中指研究院常务副院长黄瑜：预计全年商品房销售面积下降5%~6.5%

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据新华社7月30日报道，中共中央政治局会议为房地产市场定下了基调:“我们必须坚持住用房的定位，不搞投机，促进房地产市场稳定健康发展。”

面对疫情带来的不确定性，中央政府重申，住房和住房不是投机，那么下半年房地产市场的趋势是什么？如何发掘城市价值？房地产业的增长点是什么？

针对上述问题，国家商报记者采访了中智研究院常务副院长黄宇。

预计全年商品房销售面积将下降5%~6.5%

7月30日召开的中共中央政治局会议和7月24日召开的房地产工作座谈会，都发出了明确的信号，坚持住而不炒，促进房地产市场稳定健康发展。

黄宇告诉记者，今年的重要会议首次提到“不要在短期内用房地产作为刺激经济的手段”，表明政府坚持调控的决心。下半年，房地产调控将坚持“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”。有了这个目标，空的政策改善将会减少，金融监管将会变得更加严格，抵押贷款利率将会继续降低的预期是显而易见的

“预计下半年，随着调控方向的收紧，市场预期会有所缓解，考虑到前期积压需求已经持续快速释放，考虑到经济走势仍存在一些不确定性，市场需求进入市场的步伐可能会放缓。性将制约市场规模的反弹，下半年市场仍将面临一定的调整压力。”

“值得注意的是，疫情发生后，中央和地方政府采取的信贷宽松、调控优化等措施，对拉动需求释放起到了积极作用，疫情带来的影响基本可以得到化解。未来市场规模的调整更多的是由于周期性的低迷。预计商品房年销售面积将下降5%~6.5%。”黄宇说道。

在价格方面，黄宇认为，下半年，随着需求的释放，回报将逐渐变得理性，项目拆建压力将会出现。在房企采取的优惠促销策略下，房价可能会略有波动。预计下半年整体房价将保持稳定，由于结构性上移等因素，平均售价将继续小幅上涨。

在供应方面，住房企业将继续恢复投资，短期销售窗口仍然存在。房企将继续积极推进营销，高周转率战略将分阶段继续实施。预计今年下半年新开工面积将略有增加。在大型建设项目不断深化的支撑下，开发投资也将保持较高的增长速度。

“但全年来看，受疫情影响和金融监管力度加大，房企资金将承受一定压力，整体投资启动情绪将受到影响。增长率将从2019年回落，新建筑面积可能会有所节省。稍微调整压力。”

一线和二线城市的发展潜力依然突出

就区域发展而言，政策倾向于县一级。《2020年政府工作报告》提出要加强新型城镇化建设，大力提高县城公共设施和服务能力，以满足农民日益增长的县城就业和定居需求。《2020年新型城镇化建设和城乡一体化发展重点任务》提出了以县域为重要载体推进新型城镇化建设的总体要求。

从实际情况来看，热点城市的发展势头比较充足。

2020年上半年，中央参考咨询所的数据显示，一线城市的市场恢复迅速，上半年的累计增幅位居前列；二线城市市场逐渐复苏，一些热点城市迅速复苏，房价止跌企稳；今年上半年，以第三条和第四条线为代表的城市累计增长有所收窄。一些城市受多种因素影响，房地产市场复苏相对缓慢。

黄宇表示:“我们认为，四线城市的房地产市场发展潜力更加突出，四线城市在一、二线城市、城市群和基本面方面都有很大支撑。”

2020年4月，国家发展和改革委员会发布了《2020年新型城镇化建设和城乡一体化发展的重点任务》，要求加强中心城市和城市群的综合承载能力和资源优化配置能力，加快实施新型城镇化战略，加快重点城市群的发展，敦促城市常住人口不足300万的城市完全取消定居限制。

