时代中国疫情之下交稳健答卷，城市更新与产城业务构建增长新动能

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2020年上半年，时代中国(香港:01233)交出了答卷，同比增长4.3%，累计销售额325.66亿元。

在一个特殊的年份，这一成就是相当值得称赞的。在疫情的冲击下，房地产行业不可避免地受到冲击。1-6月，我国商品房交易量同比下降5.4个百分点，增速同比下降11个百分点。

除了销售稳步增长，中国的整体盈利能力保持稳定。据《中国日报》披露，今年年中，虽然营业收入和毛利均出现小幅回调，但真正与口袋相关的净利润仍实现了6.5%的同比增长，达到18.11亿元，净利润同比增长1.4个百分点，至12.1%。

从销售额的稳步增长到各种利润数据的稳步发展，中国正以稳定的姿态经受住疫情的冲击。

融资成本大幅下降

随着野蛮增长的红利期的过去，房地产企业的财务状况、管理能力甚至投资眼光已经成为影响企业生存的核心指标。资本市场判断一个企业的综合实力，融资成本水平直接代表企业的真实现状。

今年上半年，中国多年来的稳步发展再次得到资本的认可。报告期内，时代中国共发行国内公司债券63亿元，加权平均成本为5.4%，比原债务低2.7个百分点；银团债务约为2亿美元，融资成本为5.7%，比原债务低近1个百分点。

这样的成就无疑是相当罕见的。事实上，就在今年年初，许多业内人士也为中国即将面临的定期还款高峰而汗流浃背。

我们利用今年到期的还款期，抓住这个机会，大大降低了整体成本。在业绩会议上，时代中国董事长岑钊雄表示，目前公司整体利率很有可能降至6%左右。根据之前披露的数据，截至2019年底，时代中国的融资成本仍保持在7.4%左右。

在优化融资成本的同时，由于发行了几只5年期和7年期长期债券，中国的债务结构也得到了极大的优化。

同时，良好的融资管理能力进一步巩固了中国整体金融的安全边际。截至6月30日，时代中国的最终现金和银行存款余额也比去年年底增加了17.9%，达到345.33亿元，现金和短期负债的覆盖率也提高到1.4倍。相应地，在这一时期结束时，时代中国的杠杆率仍低于整个行业，净负债率约为71%。

面对下半年，中国已经做了充分的准备。7月15日，时代中国成功发行了一张3亿美元的钞票，相当于11月到期的3亿美元等值债务。至此，2020年中国海外债券互换已经基本结束。至于2021年上半年1月、5月和6月到期的海外债务，《纽约时报》也获得了足够的配额。

随着债券互换筹备工作的推进，中国的未来似乎更加平静。

超过90%的土地储备位于大湾区

一直以来，大湾区丰富的土地储备是中国快速发展的重要筹码。

作为创新和发展的高地，珠江三角洲地区似乎代表了多年的机遇。2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布后，基于世界级城市群的预期，大湾区相关城市成为住宅企业布局的首选。

在这样的背景下，中国作为广东的代表之一，无疑获得了独特的发展机遇。

经过20多年的积累，中国已经成为大湾区最强大的地主之一。据《中国日报》报道，截至6月30日，中国土地储备覆盖全国16个城市，总土地储备约2180万平方米，其中大湾区土地储备占近90%(包括清远地区)。

销售也是如此。今年上半年，仅广州和佛山的总营业额就达到177.69亿元，占中国325.66亿元合同销售额的一半以上。

不断扩大的规模清楚地证明了大湾区的发展与中国的增长之间的密切关系。在岑钊雄看来，中国时代的第一步是关注粤港澳大湾区。目前，第一阶段的业务布局已经基本完成，很有可能在该地区达到1000亿元左右的规模。

然而，1000亿元是目标，不是目的。大湾区确立了自己的优势后，第一步就是占领一个坚实的中国时代。自2019年以来，中国其他高增长地区的布局也已开始，包括西南地区的成都、长江中游的武汉和长沙、长江三角洲的杭州以及成渝城市群的成都。

我们已经一步一步地做了一些布局。现在，根据公司的总体战略布局，我们已经一步一步地进行了整体业务布局。从目前的情况来看，我们这一步走得很好。

城市更新和城市生产业务取得了另一个突破

除了领土的扩张，随着城市更新和城市生产业务的不断突破，中国在大湾区的土地储备优势预计将继续扩大。

今年上半年，仅通过4个旧城改造项目的改造，与公开市场上新增的建筑面积约92万平方米的土壤储量相比，中国就新增建筑面积约137万平方米，总价值425亿元。

可见，城市更新业务给中国发展带来的帮助已经开始逐渐显现，并逐渐成为新的增长点。据岑钊雄介绍，从全年来看，预计今年将有10个城市更新项目进行改造，涉及建筑面积200万平方米，价值700亿元。

数据显示，截至2020年6月30日，时代中国的城市更新项目总数超过150个，其中大部分位于经济发达城市大湾区，潜在总建筑面积约5200万平方米将成为时代中国未来的重要保障。

与此同时，生产城市业务的战略突破已经成为中国另一个伟大的起点。今年上半年，时代中国先后在佛山的爱车镇和创科镇登陆了两个生产城市项目，总建筑面积超过120万平方米。

从以往的经验来看，生产型城市项目不仅可以促进当地经济结构和产业结构的转型，促进创新产业的发展，还可以构建城市生态系统，增加就业人口，从而形成项目与区域共同成长的良性局面。对于企业来说，这意味着更高的溢价能力。

岑钊雄表示，今年上半年登陆的两个生产城市项目位于广佛交界处，未来还将发挥标杆和示范作用，帮助中国在更多城市和地区推广生产城市项目。

这类项目得到了政府的认可和尊重。岑钊雄还说，我们目前登陆的项目得到了当地政府的高度认可和赞扬。我相信这些项目的落地也将为我们在其他地区推广这种商业模式带来一些很好的支持。获得溢价的可能性将高于普通的传统房地产项目。

从债务结构的优化到新业务形式的收获，在这场流行病的前半段，时代中国似乎已经为未来几年的快速增长奠定了基础。值得期待的是，这些优势将把中国推向什么样的高度。