万字长文盘点重庆楼市现状！一个撕裂城市的真实面目

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两个世界四分五裂，共存于同一个空.一方面，你认为你住在一楼，但事实上，你住在18楼。每栋建筑都是一个陌生的山地居住环境，有两个梯子和十几户人家；一方面，它是江北新城，容积率不超过2.5，甚至低于中国许多城市。

资料来源:米寨米寨

重庆，一个自中国近代史以来从未保持低调和衰落的城市，终于等待着对稻草人的调查。现在是晚上11: 30。我坐在重庆饭店的房间里，写了这几天的调查报告。窗外挂着一轮满月，还有一阵微风。温度刚刚好。

这一刻是山城最美的一刻，也是重庆山城最美的一刻！

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一个被撕裂的世界

几天前，我们从成都东站乘坐高铁，在重庆沙家坝站下车。从老城边缘租一辆车到重庆的洪亚东，重庆的核心区域。窗外的风景已经逐渐从破碎的劣势和无序演变为高楼和苍翠的群山。我们穿过高架桥和洞穴，迎来了属于重庆的大河，以及群山特有的雄伟摩天大楼。

重庆沿着这条路属于山城。此时此刻，我的心情也很愉悦！重庆真的没有让我失望！

第二天，我们去了岳来中央公园，现在重庆正如火如荼地进行着，车一路开着，但我们看到的是一大片平坦的土地，只有起伏的山丘作为城市的点缀。原本密集的高层建筑突然被稀疏的低密度楼层所取代。这时，我意识到重庆有另一个世界。

这一刻的重庆与所有现代城市几乎没有区别

两个世界四分五裂，共存于同一个空.一方面，你认为你住在一楼，但事实上，你住在18楼。每栋建筑都是一个陌生的山地居住环境，有两个梯子和十几户人家；一方面，它是江北新城，容积率不超过2.5，甚至低于中国许多城市。

长江和嘉陵江把重庆分成了两个世界。

现在，虽然这两个世界有着相同的标题，但它们在气质和现实上都有很大的不同。老城区的当地人会对中央公园嗤之以鼻，而赵木山的新来者会对老城区的蜂巢状高密度住宅感到毛骨悚然。

因此，我们的重庆调查报告必须分为两部分。也许只有这样，那些属于他们的特征才能被分开放置。这样，我们才能和平相处！

这是米宅重庆调查大城市房地产市场的第一部分。

今天，我们先来谈谈两江新区，它位于长江和嘉陵江以北的广大地区，是老重庆以外的另一个崭新的世界(600628，临床股票)！

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两江新区中央公园-月来集团盘点

两江新区中央公园岳来组团是两江新区最热门的组团之一。这个大区域从西到东有几个标志性的东西，它们是西部最大的国际会展中心，亚洲最大的城市公园和重庆江北机场。

目前，该组也是两江新区北部自然延伸区中可开发土地最多的地区。整组土地平坦，偶尔点缀着丘陵，既有现代城市规划，又有自然风情。

中央公园占地3000多英亩，被定义为城市公园。整个部分是以这个公园为核心建造的。西面是亚洲最大的展览中心，东面是重庆江北国际机场。这三个群体共同构成了重庆两江新区的北部群体。

整个区域由重庆市建设，财政投入巨大。公共轨道交通密集，三条地铁线和轻轨线交织在一起，密度甚至超过了主城区。

该地区规划有近300万平方米的商业区，由中粮欢乐城、龙湖天街、万科企业和合景泰富企业共同建设。政府设定了5年的最后期限。

重庆市政府引进了几个机构，即重庆检察院、重庆报业集团、重庆档案馆和重庆电视台。

该地区房地产基本概况

1.整个地区建于2014年。在赵木山集团土地开发的后期，政府将这一段向北修建。目前，框架已经完成，但生活设施极其匮乏，人口稀少。它离解放碑27公里。目前，基本上没有其他住房项目，也没有二手房市场。目前市场价格尚未确定。

2.该地区的发展节奏如下:

