上半年全国土地成交7.9亿平米追平去年同期！楼面价小幅上涨！

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2020年上半年，市场逐渐走出了疫情的影响。土地交易规模与去年同期持平，底价略有上升。能级旋转特征明显:从城市能级来看，一线城市恢复最快，热度最高，交易规模和平均价格明显高于去年同期；二季度二线城市交易规模和价格迅速回升，上半年累计规模和价格与去年同期持平；三是四线城市市场恢复缓慢，交易规模较去年同期略有下降；不同能源水平的土地市场的差异主要是由于一线和二线城市最快的经济发展和住房需求恢复。为了投资的稳定性，房企更关注一、二线城市和核心城市群周边城市，在投资四线城市时倾向于谨慎。

6月份全国市场交易量同比大幅增长，底价基本持平:从城市能源水平来看，本月各线城市交易量大幅增长；一线城市的房价涨幅有所下降，主要是因为本月在深圳和上海出售的一些住宅用地是经济适用房地块或位于远郊；二线城市房价上涨平稳，市场热度稳步回升；三是四线城市交易价格同比大幅上涨，这是由于三、四线房地产企业投资谨慎，偏好投资四线城市优质地块。

01

全国土地市场形势

中国土地供应总量-月度

在供应方面，本月全国土地供应规模大幅增加。6月，全国300个城市土地供应建筑面积2.738亿平方米，同比增长38.1%，同比增长28.5%，供应面积达到2020年以来的新高。

■中国土地总成交量-月度

交易方面，土地市场总交易量为1.8606亿平方米，比上个月增长29.9%，各类土地交易量增加；与上月相比，6月份住宅用地交易面积大幅反弹；从平均成交价格来看，本月底价为3316元/平方米，低于上月，这是由于本月一线城市的底价有所下降。

■住宅用地交易-一线城市(每月)

本月，一线城市住宅用地供应和交易规模持续上升，本月一线城市住宅用地销售建筑面积502.9万平方米，同比增长12%，同比增长56.7%。在底价方面，本月一线城市的土地价格大幅下跌，平均底价为11300元/平方米，这主要是由于本月一线城市出售的部分住宅用地为经济适用房或位于城市远郊。

■住宅用地交易-二线城市(每月)

二线城市住宅用地交易量本月大幅反弹，达到5242.87万平方米，比上个月增长67.7%。交易规模的增加是由于政府加快了土地推进的步伐。另一方面，住房企业对土地收购的热情最近有所增加；与去年同期相比，交易规模同比增长46%；土地底价比上个月略有下降。

■住宅用地交易-三个四层城市(每月)

三是四线城市住宅用地供需规模有所增长，但交易规模反弹较慢:6月份交易面积为5150.86万平方米，比上个月增长17.1%。交易恢复缓慢，主要是由于一、二线城市市场恢复的迹象更加明显，三、四线城市房企投资相对谨慎；今年2月以来，三四线城市住宅用地交易底价持续上涨，这是由于住宅企业倾向于选择经济实力较强的三四线城市的优质地块进行投资。

■商业用地交易-一线城市(每月)

6月份，一线城市提供了60万平方米的商业用地，比上个月减少了31.8%；交易方面，本月一线城市共售出42.27万平方米，交易规模较上月大幅下降；交易底价也略有下降。

■商业用地周转率-二线城市(每月)

本月，二线城市商业用地的供应量和销售量较上月大幅反弹；供应面积1057万平方米，比上个月增长65.9%；交易面积898.78万平方米，比上个月增长71%；交易底价为2600元/平方米，比上个月略有下降。

■商业用地周转量-三四线城市(每月)

第三，四线城市的商业用地供应和交易规模自2月份以来缓慢恢复；本月供应面积为508，与上月基本持平。交易面积719.22万平方米，比上个月增长36.2%，交易底价1351元/平方米，稳步上升。

■2020年上半年全国土地供应总量

在土地供应方面，从1月到3月，由于春节假期期间疫情的影响，土地供应规模急剧下降。进入第二季度后，国内疫情基本结束，政府在第二季度开始增加全国300个城市的土地供应。6.73亿平方米，同比增长12.5%；上半年累计供应建筑面积10.97亿平方米，与去年同期基本持平。

■2020年上半年全国土地总周转量

从上半年的交易数据来看，第一季度的土地交易情况明显较低，但进入第二季度后，土地市场的交易规模明显反弹。交易面积4.93亿平方米，同比增长12.6%。上半年累计交易面积7.9亿平方米，与去年同期持平；第二季度的交易底价创下了近年来的新高；第二季度土地市场的快速恢复主要是由于:①政府土地推进步伐加快，个别城市的一些限制放宽；2 .疫情发生后，房企迎来融资窗口，收到补充资金；③第一季度房企用地减少，积极从套型需求中提取土地。

