住房供给体系改革亟待金融助力 房企A股再融资有望“选择性”开闸

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去年的第19次全国代表大会和今年的《政府工作报告》都明确表达了政府建立多层次住房供应体系和保障体系的决心。近年来，地方政府也积极响应号召，不断调整土地拍卖、住房保障、房屋租赁等相关政策，增加自住住房进入市场的种类，完善租赁保障体系。这一系列深入的政策变化正导致中国房地产市场的重大变化。

与此同时，供应方改革的力量也将中国的住房供应体系推向了深水区。在政策引导和市场力量的双重作用下，传统的房地产开发商“开发+销售”模式正在迅速向“商品房+租赁房+经济适用房”等多层次供给体系转变。过去，政府主导的住房供应体系是基石，但今天，随着需求的增加，我们不仅要增加数量，还要考虑社区成熟度和交通便利性等因素，尽可能提供更好的服务。因此，调动市场力量，发展租赁市场，鼓励开发商自我维持，鼓励市场导向的供应，可以成为供应方改革的有效补充。

长期租赁市场需要资金帮助

在此背景下，房地产开发企业也在重新定位其市场角色，通过资本市场布局积极参与多元化的住房供应体系。特别是在长期租赁公寓的万亿美元蓝海中，近年来，万科、龙湖、徐汇、远洋运输、保利等行业的领先开发商通过自建团队或合作的方式进入这一领域。

然而，即使是这些行业巨头，面对长期租赁市场投资大、周期长、利润薄的特点，也在尽力寻求融资支持。

不久前，保利、碧桂园、徐汇等房地产企业相继发行了一批租赁住房reits，其中碧桂园租赁住房reits总规模高达100亿元。“我们已经从银行和证券市场获得了数千亿的资金支持，包括今年2月批准的总额为100亿元人民币的国内最大的长期租赁公寓储货架reits产品，这将帮助碧桂园迅速实现其盈利模式。目前，我们计划在三年内开发100万套长期租赁公寓，未来我们将建设规模超过2万套的长期租赁城市。”碧桂园说。

但是，与租赁证券化产品的快速发展相比，由于之前监管部门收紧了房地产融资政策，在租赁住房领域，a股住房企业的直接融资仍然是空白筹，沪深两市100多家上市住房企业只能“绕道”获得租赁住房的融资支持，这在一定程度上延缓了它们对租赁住房发展的推进。

“如果沪深两市的房地产上市企业能够从a股市场获得直接融资，一方面可以有效降低企业的融资成本，另一方面也符合分类监管的基调。”一家长期租赁公寓企业的负责人表示:“自持租赁市场的发展，一方面确实会加速行业转型，另一方面也会考验房企的综合实力。获得可自我维持的财产显然需要足够的资本实力和市场支持。”。

事实上，在“多主体供给、多渠道担保、租购并举”的指导下，资本市场正在逐步加强对自持和租赁的担保，这可以从上述租赁证券化产品的快速发展中看出。据消息人士透露，中国证监会和交易所最近也在加强相关政策的研究。“目前，拓宽租赁房地产的融资渠道是相关部门的工作重点。a股市场作为房地产上市企业重要的直接融资渠道，有望在未来得到充分利用。”

a股现在是第一个自我维持的租赁融资

值得注意的是，目前，a股住房企业已开始尝试在上海和深圳市场融资自持住房项目。

3月16日，杜松股份有限公司宣布计划非公开发行不超过2.68亿股，募集不超过10亿元，用于杭州大江东去现房和杭州富阳陈露楼项目的自持部分。项目建成后，总自持住宅面积将增加约44000平方米，这将迅速选择合适的方式投资杭州住房供应市场。

据《证券日报》记者介绍，浙江省和杭州市正在成为政府和市场参与构建多层次住房供应体系的试点地区。据统计，2016年，杭州的人才净流入量为8.90%，远远高于长沙的4.28%。人才的净流入带来了巨大的住房需求，这使得杭州的销售市场近年来炙手可热，而出租房市场的规模也以每年10%左右的速度增长。截至2017年5月，杭州共有727，000套已登记的出租房，约有428万人租房。

“浙江是私人资本最发达、最活跃的地区。杜松作为浙江本地上市房地产企业，有望从资本市场获得积极支持，增加自住住房建设，不断探索和参与多元化的住房供应体系。这也有助于杜松加快房地产业的多元化布局，加快房地产业的发展。”一些行业分析师表示:“我相信，在浙江企业率先尝试之后，许多市场力量将参与这一浪潮。”。

此外，公告显示，杜松两个自持项目的内部收益率分别只有1.54%和1.65%，远低于一般商品房10%以上的净利润。“在这种情况下，确实有必要借助资本市场的力量大力发展自我可持续性。应该说，资本仍然是住房供应制度改革的第一动力来源。毕竟，开发商可以自我维持70年甚至更长时间，而及时有效的资金支持可以使这个行业更好地发展。”上述分析师表示。