黄宇表示，未来大中城市和城市群将受益于人口集聚和土地供给改善，供需双方将呈现长期积极趋势，房地产市场发展潜力突出。

“县域城镇化也将在新型城镇化中发挥重要作用，但它将推动县域房地产市场呈现分化趋势。县域城市化带动的增长在城市群三四线城市和经济发达的区域中心三四线城市将更加突出。这类城市的基本面在三四线城市中较为突出，对人口也有吸引力，尤其是在三四线城市周边的城市群核心城市，市场发展潜力很大。”黄宇说道。

在她看来，在三个普通四线城市的县城，受过去几年房改和品牌房地产企业落户等因素的刺激，需求已经透支，经济产业发展格局有限，需求释放的可持续性较弱，未来房地产市场可能会有一定压力。

装修后，旧社区的房价会上涨，但涨幅有限

根据《2020年政府工作报告》，今年“将对39，000个旧城区进行新的改造，支持管网改造和电梯，并发展家庭护理、餐饮和清洁等各种社区服务。”

旧住宅区的改造无疑为空城市更新和房地产企业的进一步发展提供了丰富的想象空间。

黄宇认为:“从对房地产市场的长期影响来看，全国旧住宅区改造将涉及22万个2000年底前建成的旧住宅区，有近3900万居民，影响面广，这将有助于促进二手房交易。总量的增加可能会逐渐推高二手房的价格。”

旧住宅区改造的巨大影响将主要体现在住宅物业服务、养老、护理、医疗、家政等行业的巨大带动作用上。一方面，这些相关的服务业将迎来一个巨大的蓝海市场，另一方面，这些服务业将进一步优化。借助智能小区等技术，居民的需求可以准确匹配，对企业管理和业务水平的要求也会更高。

同时，需要注意的是，从对房地产市场的短期影响来看，旧住宅区改造仍处于起步阶段，相关模式尚不成熟。虽然旧住宅区改造规模将在2020年达到39，000的目标，但由于旧住宅区稳定的低需求和有限的交易量，可以预测，大部分改造后的住宅区房价水平不会大幅快速上涨，改造后的住宅区房价会上涨，但涨幅有限。

“以北京旧住宅区改造的典范——劲松小区为例，改造后的旧住宅区二手房平均成交价格有所上升。然而，由于旧住宅区面积小，居民主要是老年人和房客，所以他们只需要为年轻人买房子。吸引力是有限的。”

此外，黄宇认为，代建制也将成为房地产行业的一波机遇:“随着房地产行业进入‘白银时代’和政府调控政策的深化，一大批房地产开发企业寻求转型发展，以绿城管理、万科、建业和施琅为代表的品牌住宅企业进入代建制领域。随着代理建筑产品声誉的不断积累和代理建筑企业专业能力的提高，代理建筑行业将迎来新一轮的发展。”

此外，受消费升级、产业升级和人口结构变化的影响，新的发展机遇也将出现在商业、工业和养老等子行业。

Reits填补了空怀特目前的金融产品

该政策旨在防止资金非法流入房地产市场。7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，再次强调“要实行稳健的房地产金融管理体制，稳定存量，严格控制增量，防止资金非法流入房地产市场。”

2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域reits试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施领域reits公开发行试点项目正式启动。

与传统融资方式相比，reits具有流动性强、收益稳定、安全性高的特点，能够有效盘活现有资产，拓宽社会资本投资渠道，填补当前金融产品空白。

黄宇说:“第一批reits试点项目是在基础设施方面，这符合当前形势下稳定投资、弥补不足的政策取向。此外，试点领域将更加侧重于城市群等关键领域，这也将有助于弥补城市群中小城市基础设施的不足，促进城市群城市的一体化和发展。”

“目前，中国的非住宅房地产项目普遍面临着市场流动性差、投资回报长的问题。此外，房地产行业的金融监管越来越严格，房地产企业的营运资金压力很大，房地产投资信托基金可能成为解决这一问题的重要因素。”黄宇说道。

在她看来，在未来，随着相关法律法规的不断完善和市场运作机制的成熟，中国公开发行reits产品也将有更广阔的空扩张空间。