2011年，当地开发商彭润成为第一个进入该地区的开发商，土地的底价为每平方米1736元。我参加了后来的彭润月演出，然后去了东方。

直到两年后的2013年11月，港资香港地产才开始进入土地收购。当时，有两块地被收购，一块的底价是3502元，另一块的底价是4002元。发展了现在的公园大道。

一年后，2014年10月，鲁能和金茂同时进入，分别获得了现有的鲁能市和金茂国际生态城地块，但鲁能的底价为3560元，金茂的底价为3529元。

一年后，2015年12月，鲁能和CCCC再次收回土地，建成了现在的鲁能泰山7号和CCCC中央公园。鲁能的底价是3012元，CCCC的底价是3220元。

一年后，2016年12月，惠今和华润进入纳迪，并为华润公园的惠今和九里做了中央题词。惠今的底价是6480元，华润的底价是6164元。

2017年3月，雅居乐进驻，地价直接达到9352元。

在2013/2014/2015年的三年中，土地市场非常稳定，2016年开始好转，2017年变得更加激烈。

应该注意的是，整个地区到处都是大片大片的土地，每一个转弯处都有数百英亩。最小的是200亩，最大的是鲁能泰山7号，576亩。

3.该区待售房地产详情如下

金茂国际生态城:占地300亩，产品有高层、联排别墅和庭院。目前，联排别墅正在出售，只剩下边户，套房里有310套公寓，总价在460-480万元之间，单价为1.5万元的净水，只剩下几套。

该庭院将很快出售，面积为360-422平方米，价格为510万至640万英镑。最后，高级清算价格是14，000，没有高级产品。

彭润庐山台地是越秀山东一期工程之一。今年5月，一座别墅将开业，共有93-105个公寓类型，共七加一。清水的价格是16000英镑。刚开了一栋两梯八户的高楼，均价13500元。

鲁能中央大厦的顶层已经卖完了，顶层的价格是14500。

3月30日晚，鲁能泰山7号刚刚开了两栋楼，均价13500元，还有一套75-101的小公寓。二十七层楼，两个梯子和六户人家。再打开大公寓，有两个梯子和两户人家。未知时间，未知具体产品信息。

华润九里是该地区的精品板块，产品有大坪城、平房和联排别墅。公寓120-140平，两梯三户，18层，清水，一月份开盘价格是14000。今年4月，一栋不到60套的建筑开盘，预计价格将超过1.5万英镑。行号已经满了，只能安排在五月份。这座别墅有七层楼，一个梯子和两户人家。公寓面积从120-140-160-190不等，公寓面积从160到190不等，顶层和底层均价18000元。清水。在四月打开一个。

根据惠今的中心碑文，高层建筑的平均价格为15，000英镑，平房的平均价格为18，000-20，000英镑。

中交中央公园在4月份以17000元的价格开放了3个平房，112套。

敏捷土地国王项目还没有开始，一切都是未知的。

整个片区的核心是已经建成并投入使用的粤来西国际会展中心。岳来作为西部地区最大的会展中心，已经成为重庆的会展中心区。

整个部分分为三个部分:北部智慧城市，其功能是定位城市文化创意；中央会展城市，定位国际会议和展览表演；南方生态城，定位生态宜居。

南部的生态住宅区由一个网格组规划，有93个地块，规划面积为3.44平方公里。你不能在整个地区使用空钥匙。土壤源热泵、河流水源热泵和污水源热泵每年有8个月用于夏季制冷和冬季供热。这是一个海绵城市设计。

整个区域规划良好，城市界面非常漂亮，整洁有序，面向河对岸的蔡佳段。低密度住宅是主要的。与蔡佳部分相比，高层产品的平均价格高出2000，从13000到14000不等。房子大约有17000套。这个地区基本上没有精装产品。

物业详情如下:

北京城建(600266，诊断单元)龙跃生态城在4月份开放了两栋高层建筑，共有107套公寓，36套套房，128套公寓。价格是清水14000。两个梯子和三个家庭，小高度。大约17楼。房子17000。

