环京楼市暗流：降价、危机与不可信的流言蜚语

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一方面，限购放开，另一方面，限购过重。北京周围有更多关于房地产市场的传言。

5月初，有关北京周边楼市限售房的传言开始广泛传播，称燕郊及北京周边其他地区将实施限售房政策，所有新房和二手房将在获得房地产之日起5年内不再交易。

与此同时，解除限购的消息开始酝酿。4月底，永清解除限购的谣言开始在销售团队中传播。廊坊地区最初是以市县为限购单位。有传言称，永清将限购范围扩大到了整个廊坊市，并以书面形式列出了与房管部门对话的内容，似乎可信度很高。最近，人才引进政策的消息也在流传。

事实上，谣言并不可怕，充其量是被打破了。可怕的是北京周边房地产市场的暗流，因为它影响到所有人的“生意”。在这一轮流言中，特别是在北京统一规划、建设和控制下的北方三县，种种迹象似乎更加明显。

艰难的房地产市场:谣言的驱动力

一系列的流言蜚语，就像一只狼的故事，闯入了北京的房地产市场。

5月7日下午，在燕郊102国道内的一个售楼处，一名营业员边滑边拿着手机给顾客看:“你看了这条新闻，说北方三县马上就要划到北京了。现在北方三个县的房价都很低，现在正是开始的时候。”

这种谣言经常成为销售人员推销交易的法宝。尽管对大多数购房者来说，这似乎是个笑话，但在北京周边庞大的房地产市场上，总有人上钩。

为此，中介还将导演和表演该剧。今年4月，大厂潮白河新城的一名购房者被监管部门处罚。最后，证实了绝大多数所谓的排队购买者是各种各样的销售者。

谣言的强度与房地产市场状况成反比。

虽然在楼市热的时候有相关的传言，但并不密集，楼市越差，传言就越多。换句话说，目前的传言在一定程度上反映出北京周边的房地产市场已经到了最困难的时刻。

看看北京周边的房地产市场，那里的房地产市场是最困难的，它往往是一个充满谣言的地方。毫无疑问，北方三县已经成为一个不可避免的“痛”。

新年期间，燕郊、大厂、香河和环景地区的房价普遍下跌了40%。比价格更糟糕的是营业额。自三年社会保障政策实施以来，北京周边房地产市场，尤其是廊坊，成交量一直低于高峰期的20%。这种变化最直观的影响是大量销售办事处的消失和销售人员的离开。据中介透露，燕郊损失了三分之一的销售人员。

开发商也很艰难。燕郊的一位当地开发商表示，他们一年可以卖出5000套，但现在只能卖出一半。这种数量的斩首在北方三个县是正常的。

因为政府不批地，这也导致开发商没有新项目。交易量和房价都下降了，这给开发商的资金链带来了巨大压力。特别是金融机构限制发展贷款，中小住房企业的融资能力受到很大限制。销售不佳导致现金流危机加剧，成为生存的难题。

目前，开发商、销售人员和房地产投机者都面临着困难。为了方便交易，这三方成为抑制房价的主要推手。目前，北京周边地区的新房总价一般打八五折，有些地区甚至在打八五折的基础上打2000元的折扣。在这种背景下，北京周边的房地产市场似乎离底部很远。

暗流涌动:人才引进变相放松楼市？

北京周边房地产市场的暗流和博弈迹象开始显现。当房地产市场处于困难时期，开发商的现金流紧张，地方政府不会因为财政收入的压力而坐等。

90度地产从一位在燕郊居住了十年的开发商高管那里获得的消息是，开发商和当地政府都在“秘密行动”。

“今年第一季度，大厂的一个项目的价格比今年3月份上涨了1000元/平方米。第二季度，北方三县的其他开发商出现了价格调整的迹象，预计价格将上涨5%-10%，相当于每平方米上涨1000元。第二季度的4月，开发商公布了申报价格。这种价格调整也在合理范围之内。”开发商高管说。

相比之下，北方三县的压力更大，主要来自财政压力和国内生产总值上升的压力。

据深入当地多年的业内人士透露，特别是在北部三县潮白河两公里范围内，河北已经说不，在京津冀一体化的背景下，由北京统一规划建设。

因此，在沿河2公里范围内，未经批准的土地将建成花园和城市配套设施，批准的地块将按原规划进行。这意味着，2018年，北方三县的土地交易量可能继续下降，土地财政收入将变得更加紧张，这将影响对国内生产总值业绩的评估。

当地政府也想“生存”。我们做什么呢北方三县培育的相关产业不可能在这么短的时间内发展起来。因此，仍然是“房地产”承担着救世主的角色。关键在于如何打开房地产的漏洞，所以流行的“人才引进战”成了最具可操作性的方法。

“人才引进文件已经下载到廊坊市了。它还没有公开。这只是一份内部文件。高概率是市县对省的要求。目的是解决财政收入或提高国内生产总值。然而，批准和实施需要一定的过程。它可能会在今年推出。”上述开发商透露，引进人才将刺激购房需求，这相当于取消了一部分购房限制。

燕郊样本:短期三年，长期十年

“我对北方三县相当乐观，最多三年。今年6月，限购政策实施了整整一年。两年后，当限购政策被取消时，通州分中心几乎已经建成，这也是北方三县腾飞的时期。”

“十年后，燕郊房价可能会回到2016/2017年的4万英镑高点。”

这是两个不同专业人士的判断。

三年或十年后北方三县会是什么样子？

"三年之内，北方三县的工业发展将会有很大的变化."一位多年来深入参与京津冀工业园区建设的管理人士告诉90度地产，如今，前20家房地产企业都想进入北方三县以土地作为工业园区，当地政府也在与这些龙头企业洽谈。然而，当地政府在选择企业时非常挑剔和谨慎。

在他看来，政府希望出售土地来换取国内生产总值和税收，但政府授予的土地也要求企业做出一定的成绩。否则，原来的500亩土地将在两三年内给你。如果没有取得任何成就，你可能在第二阶段得不到土地。

当然，如果这个企业能够吸引到几个高科技含量的企业，比如芯片和人工智能，政府会非常欢迎，政府会给予资金支持，因为高科技产业在当地扎根也是当地政府的一大成就。

北方三县确实肩负着工业建设的使命。例如，香河机器人(300024，诊断单元)镇和大厂影视镇是北方三县的重要组成部分。当工业要素流动时，不可避免地会有人员和人才的聚集。有了上述人才引进政策的支持，北方三县的小腾飞指日可待。

根据一组数据，目前北方三县的人口约为120万，到2020年将达到160万，年均增长10万以上，三年增长40万，到2035年基本翻了一番，达到240万。随着人口、工业、信息和资本要素的流动，可能需要不到10年的时间，而“睡在城市里”的配角也将成为主角。到那时，房价曾经的最高点回报将不再是一个问题。