济南东部探楼记――刚需盘快速去化 高端盘主打精装

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◆经济先驱报记者王彦峰

最近，中国许多热门城市都被抢了房子。例如，在成都，成千上万的人抢购了成千上万套房产；在杭州，近3000人在一处房产中抢购了不到200套套房，一个项目也打破了万人摇头的局面。南京、武汉和Xi也发生了类似的情况。

那么，济南的房地产市场是什么？《经济导报》记者29日上午走访了济南东部的六个售楼处，各项目整体销售情况相对正常。一些价格低于15000元/平方米的房地产被降级，但没有狂热的市场行为。此外，一些高价楼盘正准备进入市场，一批全新的产品将于下半年在济南楼市亮相。

15000元/平方米左右的盘子更少

29日上午，《经济导报》记者来到济南东环路以东、世纪大道以北的鲁能泰山7号售楼处。这是济南唐野区的一个大型楼盘，想在售楼处买房子的人不多。房产顾问贾女士告诉潜在买家，房产分为三个阶段，第一阶段和第二阶段已经售出，第三阶段的产品将在今年下半年推出。

鲁能泰山7号是唐冶地区为数不多的存量房地产之一，价格之前相对比较合适。本月19日，二期8号楼刚刚加入项目，这也是二期的最后一栋楼，售价13499元/平方米。开业当天，所有64套新房子都卖光了。

沿世纪大道向西，在济南绕城高速公路内和世纪大道以北有两处房产出售，即中新国际城和中新锦绣世界。

目前，中新国际城不出售，而中新锦绣世界有高层、小高层和别墅产品出售。物业顾问金女士告诉《经济导报》记者，该项目销售的产品都是精装修，其中高层产品的价格在15000元/平方米以下，而小型高层建筑的价格在15000元/平方米至16000元/平方米之间，整体市场销售情况良好。

来自何复的精彩数据显示，5月19日，中信锦绣天地销售了一批平房产品，价格从16500元/平方米到17000元/平方米不等，当天基本售罄；5月11日，该物业的一些小高层产品被推高，当天的拆迁率达到88%。

《经济导报》记者注意到，在目前的济南东部地区，很少有15000元/平方米左右的房地产。

“用手指算一下，环高速公路内只有几栋15000元/平方米以下的建筑，几栋15000元/平方米以下的建筑现在已经涨到了16000元/平方米和17000元/平方米。正因为如此，这些价格在15000元/平方米以下的房产整体销售相对较好。”济南东部一家房地产公司的营销总监告诉《经济先驱报》记者。

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在一些新需要的房地产项目正在迅速转型的同时，济南东部的许多高端房地产项目正聚焦于精装修。世纪大道以北、龙凤山路以东的九塘福项目在唐野地区即将开工，这是今年该地区的第一个全新项目。它的产品将是精装修产品，价格将会比周围的原装产品高很多。

在未来的济南中央商务区，所有的房地产正准备全速开放。《经济导报》记者了解到，所有房地产将以精装修产品为主。目前，中央商务区只有一个住宅项目出售，即绿地国际金融中心大厦项目。

《经济导报》记者29日从售楼处了解到，下个月房地产将会推高，这与之前的毛坯房不同，再次推高的产品将是精装修产品。除了绿地项目，万科、龙湖、仁恒、招商局、华润等公司的产品今年也将进入cbd市场。目前，新闻报道的都是精装修产品。

合肥辉煌山东分公司副总经理许传明对《经济导报》记者表示，预计到今年下半年，济南市许多新建筑将成为精装修产品。精装修产品有两个功能:一方面，它们可以提高产品质量和档次；另一方面，他们可以帮助相关项目避开网上签约的价格限制，让所有项目都可以网上签约并尽快收回资金。

下半年的市场变数

许传明认为，近期许多地方出现的“抢房”现象背后也有类似的原因。

“主要原因是一些楼盘的价格明显低于周边项目，有的甚至比周边二手房价格低1万元/平方米。这给买家带来了巨大的动力，因为购买就是赚钱，有条件、有钱的人会蜂拥而至。”许传明分析道。

相对而言，济南东部的房价相对合理。目前，东部一些二手房的价格在16000元/平方米左右，而东部一些只需要的产品价格在15000元/平方米以下。考虑到新房都是期房，它们之间的价差一般是合理的。因此，济南房地产市场的整体形势是相对稳定的。

对于济南楼市的未来走势，许传明认为，一些新项目上市后，市场形势将与目前大不相同。“由于一些项目的土地成本较高，大家对下半年进入市场的许多项目都有较高的价格预期。正是因为这些新项目进入市场后，市场会平稳过渡的预期。另一方面，目前的需求已经透支，一些土地成本价相对较高的房地产很可能陷入价值连城的状态。”许传明分析道。

《经济导报》记者还注意到，在去年8月的土地拍卖中，济南部分地区的土地底价接近周边商品房的价格，这让市场对这些新项目的价格有了更高的预期，这些更高的预期促使许多买家以相对合适的价格涌入东部。然而，在这些原始项目出售后，市场是否能接受未来新项目的价格仍有很大的变数。