“现代化都市圈”指导意见出炉 利好复合型城市运营商

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2月21日，国家发展和改革委员会发布了《培育和发展现代都市圈的指导意见》，提出到2035年将形成一批具有全球影响力的都市圈。无独有偶，三天前的2月18日，国务院发布了《粤港澳大湾区规划纲要》。这两项极其重要的措施被视为中国新一轮投资拉动和刺激经济的信号。

在中国社会科学院经济学专家魏看来，现代都市圈的提出是非常及时的。中国的城市化率将在2018年达到59.58%，预计到2035年将上升到72%左右。在这个过程中，城市群和都市圈将成为吸纳新的城市人口的主要平台，科学有序的都市圈规划正是时候。

建设大都市的博弈思考

“建立大都市地区的综合发展机制，除个别特大城市外，放宽对城市住区的限制；允许大都市地区城乡建设用地增减跨区域调整；完善大都市区商品房供应体系，加强城市房地产市场调控政策的协调。”在《培育和发展现代都市圈的指导意见》中，这些项目被认为是最重要的。

国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确了粤港澳的战略定位，粤港澳将成为继纽约湾区、三藩市湾区和东京湾区之后的世界第四大大湾区。几年来，粤港澳大湾区和更广泛的大都市圈概念正在形成红利效应。

一段时间以来，资源要素在特大城市过度积累，面临着人口爆炸、资源短缺、环境污染、交通拥堵和管理困难等一系列问题。解决特大城市的“大城市病”，缓解非核心功能，逐步溢出人口、产业和要素，是发展到一定阶段的应有之义和必然产物。

在这份《意见》中，国家发改委明确提出要有一个棋局规划的思路，并从交通设施建设、产业分工与合作、城市功能互补、公共服务资源流通等方面提出了都市圈建设的具体方向，这无疑将消除区域城市间的分裂局面。

从短期来看，这项措施可以刺激疲软的经济；从长远来看，城乡二元性的困境可以逐步消除。然而，与此同时，“要培育和发展一个现代化的都市圈，我们决不能千篇一律、低水平同质化，而是要推动建设一个有特色、有竞争力的都市圈。”魏听这么说。

值得一提的是，大都市规划在一定程度上是中国经济发展的一个大趋势，它也将改变以往的城市发展模式，这在纽约大都市圈、伦敦大都市圈、东京大都市圈等世界级大都市圈的形成上有先例。

面对新一轮现代都市圈的红利，围绕都市圈核心城市的房地产业无疑将迎来实质性的收益。

城市运营商合作价值链亮点

虽然现代都市圈推动了核心城市周围的房地产市场，但未来阶段的主导作用将是协同和整合。事实上，现代都市圈的发展应该统筹考虑，工业、资源、房地产和基础设施应该共同发展。例如，华夏幸福、宏坤集团等城市运营商优势企业将获得分红。

综上所述，在资源获取方面，只专注于住宅开发的开发商必须与拥有合作资源的企业联合，而那些拥有工业、投资、商业和房地产的城市运营商则具有潜力。

一些专家表示，除了城市运营商的角色之外，他们还应该有一线城市的交易经验，这样可以升级核心城市周围的产品和区域。未来，原有的核心城市将会有更多的人口溢出，他们的生活观念和消费观念将会更高。在一线城市有贸易经验的运营商可以弥合城乡产品和溢出需求之间的差距。

“更重要的是，如果运营商拥有自己的基础设施能力以及产业拉动和投资拉动能力，它无疑将成为地方政府的目标。”专家说。

华夏幸福、中海、绿城、融创、宏坤等开发企业。，有在一线城市交易的经验，并且有提升自身生活质量的特点，所以他们会在这一轮大都市分红中获得更多的机会。特别是对于华夏幸福来说，像宏坤这样的企业也有产业载体和功能，这是特别值得期待的。

以宏坤为例，宏坤是最早提出“都市圈”和“生态圈”双圈战略并继续实践的房地产企业之一，取得了突出的成绩。

洪坤认为都市圈是城市群成熟阶段空最高的组织形式，这与国家发改委提出的现代都市圈概念不谋而合。事实上，宏坤在都市圈的战略布局上颇具前瞻性。早在2011年，宏坤就开始规划京津冀都市圈。近年来，逐步实施“七环都市圈”战略，在天津、承德、冀州、廊坊、怀柔、张家口、涿州等“京津冀”城市开发了十几个项目。在此期间，京津冀核心城市的住宅需求逐渐溢出，周边房地产市场越来越受到买家的关注。

从北京出发，鸿坤长期聚焦“京津冀”城市群，逐渐将业务发展与城市群发展相匹配，率先实施大都市战略，加快步伐。

“都市圈”战略的国家布局

不难看出，最具经济活力的都市圈是京津冀、长三角和珠三角。然而，宏坤的“都市圈”战略与国家战略高度一致，并已在上述三个地区展开。

自2017年以来，在“京津冀”协调发展的基础上，宏坤已成功进入上海、江苏、广东、安徽、海南等直辖市和省，从“京津冀”启航，并不断进入长三角、珠三角和海南都市区。

宏坤地产集团执行董事兼总裁袁春曾经说过:“发展现代都市圈已经成为所有企业的共识。虽然都市圈市场未来仍有良好的增长，但我们需要寻求更独特的竞争力，分析集团目前的产业布局和能力。我们提出了“双循环”战略。首先，我们应该继续成为一个大都市，同时我们应该给公司新的战略力量和核心竞争力，即“生态圈”

据业内人士介绍，如果大都市圈的战略布局已经确立了宏坤在“大都市圈”时代的先发优势，“生态圈战略”可以使宏坤整合自身的资源优势，产生更大的价值效应，形成多元化的城市综合体运营商。

目前，宏坤集团经过近17年的发展，已经形成了四个成熟的业务板块，即房地产、资本、产业和文化旅游，形成了宏坤独特的都市圈+生态圈的“双圈战略”战略闭环。