禹洲地产陷两难时刻 不断借新还旧致融资成本水涨船高

本篇文章2130字，读完约5分钟

当市场调整风险和再融资压力同时出现时，中国房地产企业面临销售下滑低于目标的现状，不得不借新还旧。禹州房地产(01628.hk)就是这样一个明显的例子:一方面，2018年的销售目标没有实现，另一方面，两个月内境内外发债融资达到150亿元，仅8.5%的融资利率就足以增加企业的财务负担。

或许更大的调整在2019年。如果房地产企业的销售面积和销售金额继续下降，对于禹州房地产来说，现金流紧张，债务继续增加，所有的坏消息都在流传，很难实现2020年1200亿元的目标。

融资利率高

2月19日，禹州房地产宣布将发行5亿美元的优先票据，该票据将于2024年到期，利率为8.5%。据公司称，该票据的本金金额为5亿美元，除非根据票据条款提前赎回，否则该票据将于2024年2月26日到期。年利率为8.5%，自2019年8月26日起，每年2月26日和8月26日支付。

此外，预计发行债券的净资金约为4.93亿美元。建议净基金将主要用于现有债务的再融资。禹州房地产可能会根据市场情况的变化调整上述计划，从而重新分配基金的票据发行收益。

据投资者网查询，这是禹州地产自今年1月以来发行的第三笔美元债券。1月16日，禹州房地产宣布发行2022年到期的5亿美元高级票据，利率为8.625%；1月29日，禹州房地产宣布发行年息8.5%的5亿美元票据。只有这三种总价值15亿美元的债券超过了100亿元人民币。

值得注意的是，1月30日，禹州地产还在中国发布了年利率为8.50%的特殊供应链金融资产支持计划。在国内外的四笔贷款中，禹州房地产一致表示，它们将用于对现有债务进行再融资。

在一两个月之内，如此大的借款不可避免地会让市场质疑禹州房地产的财务状况。涠洲房地产投资管理部在回复投资者网的调研函中宣布，截至2018年6月底，总负债约为365亿元，其中人民币负债约占63%；美元债务约占34%，港元约占3%。公司2018年整体债务结构仍在统计中，将在2018年年报中披露。

禹州地产宣布，2019年需要偿还的国内公司债券和供应链资产支持证券约为56亿元人民币，海外银团贷款本息和开发贷款约为5亿美元；2019年可赎回人民币债券22亿元，公司将为上述债务做好融资准备。目前，公司拥有充裕的现金流。截至2018年6月底，库存现金达到251亿元。

“据我们估计，禹州地产2018年的负债情况肯定会有所上升，今年的偿债压力也比较大。因此，融资只会在新年前后加速，因为公司也担心随着市场的恶化，融资窗口会变得更加紧张，这无疑会对现金流产生影响。因此，即使8.5%的成本已经很高，公司也必须选择先借可以借的钱。”一位在香港的中国券商分析师告诉投资者。

根据禹州房地产2018年的年中报告，净负债率从2017年12月的57.7%上升到2018年6月的63.0%。

此外，如果将香港和内地上市房地产企业的融资成本进行比较，禹州房地产的确是比较高的。“例如，住房企业的毛利可能不到10个百分点，但融资利率已经这么高了。一定有财政压力。你不能赚钱吗？”分析师说。

针对这一声明，禹州房地产投资者关系部回复了投资者。2018年上半年，禹州房地产的境内外加权融资成本约为6.52%，融资成本处于行业内较低水平。公司将积极探索多元化融资方式。显然，这一声明避免了2018年下半年以来的融资局面。

如何实现1200亿元？

根据禹州房地产的销售情况，2018年销售额达到560.03亿元，低于原目标值600亿元。禹州房地产解释说，2018年下半年，根据市场趋势判断，公司积极放缓了推货，一些项目被推迟到2019年。

禹州地产约80%的项目集中在一线和二线城市。在2018年第三和第四季度，一线和二线城市的价格限制非常严格，2018年的价格被低估。此外，该公司放松了对2019年监管的预期，因此该公司决定将一些商品的销售推迟到2019年。

禹州房地产没有给出2019年的具体销售目标。然而，市场已经证实，销售低于预期。2018年11月，招商银行国际将禹州房地产2018年至2020年的净利润增长率分别下调3.2%、8.3%、10.1%，至38.2亿元、44.6亿元和56.3亿元。

"我们认为，目前的估值很低，这已经反映了落后的销售状况."招商银行国际分析师表示。

在很大程度上，禹州房地产也放缓了，就像其他房地产市场的情况。今年1月，禹州房地产实现合同销售额28.04亿元，同比增长1.7%。我们应该知道，2018年1月，禹州房地产实现合同销售额27.58亿元，同比增长33.6%。

在销售下滑的大趋势下，禹州房地产2020年1200亿元的目标被打上了一个大大的问号。禹州地产创始人、董事长兼执行董事林隆安在2018年3月发表了一份大胆的声明，称2020年实现1200亿元人民币没有问题，未来年均增长率将超过40%。

“至少就目前的情况而言，禹州地产的1200亿目标充满了市场风险。或许在今年的新闻发布会上，公司高管会改变主意。更麻烦的是，涠洲地产80%的项目都集中在重灾区的一、二线城市，价格不会涨，数量也不会涨。这个结构性问题无疑会给公司的发展带来很大的困境。”上述香港华人经纪分析师指出。(思考金融产生了)■