荣创碧桂园望江楼，8层，160套大单元，约17000套。

北辰悦来一号将于4月中旬开建一栋33层、三梯、八户的高层建筑，公寓面积为65-79平方米，预计价格为1.3万元。这是我在该地区看到的最需要的项目。

正在出售的棕榈泉跃江国际公寓是一套138-160-180单元的高层公寓。它有三种公寓类型，平均价格是24000元。它属于该地区典型的首席执行官磁盘。

蔡佳新城是近两年的新城区，但根据重庆市区域规划图，它不属于两江新区。然而，因为空很近，我们暂时还是把它算作两江。

两江新区的宇宙中心赵木山的土地越来越稀缺，城市只能再次向北发展。中央公园和岳来的土地变热后，蔡的家受到了影响，因为他家离岳来只有一条河。

2017年，万科、、保利、等众多一线开发商涌入蔡的家庭。然而，整个蔡佳新城区给人的感觉是无序和无序。总的来说，缺乏系统的规划。

该区域的容积率基本在2.5以下，产品主要是平房、堆积别墅和小高。高层公寓类型基本上是两梯六户，高密度产品如三梯八户很少，公寓类型主要是刚刚改变。

在我们调查的时候，这个地区基本上没有新房子出售。这个地区不缺房子，每月都会推，但每次都可以清算。4月份，整个地区将集中推出一批房子。其特点是每个项目的房子不多，每个项目大约有200-300个单元。

该地区高层建筑的价格在清水区约为11，000-12，000英镑，别墅区约为14，000英镑。整个区域只有恒大和万科带精装，万科的价格是13000元。

该地区已开通轻轨6号线，计划建设10号线和13号线。

出售物业的详情如下:

江山碧桂桥，一个纯别墅项目，位于蔡家的西缘。这是碧桂园收购的宏鼎项目。这是一栋纯别墅，目前正在出售。这是宏鼎的前期住宅，不是碧桂园开发的，质量很好。单户公寓从480平方米开始，最大1500平方米。价格是一千万到五千万。共有18个高尔夫球场，占地2000多亩，高尔夫球场1600亩，开发用地500亩。

龙湖春山是蔡家的精品工程。目前，只有两栋别墅在出售，280套公寓售价为370万英镑，310套公寓售价为430万英镑。整个地块超过400亩。下一批房子将被开放。价格和公寓类型未知，开放时间未知。

是第一个进入蔡家的当地开发商，市已经开发了五年多。目前，金科在这一领域有四个项目:

金科金辉崔波山，在销售的第一阶段，在四月开了两栋楼，有三个梯子和六户人家，26层。当最后一批在一月份打开时，价格是11，000-12，000。有85-96-105个公寓单元和超过100 -120个楼层面积。200多栋房子排列着600个数字。

金科集美佳悦，建筑面积比2.5，高层和别墅产品，3月15日高层售罄，价格11200。有8层的房子出售，124在一楼，117在二楼，114在三楼。价格是13200英镑。质量比崔波山低。

金科美术学院，66-77-88-三室，99四室，三梯六户。4月，两栋高层建筑和200多栋房屋开放。距6号线曹家湾站900米。

金科市，别墅108-121，价格13000-14000。3月15日，200套高层建筑以1.2万元的价格开盘。

万科冠城，一个与保利的合作项目，正在出售两栋高层建筑，两个梯子和六个家庭，76和100个单位。三月价格是13000，精装。下一次推动将在5月份。

东源佳悦湾，一个1000多亩的大市场，是蔡佳新城最好的江景住宅。一期和二期以别墅为主，二期在清水有11000栋高层建筑。该高层建筑的第三阶段将于今年下半年开放，将有60至100个公寓单元和大约13，000个精装单元。

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两江新区李大钊集团盘点

往南的重庆之旅，从最早的江北观音桥口，移到后来的赵木山，然后延伸到大竹林，然后是李佳。这是一个方向。

与此同时，再次向北，现在的中央公园——月来集团已于2014年建成。这是另一个发展方向。

重庆南游的发展已经成为城市板块迁移的完美样本。之后，将会有专门的文章来阐述。

继中央公园-月来之后，接下来我们来看看两江新区的赵木山-大竹林-李佳群，当地人统称为李大钊群。

赵木山的开发时间为09-10年，大竹林的开发时间约为2012年。丽思卡尔顿始于2012年，但它真正开始于2017年。三者的结合体称为李大钊，是两江新城的核心群体。

其中，昭木山的开发已经结束，大竹林的开发也已经结束，李佳成为2017年以来最热的地段。是政府通过不断开枪来射击这个区域。

李大钊组的容积率很低，大竹林限值为1.9，九曲河限值为2.0，李佳限值为3.0，整体仍以低密度住宅为主。

李大钊组团与中央公园-月来片区共同构成两江新区的基本框架。它的特点是第三产业+舒适和宜居。

1.李佳区

整个区域的建筑面积比率限制在3.0。

事实上，整个地区的发展起步很早。2012年，龙湖在1600亩土地上定居，并成为两江的一个新城镇，这是该地区的开端。但是因为运气不好，我一直没有起床。直到2017年，赵木山和大竹竹林的开发才告一段落，李佳终于成为政府的热门区域。

