仅能部分满足租客需求 济南高端租赁房欠点火候

本篇文章2393字，读完约6分钟

◆先驱报记者陈琪报道

被贴上“180万元10年租金”标签的北京万科翡翠学院，最近粉碎了中国房地产市场。截至13日，其推出的第一批住房已完成80%以上的综合入住率。

“作为中国第一个完全自给自足的出租房项目，玉院在北上广有一定的市场，但不得不承认，如此高的租金显然超出了市场预期。综合分析，租房确实有不同层次的需求，但高端项目毕竟是少数，尤其是在四线城市，应该更多地针对低端和急需用户。”14日，中国房地产经纪研究中心研究员黎明明元在接受《经济导报》采访时表示，在国家对房地产市场反复调控的背景下，高端出租房的定位能否复制，是否值得推广，还有待商榷。

“高冷风格”是完整的

13日，《经济导报》记者和房屋中介李庆成在济南市东奥林匹克体育区海尔绿城金兰苑一套138平方米的豪华装修出租屋内会见了业主王先生。王先生告诉《经济先驱报》记者，因为孩子们出国了，房子就在空.装修房子只花了50万元。此外，住宅区的房价也不低。因此，当他们把房子放在中介和网上，高租金真的使他们的房子"遗弃"了很长一段时间，最后他们不得不减少租金数百元。过了一会儿，房租给了一对美国夫妇。男主人是济南一家外资企业的首席代表。企业给了他们特殊的住房补贴，所以他们每月能付得起8500元的房租。

李庆成告诉《经济导报》记者，奥运体育区的许多高端建筑都有一些“高冷风格”的高端出租屋。“敖龙官邸周边的别墅项目也是租出去的，主要是考虑商业用途，比如用作俱乐部或画廊。此外，它是一座大型高端住宅建筑，上个月的基本租金超过1万元。”李庆成透露，为了尽快租出公司的高端出租屋项目，项目经理已经与周边大型企业建立了长期合作关系。只有这样才能保证首次租赁的时间，普通松租用户很难有如此强劲的高端需求。

在济南高新区工作的企业高管经常在北京和济南两地工作。他告诉《经济导报》记者，他租的房子月租金是4000元。他认为，除非有租金补贴的大企业员工或高薪企业高管愿意每月花很多钱租房，否则租房者的平均租房支出不会超过其月收入的30%。对于目前相对保守的山东房地产市场，大多数人不会在租房上投入太多资金。

在济南，虽然高端租赁市场略显“冷清”，但以万科公园公寓、龙湖关羽公寓、红浦公寓为代表的长期租赁公寓项目非常受欢迎。龙湖关羽项目今年4月刚刚在济南落地，在正式出租后受到了周围年轻人的青睐。

“目前，这些长期出租公寓项目由一个统一的运营平台管理，利用互联网思维注入年轻人最喜欢的社会模式，这也使得项目深入人心。”中影地产山东办事处总经理贾谊告诉《经济导报》记者，目前山东高端公寓项目还没有非常成熟的产品，但随着未来越来越多的高层次人才和大型企业落户山东，高端租赁产品将逐渐丰富。

“在中国人的消费观念中，房地产具有保值增值的属性。就目前而言，租房是一种纯粹的消费行为，只能解决住宿问题。即使房子升值，也与租房者无关。”高力国际(Colliers International)战略咨询部负责人李思珍认为，许多高端住宅要求租房者以“高端出租房”的名义一次性付清10年的全部租金，这无疑会让租房者的成本更高，也将推高周边的房价。

配套设施和政策

有待完善

“例如，在济南高新区附近，有许多中央企业、外商投资企业和驻山东的机构代表等。周围应该有住宅项目，以满足高端群体的租赁需求。毕竟，租赁市场有多层次的需求。虽然他们大多应该考虑中低收入人群的租赁需求，但随着未来国际化和山东外向型经济的发展需要，高端物业和租赁市场的扩张是不可避免的。”李清城说道。

李庆成说，目前他在高新区有两个外资企业客户，月租金成本超过7000元，是相对准确的高端出租房的“付款人”。

《经济导报》记者致电历下区教育局教育处，该处工作人员表示，租售权尚未落地。历下区教育局相关工作人员告诉《经济导报》记者，济南市出租和出售同等权利的相关政策尚未出台，需要市内通过相关政策后才能在各区实施，所以目前历下区的学校不能享受相关政策。随后，《经济导报》记者分别致电海尔绿城所在的物业管理公司和周边地区的房屋租赁公司。相关工作人员都表示，他们仍然需要一个房地产许可证才能进入学校，具体的规定也需要根据文件和政策要求小学入学。

“曾经有一位外国高管来这里从事经济工作。他希望租来的社区能有一所配套的国际学校，因为他的女儿和儿子跟随济南，但不幸的是，只有这一所限制了他们的选择。然而，半年后他们选择了青岛分公司。”李庆成认为，很多高端租房者的要求是，高端租房项目要与相应的环境、住房质量、室内装修和物业相匹配，这样才能真正在高端租房市场形成良性的产品线。

根据贾谊的分析，山东省的济南和青岛正处于租赁产品需求的过渡期。租房者对空房间舒适和隐私的需求不断增加，尤其是对“90后”而言。贾谊认为，高端租赁市场有需求，但这种住房不仅要解决居住问题，还要有相应的配套设施和政策，如人才落户、子女接受教育、国际学校落户、高端俱乐部、商业综合体等。，从而真正吸引高端人才。

黎明明远告诉《经济导报》记者，对于三四线城市来说，迫切需要扩大租赁住房的供应，特别是优质租赁住房的供应，以满足日益增长的租赁需求。这些都是构建成熟的房屋租赁市场需要解决的问题，也是使高端租赁市场回归理性的前提。

研究报告显示，国内住房租赁市场预计在2025年达到1.9万亿，在2030年超过4万亿。贾谊表示，从当前中国房价走势和区域经济圈的快速发展来看，长期租赁公寓市场已成为“万亿蓝海”，这是不争的事实。

“对于许多已经取得自持土地的公司来说，不管是租金、租赁期限还是交付租金的方式，至少万科的尝试可以为大家提供一个参考。”李思珍表示，许多房地产开发商也“觊觎”高端租赁市场，因此万科的翡翠研究院只是“第一枪”。不同的高端出租房项目在未来应该会随处可见，但他相信，无论是高端、中档还是低端，市场和消费者都会给出中肯的评价。