■住宅用地交易-一线城市(2020年上半年)

二季度，一线城市住宅用地交易规模同比大幅增长，上半年交易规模远超去年同期；本季度，一线城市住宅用地建筑面积为1268万平方米；底价达到14788元/平方米，低于第一季度；上半年，一线城市住宅用地交易面积1983万平方米，同比增长63.8%，底价16673元/平方米，与去年同期基本持平；一线城市住宅用地交易大幅增加，是由于疫情爆发后多家房地产企业调整了投资策略，增加了一线城市的投资比例。

■住宅用地交易-二线城市(2020年上半年)

本季度二线城市住宅用地交易量大幅增长，上半年累计交易规模同比略有增加；二季度，二线城市住宅用地交易面积1.3095亿平方米，同比增长148.9%，底价6083元/平方米；上半年，二线城市累计完成营业额1.8357亿平方米，同比增长5%。土地底价基本稳定，同比略有上升；二线城市的土地市场在第二季度迅速恢复，并已恢复到前一年的水平。

■住宅用地交易-三个四层城市(2020年上半年)

第二季度，四线城市住宅交易规模基本恢复到去年的水平，底价达到近年来的新高。上半年累计交易规模同比下降:第二季度，四线城市住宅交易面积1.3652亿平方米，比上季度增长近一倍。基本上和去年一样；上半年，四线城市交易面积1.9984亿平方米，同比下降7.7%，底价3187元/平方米，同比增长18.9%；交易规模的下降和价格的上涨是由于第三个四线城市市场的缓慢复苏。房企开始谨慎投资第三个四线城市，更愿意选择第三个四线城市的核心土地进行投资。

■商业用地交易-一线城市(2020年上半年)

二季度，一线城市商业用地交易规模保持在较高水平。上半年，交易规模远远超过去年同期，底价下降。第二季度，一线城市商业用地交易规模为293.84万平方米，比上个月略有增长，同比增长近一倍。底价为10687元/平方米，略有回升；上半年累计成交面积549万平方米，同比增长107.2%，底价9244元/平方米，同比下降16.9%；上半年，一线城市商业用地交易规模大幅上升，主要是因为核心城市的投资机会受到更多关注，而底价下降是因为一季度大部分土地交易位于远郊，降低了交易价格。

■商业用地交易-二线城市(2020年上半年)

二季度，二线城市商业用地交易量和价格明显回升，交易量和价格同步上升。上半年，累计成交量下降；二季度，二线城市商业用地交易面积为2226万平方米，同比增长73.1%，同比下降4%，底价为2641元/平方米，略高于上季度；上半年，二线城市商业用地累计交易面积3513万平方米，同比下降8.7%，底价2515元/平方米，同比基本持平。

■商业用地周转量-三四线城市(季度)

第二季度，四线城市商业用地价格在第三季度下降，上半年交易量与去年同期持平；第三季度第二季度，四线城市商业用地交易面积1922万平方米，较上月有所回升，与去年同期基本持平。底价降至1237元/平方米，以底价出售的土地增加；上半年，四线城市商业用地交易面积3384万平方米，底价1421元/平方米，与去年同期基本持平。

02

中国各类土地的地价趋势

■住宅地价(每月)

本月，一线城市宅基地交易的升水率明显下降，二线城市升水率略有上升，四线城市升水率略有下降；一线城市的地价大幅下降，主要是因为本月出售的宅基地没有上月好，包括一些经济适用房地块；二线城市住宅的保险费率与上月基本持平，仍在正常范围内；第三，四线城市的保险费率略有下降，但仍处于较高水平。

■商业用地的溢价(每月)

本月，所有城市的商业用地的地价都在3%至6%之间，大多数地块都以底价或低地价出售。

■住宅土地溢价(季度)

在本季度，所有城市的家庭住宅的保险费率都有不同程度的提高；上半年，集体提高住宅用地的地价，主要是由于2019年第四季度住房市场冷，住房企业去工业化，资金压力大，土地收购热情低。与此同时，土地市场供应量大，竞争不激烈，导致市场溢价。它降到了一个低水平。尽管自2020年以来一直受到疫情影响，但由于政府放松部分限制、放宽融资渠道等因素，土地市场热度仍在迅速回升

■商业用地的溢价(季度)

本季度，一线城市大部分商业用地以零地价或低地价出售，地价较上月略有上升，仍处于较低水平；二线城市商业用地的地价本季度继续下降，并降至2019年以来的低水平；三是四线城市商业用地的地价涨跌互现。