2017年，整个地区赢得了几块底价超过11500元的地块，由企业联合体接管土地，只允许有限出售现有房屋。重庆的政策是，底价超过11，000元，即现有住房必须出售。

政府也为这个地区制定了高标准的规划。这个地区的土地被分成两部分。前20家房地产公司只有42块土地被征用，而其余的土地基本上由国有工业资产和其他配套设施控制。

可以清楚地感觉到，这个地区比中央公园还热。

该地区房地产详情:

整个地区可供出售的商品不多，只有两个热盘可供出售:龙湖玉湖一号和华宇徐汇玉景山。

2016年12月23日，龙湖以每套7437元的底价赢得玉湖一号地块，华宇以7380元的底价赢得玉景山，与徐汇共同开发。

龙湖玉湖一号:有平房、大平房和高层住宅。公寓刚刚开业，公寓的价格是115-128-158-196，22000元。周末有很多人，所以有必要安排一个房地产顾问的号码。

一栋高层建筑将于5月左右开业，平均价格约为1.8万英镑。

华宇徐汇玉景湖和玉景山:总建筑面积比为2.7。公寓在售，套房有126层，8号楼在售，共18层，均价1.9万元，还有十几套房子。

今年5月，两栋高层建筑被推倒，一套80-103的公寓，三个梯子，六户人家，平均价格为1.7万元。总共有310栋房子。高层项目非常受欢迎，很难买到。4月，将有一个来自北京的房地产投机者，他们将直接找到徐汇董事长的关系。许多相关联的住户由领导通过直接预设的单元楼层号直接发送给物业顾问。

龙湖项目的配套设施包括龙湖天街，华宇徐汇项目的业务类似于成都的台口里街。设计师和成都的太古力一样，总面积60万平方米。

2017年8月，地球拍卖大戏在李佳地区拉开帷幕:

8月29日，金科、港地、金茂以10753元的底价共同收购了该地块。

8月30日，招商局和香港房地产财团以11500元的底价联合收购了土地。

8月30日，敏捷以10，962英镑的底价买下了这块土地。

8月30日，金融街(000402)以11500元的底价收购了这块土地。

8月31日，香港地产以11500元的底价收购了这块土地。

如今，上述地块都不在市场上。

2.九曲河集团

这个地区的容积率限制在2.0。

九曲河主要由九曲河森林公园开发，占地1972亩，全长5公里。

空面积小，很难形成大的开发群体，所以起步很晚，目前有三个项目在出售。

东源徐汇江山通于2015年收购土地，底价超过3000元。目前，它销售重叠和高层次的产品。高层建筑里还有一个，有三个梯子和六户人家，32层，有100多栋房子和80-90-100个单元。4月初刚刚开盘，均价13000-14000元，还有清水。最后一家预计将于6月开业。物业顾问明确表示，由于有太多的相关家庭，高级管理层没有购买的希望。该项目涉及20，000家企业。地铁6号线长800米。

2016年获得这块土地的Ocean玖Childes的底价为5000元。整个地块有300亩。它距离轻轨6号线400米。最后一批的平均售价是平房14，000英镑，高层建筑12，500-13，000英镑。今年4月，许多房子将开业，公寓类型为94-110-120。最后一栋高层建筑将于5月开业，有三个梯子和八个家庭，公寓类型为67-82-85。

龙湖九里青川在2017年征用了9000多块土地。4月初，15，000栋高层建筑和17，000-19，000栋平房开工。一批房子将在4月份开业，估计淡水价格为2万元。

3.大竹林集团

大竹林群图的总容积率只有1.9。

这个容积率很低，即使它主要是在两江新区，这主要是基于低密度的生活功能。整个区域被三个开发商金科、龙湖和何新以及重庆的三个当地开发商所分割。

2012年，龙湖定居并开发了龙湖河和龙湖城，这也成为整个地区发展的开端。

目前，整个集团的发展已经告一段落，预计在2018年完成。

龙湖新河城，继河城之后，龙湖开发的连续项目，但只剩下两套平房，280平方米，售价320万。年底有一些高层官员公开，所有的信息都是未知的。

金科于2016年进入，开发了金科天元路。第一批的平均售价只有6000元。目前出售房屋和高层建筑。2018年1月，最高管理层打开了一批平均价格为14500英镑的精装书，下一批将于5月份打开，预计价格约为16000英镑，这很简单。高层次的住房选择需要充分的优先权，商业贷款应该支付最低50%的购房款。

