广发固收：土地出让大分化 哪些在改善，哪些在恶化？

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摘要

2020年1月至6月，全国土地出让金同比增长4%。在供给方面，自3月份以来，全国土地出让金从2020年1月至6月增长了4%，每月土地出让金同比增长了21%。交易方面，1-5月，一线城市和重点二线城市主要支持交易改善。自6月份以来，二、三线城市的土地出让金有所提高，主要是因为二、三线城市5月下旬推出的土地反映了6月份的交易情况，6月份的供应继续走强。与此同时，一些二线和三线城市的保险费率更高。

总价/保险费率高的地块分布在哪些城市？2020年1月至6月，总地价超过50亿元人民币的地块分布在13个城市。它们是4个一线城市、6个二线城市(杭州、武汉、南京、福州、厦门和温州)和3个三线城市(东莞、南通和佛山)。就城市而言，东莞、江西宜春、江苏徐州、江西福州、广东佛山、江苏宿迁、福建福州、江西南昌8个城市2020年1-6转移费用超过100亿元，同比增长30%以上，升水率超过25%。

当市场回暖时，哪些城市经历了同比大幅下滑？在土地出让金方面，我们选择了2020年1-6月土地出让金超过10亿元的32个城市，同比下降50%以上。其中，四川、广西和贵州较多，分别为6、4和4个。云南和山东紧随其后，各有三个。湖南、湖北、安徽和江苏各有两个。据流量拍卖统计，11个城市的流量拍卖数量超过10个，转让费下降了30%以上，分别是内蒙古通辽市、山东滨州市、广西柳州市、黔西南自治州、贵州省安顺市、江苏淮安市、云南昆明市、宁夏银川市、湖北孝感市、黔东南自治州和湖北鄂州。

为了衡量各省土地出让金与债务的覆盖率，我们计算了2020年1月至6月的土地出让金/2020年7月至12月的本息支付。上海的覆盖率最高，达到38.6%，其次是广东、浙江和海南，覆盖率分别为29.0%、16.3%和15.5%。然后是河北、福建、北京和辽宁，覆盖率在100%到150%之间。而天津、云南和宁夏的覆盖率不到30%。

核心假设风险。数据统计中有一些错误。

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2020年1月至6月，全国土地出让金同比增长4%

由于3月份以来供方对土地的大力推动，2020年1月至6月全国土地出让金同比增长4%，6月份每月土地出让金同比增长21%。

交易量方面，1-5月，一线城市和重点二线城市主要支持交易量的提升。自6月份以来，二、三线城市的土地出让金有所提高，主要是因为二、三线城市5月下旬推出的土地反映了6月份的交易情况，6月份的供应继续走强。与此同时，一些二线和三线城市的保险费率更高。

具体数据显示，2020年1-6月，全国建筑面积25.6亿平方米，同比增长7%。建筑面积16.5亿平方米，同比下降13%。全口径转账费3.15万亿元，同比增长4%，底价1909元/m3，同比增长20%。其中，住房转让费为2.66万亿元，同比增长5%。

从全国一个月的表现来看，2020年6月，全国建筑面积为5.9亿平方米，同比增长24%。交易建筑面积为3.4亿平方米，同比增长3.4%。全口径转让费7785亿元，底价2291元/m3，同比增长+20%。其中，房屋转让费6836亿元，同比增长23%。

就城市水平而言，2020年上半年，一线城市同比大幅增长，二线和三线城市恢复到去年的水平。2020年1-6月，全国、一线、二线和三线城市土地出让金分别为3.15万亿元、3920亿元(占12%)、1.4万亿元(占44%)和1.35万亿元(占43%)，与去年同期相比。+4%，+57%，+1%，-2%

就城市而言，2020年1月至6月，一线城市上海、北京、广州和深圳累计土地出让金分别为1，350亿元、1，144亿元、1，049亿元和377亿元，分别为+97%、+22%、+79%和+29%。

从月度表现来看，6月份各城市总体供给继续发挥作用，但一线城市的交易较弱，主要是由于北京和深圳6月份月度供给较弱。二线和三线城市受到供应方支持的影响，6月份的月转移费用分别为+25%和+27%。

应该注意的是，北京6月份的单月主要是由于供应减弱，导致交易量减少。但北京的供应量在7月份已恢复正常水平。今年6月，北京开工建设面积23万平方米，同比增长-76%，土地出让金12.5亿元，同比增长-94%。截至7月16日，北京市土地出让金为65亿元，平均溢价为26.8%，其中7月14日房山区住宅总成交价为40亿元，溢价为41.34%。

