前5月全国多个重点城市二手房市场整体回暖

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■行业分析

■我们的记者王松才

自春节以来，全国许多重点城市的二手房市场出现了成交量反弹和市场回暖，这与许多城市的新建住房市场形成了鲜明对比。二手房价格倒挂也成为普遍现象。然而，在政策的干预下，二手房市场的升温幅度有限。在正常交易水平恢复后，空.很难让市场继续上涨即使央行再次降低标准释放流动性，在定向限制下，中国二手房市场也不会受到太大影响。

几个主要城市的二手房市场正在回暖

据我爱我家市场研究所统计，2018年5月，北京二手房销售18096套，同比增长32.3%，同比增长67.5%，延续了2017年第四季度以来的持续上升趋势，创下“317新政”后的月度新高。过去，北京二手房的月成交量基本在1.5万至2万套之间，2017年曾一度降至6，700套。相比之下，今年第二季度，北京的二手房市场已恢复到相对正常的状态。

在房价方面，随着市场的回暖和交易的活跃，北京二手房价格在4月和5月开始回落和上涨，但涨幅不大，两个月的涨幅都在1%以内。自去年“317新政”以来，北京二手房平均价格已下跌近20%。

今年5月，上海共有16203套二手房售出，同比增长19.5%，同比增长10.7%。2017年3月售出近2万套后，上海二手房交易量逐渐下降，去年第三和第四季度的月交易量基本保持在1.1万套左右。然而，今年3月的交易量超过了1.7万套，4月份超过了1.3万套，春节后市场明显回升。就房价而言，上海二手房平均价格仍在每平方米4万元左右，近年来趋势相对稳定。5月份，深圳共售出6683套二手房，比上个月增长13.3%，与2017年5月的6500套基本持平。总体而言，从2017年至今，深圳二手房交易量呈稳定趋势，波动幅度正常。5月份，南京共有7699套二手房售出，较上月增长18.7%，4月份自2月份以来继续增长。尽管2017年5月的11000多套高点仍下降了30.5%，但今年春节后的反弹趋势是明显的。

此外，根据我爱我家市场研究所的统计，南京、苏州、无锡、郑州、杭州、青岛、南昌、长沙、南宁等重点城市的二手房市场在头五个月出现了不同程度的复苏迹象。

自住需求支撑二手房市场升温

我家市场研究所所长胡景晖表示，去年北京推出“317新政”后，许多城市纷纷效仿，这极大地抑制了本地楼市的市场需求，包括投机需求和自住需求。经过一年多的缓冲，投机需求已被完全抑制，但在现实需求下，自住需求已开始重新进入市场，尤其是在北京等房价下跌的城市。总的来说，春节后中国二手房市场的回暖更多的是一个调控的过程，导致刚刚被抑制后的回归正常。但这种复苏是健康的，未来市场趋于稳定。从宏观角度看，未来全国二手房交易量将越来越大，二手房市场也是中国未来房地产市场的必然发展方向。但是，在国家政策的控制下，在限制贷款、调整利率等政策的限制下，投机将继续受到深度抑制，自谋职业将成为主流需求。他们的购买将更加理性，经济将能够做他们力所能及的事情，由他们驱动的市场将更加稳定和健康，没有太大的波动。

胡景晖认为，如果北京和上海的二手房交易继续增长，达到每月2万多套，市场将过热，这将导致进一步加码政策的可能性很大。事实上，5月份，北京二手房单日网上签约量和交易量开始下降，市场已经见顶并趋于稳定。当然，以北京800万套左右的存量和2%的年周转率，每月15000-16000套二手房的交易量是比较正常的。目前，北京和上海都已回到相对正常的区间。如果他们再次崛起，空将受到限制。如果价格下跌，将不利于市场的正常流通和现有资源的有效利用，也无法满足市场的需求。

关于央行定向RRR降息对房地产的影响，胡景晖表示，与以往不同，此次RRR降息释放的流动性将用于支持“债转股”市场化合法化和小微企业融资，而流向房地产市场的渠道将被阻断。当投机性需求被政策完全抑制，外部资金无法流入时，RRR方面的这一削减不会对全国房地产市场产生太大影响。