金科的平房分两块出售，一块7层104层，另一块8-11层132层。平均价格是18000，清水。

4.赵穆山

肇木山是两江新区的核心区域，也是2009年开始开发的最早的区域。

目前，它已经走到了尽头。这个区域也是重庆销售办公室最近几天最轻的区域。

整个地区的许多项目都必须缴纳豪宅税，如果重庆的政策超出建筑面积1.55万平方米，就需要缴纳每年千分之五的豪宅税。

恒大御厦的平均房价在70到190元之间，平均价格为1.8万元。

恒大世纪城，洋房均价在17000-22000之间。

和记黄埔月湖花园(Hutchison Whampoa Yuehu Garden)是一栋待售的单户别墅，面积为230平方米，市场价为320万英镑，湖价为900万英镑。

在恒大的兆慕山，只有两套一居室、一厅、简约风格的房间，均价超过1.5万元。还有一栋别墅，有15000清水。别墅仍然可以考虑。

乐府县世贸中心，整体占地550亩，已经发展了十年。2009年赵木山开始开发时，世贸中心已经进入征地区。目前我们正在卖房子，有两栋房子将在5月份开业。公寓面积为125平方米，平均价格为17000元，配有清水。一架梯子和两户人家。

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两江新区房地产市场状况综述

1.重庆一直以两江新区开发为重点，赵木山开发已基本完成，中央公园岳来段、李佳段和蔡佳段有大量土地供应。

2.中央公园区的平均价格与月来区相似，上层约13000-14000元，后期超过15000元。这两个地段紧密相连，容积率低，密度小，山地公园多，居住舒适度高，但也制约了该地区的成熟和发展。由于距离老城区有点远，预计整个区域在5年内难以成熟，只能在规划的商业建设集中到市场后才能看到。

3.整个两江新区的热点，如李佳、月来中央公园等。，以及一些热门建筑，都需要找到关系。虽然彩票是公开的，但相关家庭获得一等奖，这与成都有很大不同。

4.前期低价卖地，整个江北新区已经出货很长时间了，需要的产品越来越少。在后期以高价进入市场后，价格有望上涨。

重庆的限价原则是:地价+均价左右，规定每开盘一栋楼的涨幅不能超过同一类型房产最后价格的10%。因此，开发商非常聪明，几乎一个月慢跑一小步，一次一两栋楼，上百栋房子。

5.因为供应量太大，人们对二手房认识不深。整个地区的二手房也不热，二手房基本上没有倒挂现象，或者热点建筑稍微有点倒挂。高水平的需求只是由于住房供应不足。

6.总体而言，重庆整个北新区主要是低容积率和低密度的住宅建筑，高层产品存量很少，多为住宅和别墅。

可以清楚地感觉到，刚刚需要的产品极其稀缺，高层公寓楼主要是新装修和改进的。因此，每一个只需要出来的高级产品都很受欢迎，找关系的现象很严重，普通人基本上是没有希望的。

只是需求正被两江新区逐渐抛弃，因为他们在这里没有购买的余地。他们下一步应该去哪里？你是要去南方的古城，还是要去穿越整座山的西永大学城？但无论他们走到哪里，都只能偏离城市动能发展的核心方向，越走越远。

7.目前，两江新城在持续高温后没有出现萧条。也许个别项目的价格会因为前期的低地价而降低，但由于高频开盘，价格会迅速上涨。但重庆当然有萧条，但只是重庆的萧条，不是两江新区。

8.目前，重庆本身是一个非常正常的市场。大量土地被出售，大量新的土地被投入市场。虽然政府限制了价格，但并没有把开发商打死，而是允许开发商通过不断提高价格来获利。重庆后期的增长可能是由于去年进入市场的高价，政府不得不公布申报价格。重庆是我今年见过的最普通的城市。

9.如你所知，重庆是两个不同的世界，一个是老城，另一个是两江新区，两者完全不同。

然而，很多人说重庆老城是重庆的故乡，两江新区只属于外来者。那么，谁能真正代表重庆的未来呢？如果两江新区没有萧条，重庆真正的萧条在哪里？