另一方面，深圳主要是由于去年同期租赁基数较高，6月份的供应结构主要是在周边地区，地价相对便宜，所以6月份的月降幅相对较大。展望7月份，深圳土地市场供应量较小，预计7月份土地租赁绝对水平较低。6月份，深圳土地出让金为118万平方米，同比增长6%，土地出让金为110.3亿元，同比下降56%。从供应角度看，拟推出的土地位于光明区、龙华区、深汕合作区、南山区、龙岗区，周边为主体区域，受让单位主要为深圳人才置业集团、龙华人才置业集团和深圳地铁集团。6月份，南山区商业用地的最高总价为10.8亿元，底价为1.7万元/套。此外，还有3个地块，其中2个位于深汕合作区，1个位于龙岗区。自7月份以来，深圳的供应量一直很低，几乎没有推出住宅用地。截至7月16日，深圳7月份推出面积49万平方米，土地出让金3.7亿元。

根据保险费率数据，2020年6月，全国、一线、二线和三线保险费率分别为15%、8%、14%和18%，高于上月的-1.1、7.6、0.2和-1.1。就城市而言，上海的保险费率较高，为15%，而北京、广州和深圳的保险费率分别为0%、0.2%和5%。二线和三线城市的保险费率变化不大。

至于心跳率，受二月份疫情影响，心跳率较高。然而，自3月份以来，心跳率一直保持在较低水平。从3月到6月，全国拍卖率在5%到6%之间。从2020年1月到6月，全国、一线、二线和三线的心跳率分别为7%、3%、4%和8%。

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总价/保险费率高的地块分布在哪些城市？

(1)总价高的地块分布在一线、杭州、武汉、南京、福州等13个城市

随着市场的复苏，高地价/高地价地段逐渐增多。拥有这种地块的城市反映了一定的市场热情，尤其是土地价格高、甚至是土地王的城市。

自2020年以来，除了3月份的地块外，其他月份的地块总地价都超过了50亿元。2020年上半年，有36块土地的价值超过50亿元，6月份有8块土地的价值超过50亿元。

从城市分布来看，2020年1月至6月总地价超过50亿元人民币的地块分布在13个城市。其中，北京、广州、上海、深圳一线城市分别为8、4、3、2，杭州、武汉、南京、福州、厦门、温州二线城市为5、4、3、2、1、1，东莞、南通、佛山三线城市为1。

6月份，总地价超过50亿元人民币的地块分布在6个城市，其中武汉3个，杭州2个，东莞、深圳和广州各1个。

2020年以来，除50亿元以上的土地外，还有3块100亿元以上的土地。2020年2月上海徐汇区311亿元(香港土地以0.1%的溢价中标)，2020年4月厦门思明区104亿元(钟君集团以44%的溢价中标)，5月深圳前海区116亿元(龙光地产以45%的溢价中标)。

从地价来看，2020年1月至6月，7块土地的总地价超过50亿元，地价超过30%。其中，北京有3个。深圳、厦门、广州和佛山各有一个。

(2)高保险费率地块主要分布在江西、安徽、浙江、江苏和河南

从高保险费率城市的数量来看，2020年6月，保险费率超过25%的城市数量比上年5月增加了14个。

根据全面地价数据，6月份月地价超过25%的城市有59个(3月、4月和5月分别为35个、49个和45个)，月地价超过35%的城市有29个(3月、4月和5月分别为23个、26个和23个)。

根据住宅地价数据，6月份月地价超过25%的城市有59个(3月、4月和5月分别为36个、58个和50个)，月地价超过35%的城市有31个(3月、4月和5月分别为23个、37个和28个)。

同时考虑地价和交易量，2020年6月，全国有38个城市地价超过25%，2020年1-6个全口径土地出让金超过30亿元，分布在11个省市。其中，江西、安徽和浙江分别有7、6和5个，江苏和河南有4个，广东和福建有3个，山东和广西有2个，内蒙古和四川有1个。

全国有20个城市的保险费率高于25%，2020年1-6年的转让费高于100亿元，其中江西省4个(南昌、宜春、福州、上饶)，浙江省4个(宁波、绍兴、嘉兴、台州)。福建福州的转让费最高，达到781亿元。

特别是，2020年1-6转移费用超过100亿元的城市有8个，同比增长率超过30%，保费率超过25%。他们是东莞、广东、宜春、江苏、福州、佛山、江苏、宿迁、福建、南昌、江西。

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在市场复苏的情况下，哪些城市经历了较大的同比下降？

当市场复苏时，有必要关注转让费大幅下降的城市。一方面，注意其未来的土地供应强度，另一方面，注意升水率的趋势(反映需求方热度)。

在省级层面，18个省市2020m1-6年累计转移费用同比为负，云南降幅最大，达到58%，天津降幅次之，为45%，广西、贵州、安徽、青海和内蒙古降幅超过30%。

大幅下降有两个主要原因。首先，供应疲软。其中，天津2020m1-6和云南2020 m1-6的建设分别下降了44%和17%。天津主要是由于第一季度供应疲软。虽然第二季度有所改善，但后续交易仍需关注。云南主要是由于供给不足，有些区块是叠加的。二是由于市场需求疲软，交易建筑面积大幅下降，拍卖率上升。其中，天津、内蒙古、云南、贵州2020m1-6分别下降53%、48%、44%和39%。内蒙古和贵州的心跳率相对较高，分别为24%和10%。

