手房转向新房

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李云(化名)在海淀已经住了7年，今年终于攒够了首付，买了一套房子。

李云是一家80后文化传播公司的创始人，他赶上了付费在网上听书和听课的潮流。他在头两年赚了很多钱，但他没能度过难关。失败的合伙人分手后，李云用这笔钱在石景山买了一套房子。

“因为海淀区几乎没有新房子，一开始看到很多二手房，但是太贵了，每平方米7万到10万元，最后不得不放弃。后来，我去了石景山和丰台看新房。毕竟，他们都在北京的西部或西南部。他们是比较熟悉的居住环境，但总的价格和面积符合我的期望。事实上，没有太多的选择。最后，我在西五环外的五里屯买的。区域。”李伟告诉《证券日报》记者，“总价不到500万元，这个价格对我来说是可以接受的。另外，我喜欢山。我过去常常在写作后爬山，所以我选择了这里。”

无独有偶，最近《证券日报》记者在踩盘过程中发现，北京海淀区、西城区等新房供应较少地区的客户需求正在溢出，他们往往是西部和西南地区的有限竞争房或改良房，甚至延伸到青龙湖板块。这些客户是急需的、首先改进的和其次改进的客户。

“海淀和西城区缺少新房，二手房一般在8万到10万元/平方米之间。生活需求升级的客户一般会向湘京西部板块倾斜。”兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋延庆对《证券日报》表示，预计今年新屋市场将整体好转。

海淀的住房需求过剩

据统计，自2018年6月以来，北京已有49个有限竞争房屋项目进入市场，共计73期，供应的房屋数量达到33，427套。事实上，目前的北京楼市可以说是北京进入“政策性住房时代”一周年。第一批进入市场的有限竞争公司在地区成熟度、质量和客户基础方面都发生了变化。

“第一批限制竞争的住房项目以较大的市场容量进入市场，他们在购买客户时非常谨慎，有强烈的观望情绪。早期的消费者对“有限竞争空间”这个词有一定的标签意识，认为它是一种特殊的商品，不像纯粹的商品房。”去年早些时候进入市场的五里坨区万科翡翠山肖项目相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，“但现在整体市场供应几乎是有限的竞争空间，买家群体已经忽略了‘有限竞争空间’这个词，开始逐渐接受它。此外，自4月以来，已进入传统的市场销售旺季，整体销售趋于好转。”

值得注意的是，北京石景山五里坨地区是北京市有限竞争房和改良房供应相对集中的典型地区。《证券日报》记者实地走访了解到，该地区具有代表性的楼盘是2018年同时入市的三个项目，即万科翡翠山肖、元阳五里春秋和绿城西府海棠。共同的特点是低密度平房在浅山(一般低于8层)，重叠的社区，平房的面积大多是90平方米，约130平方米。其中，万科翡翠山肖有300平方米至400平方米之间的重叠。

根据公开信息，上述三个项目的平均销售价格上限为52000元/平方米，最高销售价格不超过55000元/平方米，进入市场之初有不同程度的优惠待遇。“总的来说，这三个项目中有30%是改进产品，70%只是需要的产品。目前，别墅产品的平均价格约为430万元，首付款约为150万元购买。对于只需购买的买家来说，这是一个价格敏感的选择。”上述万科翡翠山项目负责人肖在接受《证券日报》采访时表示，五里坨地区目前是石景山地方政府的重点区域，商业、教育、交通、医疗等各种配套设施正在迎头赶上。随着五里坨地区的逐渐认可，该项目吸引了一批海淀客户。

“基本上，该项目销售3套急需的产品，还销售一套改良产品。许多客户是为了项目中的重叠产品而来的。”上述万科翡翠山项目负责人肖告诉记者，该项目40%以上的客户基础得到改善。

“我们的项目刚进入市场时，主要客户是石景山地区的地理客户。今年，地域客户的比例开始下降，来自海淀区的客户数量增加。他们中的大多数是刚刚工作一段时间或刚刚获得购房资格的购房者。洋房的年龄集中在30至38岁之间，堆放的产品大多在40至45岁之间。”万科翡翠山项目负责人肖进一步表示，总体而言，北京西部住宅供应主要集中在门头沟地区，总价在800万元至1000万元之间，主要是为了提高客户基础；第二，石景山核心区的总价在600万至800万元之间，平均价格约为5.8万元/平方米；另一个区域是五里坨地区，总价在400万到500万之间，均价在5万元/平方米左右，是京溪板块最先需要的买家之一。事实上，五里坨地区约占60%的需求客户和40%的改善客户，已经成为海淀和西城住房需求外溢的主要场所。

总去除率约为40%

有限竞争房进入市场一年后，另一个变化是购买总价为500万元的房子的逻辑发生了变化。

据《证券日报》记者的长期观察，自去年以来，一些客户选择了总价范围相同的二手房，因为竞争有限的二手房在出售前可能面临五年的周转周期。然而，自今年年初以来，由于市场竞争的压力越来越大，开发商在质量和社区环境方面都有所增加。此外，市场的预期投资属性受到挤压，购房者倾向于购买居住环境更好的新房子或竞争有限的项目。

“从今年上半年的市场来看，二手房交易的比重正在逐步下降，而新住房交易的比重也明显上升。尤其是居住环境良好的西部住宅项目，配套前景和明显的区域性价比优势，更受市场青睐。”和硕首席分析师郭毅对《证券日报》表示，总体而言，新屋市场趋于好转。

“今年进入市场的有限竞争室的质量普遍在提升。例如，万科翡翠山的小公寓设计将在下一步升级，该项目还配备了具有相对较高性价比的改良堆垛产品。”上述项目负责人向记者透露，未来在教育和交通方面会有新的计划。事实上，为了突破激烈的市场竞争，升级产品线配置已经成为开发商的常用方式，包括公寓设计和科技住宅系统。

“政策性住房一进入市场就销售一空的时代已经一去不复返了，‘房价不会大幅波动’已经成为一种新的市场预期。”宋延庆告诉《证券日报》，在这种市场预期下，中低收入群体的需求将不再期望通过买房获得投资回报率，居住舒适度将成为购房的重要标准之一。不过，宋燕清也强调，有限竞争房的供应过于集中，虽然有好的趋势，但市场去转型速度仍然缓慢。

值得注意的是，在过去的几年中，竞争对手的房子在市场上集中了几个月之后，当时的整体市场占有率只有18%。今年以来，统计数据显示，截至5月7日，北京限售房网上路标总数为9438个，平均价格为49075元/平方米。根据网上路标的数量，北京限售房的整体拆除率约为30%。业内人士预计，整体实际销售比例约为40%，因为网上签约数据相对滞后。