在城市层面，我们从两个维度对表现不佳的城市进行筛选，考虑到土地出让金同比大幅下降和较高的拍卖价格。

在土地出让金方面，我们选择了2020年1-6月土地出让金超过10亿元的32个城市，同比下降50%以上。其中，四川、广西和贵州较多，分别为6、4和4个。云南和山东紧随其后，各有三个。湖南、湖北、安徽和江苏各有两个，内蒙古、河南、福建和宁夏各有一个。

特别关注2020年1-6年度土地出让金同比下降65%以上的9个城市，即遂宁、达州、内江、榆林、云南、株洲、永州、湖北、宣城、安徽。

除了土地出让金同比下降之外，土地拍卖案件增多，也反映出房屋企业拿地意愿下降。2020年，我们筛选出m1-6拍卖数量超过10个、拍卖率超过10%、转让费同比为负的17个城市。其中，江西赣州和内蒙古通辽有100多张。

根据转让费的下降情况，11个城市的拍卖门票数量超过10张，转让费下降30%以上，即内蒙古通辽市、山东滨州市、广西柳州市、黔西南布依族苗族自治州、贵州省安顺市、江苏淮安市、云南昆明市、宁夏银川市、湖北孝感市、黔东南苗族侗族自治州和湖北鄂州。

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哪些省市可以通过1月至6月的土地出让来支付下半年的债务本息？

(1)吉林、上海、新疆、黑龙江供电，北京、福建、浙江、江西、江苏市场火爆

2020年1月至6月，13个省市的累计转移费用同比呈正增长，其中部分城市是由于供给力量，部分城市是由于市场热度较高和保险费率较高。

有代表性的供电省份是吉林、上海、新疆和黑龙江。具体表现为:1-6月，吉林推出建设面同比+71%，转让费同比+104%；上海启动建设同比增长47%，转让费同比增长97%；新疆启动建设同比增长40%，转让费同比增长60%；黑龙江省建筑面积同比增长38%，出让金同比增长94%。

一些省份的供应量相对较弱，但市场很热，这也推动转让费同比保持正增长。例如，北京、福建、浙江、江西和江苏。具体数据显示，北京建设面同比下降-31%，土地出让金同比上升+22%，地价同比上升18%；福建启动建设同比增长6%，土地出让金同比增长26%，地价同比增长23%；浙江启动建设同比增长5%，土地出让金同比增长18%，地价同比增长23%；江西启动建设同比增长6%，土地出让金同比增长27%，地价同比增长19%；江苏启动建筑面积同比增长7%，土地出让金同比增长28%，地价为15%。

(2)上海、广东、浙江和海南的土地出让金与债务的比率较高

为了衡量各省土地出让金对债务的覆盖率，我们计算了2020年1月至6月的土地出让金/2020年7月至12月的本息支付。本金和利息的计算公式如下:

2020年7月至12月还本付息总额= 2020年7月至12月地方政府债券还本付息+2020年7月至12月城市投资债券计息债务利息+2020年7月至12月城市投资债券到期+2020年7月至12月城市投资债券提前还款。其中，城市投资平台的计息债务利息是通过计息债务规模与风力口径乘以“融资成本参数”来估算的。此外，地方政府债券的到期日不包括在内，主要是考虑到地方政府债券基本上是通过借入新的来偿还的，更新没有困难。

上海的覆盖率最高，达到38.6%，其次是广东、浙江和海南，覆盖率分别为29.0%、16.3%和15.5%。然后是河北、福建、北京和辽宁，覆盖率在100%到150%之间。而天津、云南和宁夏的覆盖率不到30%。

(3)1-6月，一、二、三线城市土地出让金占城市投资债券本息支付的覆盖率

为了衡量各城市土地出让金对债务的覆盖率，我们计算了2020年1月至6月的土地出让金/2020年7月至12月的本息支付。其中，本金和利息的金额主要是城市投资的本金和利息。在一线城市中，广州的覆盖率最高，为48.4%，其次是上海，为38.6%，深圳和北京分别为29.9%和115%。

在二线城市中，21个城市的覆盖率超过100%。其中，福州、沈阳、合肥、北海、温州、杭州和南宁的土地出让金覆盖率超过300%。而昆明和银川的覆盖率低于60%。

在三线城市中，2020年7月至12月本息支付额超过30亿元的城市中，29个城市2020m1-6土地出让金/2020 m2-12的本息支付额均超过100%。其中，眉山、临沂、丽水和福州的覆盖率超过300%，分别为42.2%、40.2%、37.7%和35.0%。

风险警告:

一些政府官方网站没有及时发布土地交易/拍卖公告，统计数据存在错误。